換価分割で実家を売ると1人いくら｜兄弟3人で計算
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市の実家が3,000万円で売れて、兄弟3人で等しく分けた場合、1人の受取額は約964万円です。
譲渡所得税を払ったあとで考えると、控除が使えなければ約779万円まで下がります。
3等分するのは売却代金そのものではなく、費用を引いたあとの金額になります。
この記事は、実家を売って兄弟で分けることを決めた方に向けて、金額を最後まで追いかけるために書きました。
2. 3,000万円で売れたら、1人いくら受け取れますか
3. 譲渡所得税は、だれにいくらかかりますか
4. 福岡市の実家を3人で売るとき、どこへ何を出しますか
5. 売り出す前に、3人で何を決めておきますか
換価分割とは、どういう分け方ですか
相続した不動産を売って、その代金を相続人で分ける分割の方法です。
家をそのまま誰かが引き継ぐ現物分割と違い、残るのは不動産ではなく現金になります。
兄弟の誰も住まない実家では、この方法を選ぶ方が多い。
現物分割・代償分割との違いはどこですか
現物分割は、家は長男、預金は次男というように、財産そのものを分ける方法です。
代償分割では、家を1人が引き継ぎ、その人がほかの相続人へ自分のお金を払います。
換価分割だけが、売れた金額が決まるまで1人あたりの取り分も決まりません。
裏を返せば、売れた金額に応じて公平に分けられる方法でもあります。
売る前に、誰の名義で登記しますか
相続人全員の共有名義にする方法と、代表者1人の名義にする方法の2つです。
代表者1人の名義にしても、それが換価のための便宜で、代金が協議や調停の内容どおりに分配されるなら、贈与税は問題になりません。
この扱いは国税庁の照会事例で示されたものです。
ただし遺産分割協議書に、換価分割のための登記であることと分配の割合を書いておく必要があります。
書いていないと、受け取った他の相続人への贈与と見られる余地が残ります。
遺産分割協議書に入れておく4点
当社がご相談の段階で確認をお願いしているのは、次の4点です。
- 誰が何割を受け取るか（例：兄弟3人で各3分の1）
- 売り出す価格と、ここまでなら下げてよいという下限
- 仲介手数料・登記費用・解体や片付けの費用を、誰が立て替えるか
- 立て替えた費用を、いつ精算するか（引渡しの決済日か、申告のあとか）
この4点が決まっていないご相談では、売れたあとの精算でもめます。
とくに下限価格は、買主から値引きを求められたその日に3人で決めるのが難しい。
売却を進める代表者を1人決めます
売り出してからの連絡を、3人に同じ内容で回していると止まります。
内覧の日程調整、買主からの質問への返答、契約書の文言の確認は、どれも数日で返事が必要になる仕事です。
当社は代表者1名を窓口に決めていただき、重要な判断だけを3人へ回す形でお願いしています。
遠方にお住まいの相続人がいる場合は、書類の郵送の往復に片道2〜3日かかる前提で日程を組みます。
代表者を決めることと、代表者1人の名義で登記することは別の話。
窓口を1人にしても、登記は全員の共有名義のままで進められます。
3,000万円で売れたら、1人いくら受け取れますか
費用を引いて3等分すると1人約964万円、譲渡所得税を払うと約779万円です。
以下は、取得費が分からない実家を3,000万円で売り、兄弟3人が3分の1ずつ受け取った場合の計算例になります。
当社の成約実績ではなく、下に書いた前提から計算した数字として読んでください。
先に引くのは、売るためにかかった費用
3,000万円の売却なら、仲介手数料が105万6,000円、売主が負担する印紙税が1万円です。
仲介手数料は（3,000万円×3%＋6万円）×1.1で計算しました。
印紙税の1万円は、1,000万円超5,000万円以下の契約書にかかる軽減後の額。
この軽減措置は2027年3月31日までの契約が対象になります。
合計106万6,000円を引いた2,893万4,000円が、3人で分ける金額です。
1人あたりは約964万円。
税金は、分けたあとに各自にかかる
取得費が分からない場合、売却価格の5%だけが取得費として認められます。
3,000万円なら150万円で、これを概算取得費と呼びます。
譲渡所得は、3,000万円から150万円と106万6,000円を引いた2,743万4,000円。
これを3分の1ずつ分けると、1人あたり約914万円になります。
所有期間が5年超なら税率は20.315%で、1人あたり約186万円の税額です。
相続した家は亡くなった方が買った日から所有期間を数えるので、長期になることが多い。
同じ考え方を戸建て2,000万円で追った計算は2,000万円の戸建てを売った税金｜居住用と相続で変わるにあります。
1人あたりの金額を並べると
表は横にスクロールして確認できます。
| 項目 | 3人の合計 | 1人あたり |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 1,000万円 |
| 仲介手数料＋印紙税 | 106万6,000円 | 約35万5,000円 |
| 分配する金額 | 2,893万4,000円 | 約964万円 |
| 譲渡所得（概算取得費150万円を引く） | 2,743万4,000円 | 約914万円 |
| 譲渡所得税・住民税（20.315%） | 約557万円 | 約186万円 |
| 税引き後に残る金額 | 約2,336万円 | 約779万円 |
| 3,000万円控除が使えた場合 | 約2,893万円 | 約964万円 |
控除が使えるかどうかで動くのは、1人あたり約186万円です。
譲渡所得税は、だれにいくらかかりますか
相続人それぞれに、受け取った持分に応じてかかります。
3人で分けたなら、確定申告も3人がそれぞれ出すことになります。
1人がまとめて払う形にはなりません。
3,000万円控除は、一人ひとりで判定する
控除が使えるかどうかは、相続人ごとに別に見ます。
相続した空き家の3,000万円控除なら、1981年5月31日以前の建築であることが要件の1つ。
ほかに、区分所有登記がないこと、相続開始から3年目の年末までに売ることも求められます。
この要件を満たす家なら、3人ともそれぞれの譲渡所得から控除できます。
今回の例では1人あたりの譲渡所得が約914万円なので、控除の枠を使い切りません。
相続人が3人以上だと、控除額は2,000万円に下がる
2024年1月1日以後の売却では、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いると、1人あたりの控除額が2,000万円になります。
兄弟3人の換価分割は、まさにこの条件に当たります。
それでも今回の例では、1人あたりの譲渡所得が2,000万円を下回るので税額は0円。
効いてくるのは、1人あたりの譲渡所得が2,000万円を超える売却です。
売却価格が7,000万円を超えてきたあたりから、この1,000万円の差を計算に入れてください。
住んでいたのが1人だけの場合はどうなりますか
自分のマイホームとしての3,000万円控除は、実際に住んでいた相続人だけが使えます。
親と同居していた1人が住み続け、ほかの2人は別に家を持っているという形は少なくありません。
この場合、同居していた1人は控除を使えても、残る2人には税額が出ます。
逆に、同居していた人がいる家は、相続した空き家の控除の対象外。
どちらの控除で判定するかを、売り出す前に3人で揃えておく必要があります。
分け方が決まらないまま売ったらどうなりますか
遺産が未分割のまま売った場合、譲渡所得は法定相続分で申告するのが原則です。
ただし所得税の確定申告期限までに代金が分割され、全員がその取得割合で申告していれば、その申告が認められます。
この扱いも国税庁の質疑応答に出ています。
話し合いが長引いているご家族は、申告期限から逆算して分割の期日を決めてください。
相続税を納めた方は、どちらかを選びます
相続税を納めた方には、取得費加算の特例という別の手当てがあります。
納めた相続税のうち、売った不動産に対応する部分を取得費に足せる仕組みです。
期限は相続開始から3年10か月以内の売却。
ただし相続した空き家の3,000万円控除とは併用できず、どちらか一方を選ぶことになります。
選び方は金額で決まるので、3人それぞれで両方を計算してから決めてください。
自分のマイホームとしての3,000万円控除のほうは、取得費加算と併用できます。
福岡市の実家を3人で売るとき、どこへ何を出しますか
相続登記は福岡法務局の本局、確定申告は相続人それぞれの住所地の税務署です。
この2つは場所も時期も別で、同じ窓口では済みません。
区ごとの窓口は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。
相続登記は中央区舞鶴の1か所
福岡市内の不動産の相続登記は、福岡市中央区舞鶴3-9-15の福岡法務局（本局）が窓口になります。
7区のどこにある家でも、出す先はここです。
区役所では相続登記を受け付けていません。
亡くなった方の名義のままでは売却できないので、売り出すより前に済ませます。
確定申告は、3人がそれぞれの住所地へ出す
譲渡所得の申告先は、物件の所在地ではなく、申告する人の住所地の税務署です。
兄弟3人が福岡市・東京・大阪に住んでいれば、3か所に別々の申告書を出します。
1人が代表して3人分を出すことはできません。
遠方に住む相続人がいるご家族の進め方は遠方から福岡の不動産を売却にまとめています。
共有者が多いと、買主の融資が止まることがあります
当社が山口県防府市でお預かりした土地では、相続人を探し出すのに非常に苦労しました。
最終的に12人のうち10人までしか同意が集まらず、買主の住宅ローン審査が通りませんでした。
売主様のご意向もあり、この1区画は当社の買取に切り替えて売却が完了しています。
経緯は防府市の共有者が多い土地を、最後の1区画まで売却に書きました。
これは福岡市以外の過去の個別対応で、現在の買取の対象地域や条件を示すものではありません。
当社の買取の条件は福岡の不動産買取でご確認ください。
売り出す前に、3人で何を決めておきますか
下限価格、代表者、費用の立替と精算、申告の段取りの4つです。
売れてから決めようとすると、金額が目の前にあるぶん話し合いが難しくなります。
下限価格を先に決める理由
買主からの値引きの打診には、ふつう数日で返事が必要になります。
そのときに3人の予定を合わせて話し合う時間はありません。
いくらまでなら売ると決めておけば、代表者がその場で判断できます。
費用の立替と精算をどう決めますか
相続登記の費用と、片付けや解体の費用は、売る前に出ていくお金です。
仲介手数料は引渡しの決済で精算できますが、先に出る費用は誰かが立て替えることになります。
立て替えた人が決済日に受け取る形にするか、分配額から差し引く形にするかを決めておいてください。
なお相続登記の費用は、譲渡所得の計算に入る譲渡費用には含まれません。
金額を自分の家で確かめたいとき
手取りの試算で、売却価格と所有期間、控除の有無を入れて計算できます。
出てくるのは3人分の合計なので、持分の割合で割ってください。
共有名義の売却の進め方は共有名義の不動産売却、相続全体の流れは福岡市の相続不動産売却にまとめました。
当社の無料査定では、売れる価格の目安に加えて、控除が使えるかどうかの確認もお伝えします。
査定額は売れる価格を保証するものではなく、3人で下限を決めるための材料です。
話し合いの順番から整理したい方は15分無料相談からご相談ください。