共有名義の不動産、片方だけで売れる？持分売却の現実
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士共有名義の不動産について、自分の分だけなら勝手に売ってよいのかと迷っている方に向けた記事です。
結論から書きます。
自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。
ただし土地や建物そのもの、つまり不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。
そして持分だけを売ったときに受け取れる金額は、「全体の価格×持分の割合」を大きく下回ります。
当社は福岡市博多区で不動産の売却を扱っており、兄弟で相続した実家や、離婚後も名義が半分ずつ残っている家のご相談をいただきます。
ここでは、片方だけで何ができて何ができないのかを、順番と金額の両面から整理しました。
2. 持分だけを売ると、価格はどれくらい下がりますか？
3. 相手が売却に反対しているとき、どの順番で動きますか？
4. 連絡が取れない、相続登記が済んでいないときは？
5. 福岡市で共有名義の不動産を持っている人が、売る前に確かめること
6. 当社が共有名義の売却を扱うときの進め方
共有名義の不動産は、片方だけで売れますか？
自分の持分だけなら、ほかの共有者に知らせずにひとりで売れます。
一方で、不動産そのものを買主へ引き渡す売却は、共有者全員がそろわないと成立しません。
法務省の資料も、持分の売買や抵当権の設定ができるのは共有者本人に限られる一方、共有物そのものの処分には全共有者の同意が要ると整理しています。
「持分」と「不動産そのもの」は別の商品です
共有名義の不動産には、売れるものが2つあります。
1つは、登記に「持分2分の1」と書かれているあなたの権利そのものです。
これはあなたの財産なので、あなたの判断だけで売ったり担保に入れたりできます。
もう1つは、土地と建物そのものです。
こちらは共有者全員の共同の持ち物なので、ひとりの判断では動かせません。
買主が住んだり建て替えたりできるのは、2つ目のほうだけです。
全体を売るときに、共有者それぞれが出すもの
全体を売る場合、契約と決済には共有者全員の署名と実印が要ります。
当社がご案内しているのは、権利証（登記識別情報）・実印・3か月以内の印鑑証明書・身分証明書の4点です。
共有名義なら、この4点が人数分必要になります。
印鑑証明書の有効期限の数え方と必要な通数は、印鑑証明書は売却で何通必要？にまとめました。
そろえる書類の全体像は売却に必要な書類のページをご覧ください。
夫婦で住宅ローンを組んだ家は、名義と借入の両方を見ます
共有名義の家では、名義が半分ずつでも住宅ローンの組み方が別になっていることがあります。
ペアローンなら借入が2本あり、連帯債務なら1本の借入を2人で負っています。
どちらの形でも、売却代金でローンを完済して抵当権を外さないかぎり、買主へ引き渡せません。
残高が売れる価格を上回っていれば、持分の話より先に金融機関との相談が必要になります。
借入の形ごとの売り方はペアローン・親子リレーで買った家を売る手順にまとめました。
持分だけを売ると、価格はどれくらい下がりますか？
持分だけの売却では、買主が不動産を使えないため、全体の価格に持分割合を掛けた額を大きく下回ります。
当社は、持分だけを売る方法をお客様におすすめしていません。
下がる理由は3つあり、どれも買主側の事情です。
理由1：買主が買っても使えません
持分を買った人は、その不動産に自分だけの判断で住むことができません。
貸すことも、ひとりでは決められません。
民法では、共有物を人に貸すような管理の話は持分の価格の過半数で決めると定めています。
持分2分の1を買っただけでは過半数に届かないので、買主は何も決められない立場になります。
使えない不動産に、使えるときと同じ値段は付きません。
理由2：住宅ローンが使えません
金融機関が住宅ローンを出すときは、土地と建物の全体に抵当権を設定します。
持分だけでは全体に抵当権を設定できないため、普通の買主は資金を用意できません。
結果として、買主は持分の買い取りを専門にする業者にほぼ限られます。
買い手が1種類しかいない取引で、競り合いは起きません。
理由3：福岡市の相場と比べると差がはっきりします
当社が集計した福岡市博多区の戸建ての中央値は4,000万円で、取引87件からの数字です。
この家を兄弟2人で持っていれば、計算上の持分は1人2,000万円ぶんになります。
ところが持分だけを業者へ売ると、受け取れる額はこの2,000万円から大きく目減りします。
いくら下がるかを決めるのは、残りの共有者が誰かと、話し合いがどこまで進んでいるかです。
区ごとの中央値と取引件数は福岡市博多区の相場に出していますので、ご自宅の種類に近い数字で確かめてください。
売ったあと、残った共有者が知らない相手と向き合います
持分を買った業者は、使えないままの状態で持ち続けることをしません。
残った共有者に対して、持分の買い取りや全体の売却を持ちかけるのが通常の流れです。
応じない場合、買い取った業者の側から共有物分割請求を起こすこともできます。
持分を売った本人は現金を受け取って抜けられますが、残った家族は会ったこともない相手と交渉する立場になります。
当社が持分だけの売却をおすすめしない理由は、金額の目減りだけではありません。
その業者から連絡を受けた側の動き方は買取業者から連絡が来たらにまとめました。
相手が売却に反対しているとき、どの順番で動きますか？
話し合い、持分の売買、共有物分割請求という3段階の順で進めます。
裁判を最後に置くのは、ここまで来ると費用も年月もかかるためです。
先に進める順番を決めておくと、感情のやりとりで止まる期間が短くなります。
| 進め方 | 共有者の同意 | 受け取る金額 |
|---|---|---|
| 全体を売って代金を分ける（換価分割） | 全員必要 | 相場に沿った価格を持分で分ける |
| 共有者の間で持分を売買する | 相手ひとり | 目減りが小さい |
| 持分だけを業者へ売る | 不要 | 持分相当額を大きく下回る |
| 共有物分割請求（裁判） | 不要 | 競売に進むと下がりやすい |
最初にやるのは、ひとりでできる金額の確認です
査定を受けるだけなら、ほかの共有者の同意は要りません。
金額が分からないまま話し合うと、「売りたい」「売りたくない」の言い合いで終わってしまいます。
手取りの見込みが見えたあとなら、話し合いの中身は「いくらを分けるか」です。
費用と税金を引いたあとの手取りは手取りの試算で計算できます。
人数と事情の整理から手伝ってほしい場合は、15分無料相談をご利用ください。
次は、持分を買い取るか譲るかを考えます
共有者の誰かが住み続けたいなら、その人がほかの持分を買い取る形がいちばん早く終わります。
反対に、自分だけが現金に換えたい場合の相談先は、外部の業者ではなくほかの共有者です。
外部の業者へ売るより、共有者の間で動かしたほうが金額の目減りが小さくなります。
最後の手段が共有物分割請求です
話し合いがまとまらないときは、裁判所に共有の状態を解消してもらう道があります。
2023年4月に施行された改正民法では、裁判所が取る分割の方法に順序が書かれました。
まず土地を分ける現物分割、次に代金を払って持分を取得させる賠償分割を検討し、どちらもできないときに限って競売を命じる形です。
裁判例と実際の進み方は共有物分割請求とは？で詳しく扱っています。
連絡が取れない、相続登記が済んでいないときは？
共有者の所在が分からない場合と、名義が亡くなった方のままの場合は、売却の前に別の手続きが入ります。
どちらも、売り出してから気づけば引き渡しの日程が崩れる話です。
先に登記を取り寄せて、いま誰が何分の何を持っているかを確かめてください。
所在の分からない共有者がいるとき
2023年4月の改正で、所在が分からない共有者の持分を、裁判所の決定を得て取得できる仕組みができました。
申し立てる側は、登記簿のほかに住民票などの調査を尽くす必要があります。
相続で共有になった不動産でこの仕組みを使えるのは、相続開始から10年を過ぎたあとだけです。
所在が分かって本人が異議を出せば、申し立ては却下されます。
名義が亡くなった方のままのとき
亡くなった方の名義のままでは、買主へ名義を移せないので売却は進みません。
相続登記は2024年4月から義務になっており、先に登記を入れる必要があります。
登記事項証明書は福岡法務局で取れますので、持分の割合もそこで確かめられます。
区役所と法務局のどちらに何を頼むかは福岡市7区の手続き窓口ガイドに一覧にしました。
福岡市で共有名義の不動産を持っている人が、売る前に確かめること
確かめるのは、固定資産税を誰が払っているか、税金の特例を何人ぶん使えるか、遠方の共有者をどう進めるかの3点です。
どれも持分の割合で結論が変わるので、登記の内容を見ながら確認してください。
固定資産税の「代表者」が誰になっているか
共有の不動産では、売れないまま持ち続けている間も固定資産税がかかり続けます。
福岡市は共有の資産について代表者を置いており、代表者を変えるときは「共有資産に係る代表者変更届」を別に出します。
窓口は、物件がある区の区役所課税課です。
納税通知書による納付は年4回で、4月・7月・12月・翌年2月に分かれています。
誰が何年ぶん払ってきたかは、売却代金の分け方を決めるときの材料です。
3,000万円の特別控除は、共有者それぞれで見ます
自分が住んでいた家を売ったときの3,000万円の特別控除は、要件を満たす共有者それぞれが使えます。
譲渡所得税も、持分の割合で切り分けてひとりずつ計算します。
税率は所有期間で変わり、5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。
兄弟2人の共有なら、同じ売却でも控除の枠は2人ぶんになる計算です。
遠方の共有者とは、顔を合わせずに進められます
共有名義の売却では相手方の同意が要るため、連絡をまったく取らずに完結することはできません。
ただし当社が間に入って日程や条件を調整し、郵送で署名をいただく持ち回り契約にする方法はあります。
おひとりで進めていただけるのは、査定や相場の確認までです。
当社は福岡市とその周辺の売却を扱っており、県外にお住まいの共有者がいるご相談も受けています。
代理人を立てる場合の書き方は共有名義の売却で使う委任状をご覧ください。
離婚にともなって名義を整理する場合の分け方は離婚で家を分ける3つの方法で扱っています。
当社が共有名義の売却を扱うときの進め方
当社は、人の説得から入らずに、数字と書類の整理から始めます。
先に金額と手取りが見えていれば、話し合いの材料が「気持ち」から「条件」に変わるためです。
最初の3つで、持分だけを売らずに済むかを見ます
見るのは、登記上の持分の割合、共有者の人数と所在、そして全体を売った場合の手取りです。
この3つがそろうと、持分だけを売るしかない状況なのかどうかが判断できます。
当社のご相談で多いのは、全体を売って代金を分ける換価分割で収まる例です。
次にやること
共有名義の整理の進め方は共有名義の不動産売却にまとめています。
全体を売る前提での金額を知りたい場合は無料査定へお申し込みください。
同意が得られないときの選択肢をもう一段詳しく読みたい方は、共有名義の不動産は売れる？同意が得られないときもあわせてお読みください。