共有持分の買取業者から連絡が来たら｜返事の前に確かめる3つ
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「あなたの共有持分を買い取ります」という封書や電話を受けて、どう返せばよいのか決めかねている方に向けた記事です。
先に結論を書きます。
その日のうちに返事をする必要はありません。
確かめるのは、相手がすでに共有者になっているのか、宅地建物取引業の免許があるのか、期限を切られていないかの3点です。
この3点が分かるまで、金額の話に入らないでください。
当社は福岡市博多区で不動産の売却を扱っており、兄弟で相続した実家や離婚後の共有について相談をいただきます。
ここでは、連絡が来た理由から、確かめ方と断り方までを順に並べました。
2. 返事の前に確かめる3つ
3. 業者が共有者になると、何が起きますか？
4. どの順番で動けばよいですか？
5. 福岡市での確かめ方と、断ったあとの相談先
6. 当社がご相談を受けるときの進め方
共有持分の買取業者から、なぜ連絡が来るのですか？
登記事項証明書は誰でも取れるため、その不動産が共有名義であることは外から分かります。
持分の買い取りを専門にする業者は、その登記を見て手紙や電話を送っています。
名前を知られているからではなく、登記に名前が載っているからです。
登記は、身分証も印鑑もなしで取れます
土地と建物の登記事項証明書は、所有者でなくても請求できます。
請求のときに印鑑や身分証明書は要りません。
手数料は窓口の請求で1通600円、インターネットで請求して郵送で受け取る場合は520円です。
登記所や証明サービスセンターの窓口で受け取る形にすると490円になります。
つまり、数百円あれば誰でも共有者の名前を調べられるのが実情です。
すでに誰かが持分を売っている場合もあります
連絡が来た理由には、もう1つの可能性があります。
ほかの共有者が自分の持分を業者へ売っていて、その業者が新しい共有者になっている場合です。
この場合、相手は見知らぬ会社ではなく、法律上はあなたと同じ立場の共有者になっています。
自分の持分だけなら共有者の同意なしに売れるので、知らないうちに名義が変わっていることは起こります。
片方だけで売れる範囲については共有名義の不動産、片方だけで売れる？に整理しました。
連絡の内容は、だいたい2種類に分かれます
1つは「あなたの持分を売ってください」という買い取りの打診です。
もう1つは「当社が持っている持分を買い取ってください」という逆向きの提案になります。
どちらを言われているのかで、こちらが取る行動は変わります。
封書の文面が丁寧でも、求められているものが何かは最後まで読まないと分かりません。
返事の前に確かめる3つ
確かめるのは、相手の立場、免許の有無、そして期限の切り方です。
この3つは、どれも相手に聞かなくても自分で調べられます。
調べる前に電話で話し込むと、金額の話だけが進んでしまいます。
| 確かめること | どこで調べるか | 費用 |
|---|---|---|
| 相手がもう共有者になっているか | 法務局（登記事項証明書） | 窓口1通600円 |
| 宅建業の免許と行政処分 | 福岡県のホームページ・県土整備事務所 | 閲覧は無料 |
| 期限の切り方 | 届いた書面と通話の記録 | かからない |
1つめ：相手がもう共有者になっていないか
登記事項証明書を取って、いまの名義人と持分の割合を見てください。
見知らぬ会社の名前が載っていれば、相手はすでに共有者です。
載っていなければ、相手はまだ外部の業者で、ただの勧誘という整理になります。
どちらなのかで、このあとの交渉の性質がまったく変わります。
2つめ：宅地建物取引業の免許があるか
不動産の売買を業として行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。
福岡県は、県知事が宅建業者に対して行った行政処分を県のホームページで公開しています。
載っているのは免許の取消し、業務停止、指示処分で、公開の期間は5年です。
免許の申請や届出の書類は、本店の所在地を管轄する県土整備事務所の建築指導課で無料で閲覧できます。
閲覧は1人1日5件までで、書き写しはできますが謄写はできません。
処分の履歴の読み方は不動産会社の行政処分にまとめました。
免許は5年ごとに更新されます
宅地建物取引業の免許の有効期間は、免許を受けた日の翌日から5年です。
更新の申請は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までに行う決まりになっています。
事務所が1つの都道府県の中だけにあれば知事免許で、2つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣免許です。
届いた書面に書かれた免許の表示と、県が公開している処分の一覧を照らし合わせてください。
免許の表示がどこにも見つからない書面は、その点自体が確かめる材料になります。
3つめ：期限を切られていないか
「今月中にお返事を」「この金額は今回だけ」という条件が付いていないかを見てください。
持分の売買に、こちらが急ぐ理由はありません。
期限は相手の都合で、こちらの都合ではないからです。
急がされていると感じたら、そのこと自体を判断の材料にしてください。
業者が共有者になると、何が起きますか？
共有者になった業者は、ほかの共有者と同じ権利を持つため、分割の請求や使用の対価の請求ができます。
持分を売った本人は現金を受け取って抜けられますが、残った共有者は会ったことのない相手と向き合います。
これが、当社が持分だけの売却をおすすめしていない理由です。
提示額は、全体の相場を割った額より低くなります
業者が示す金額は、全体の相場に持分の割合を掛けた額を下回ります。
買った側は単独では住めず、貸すことも1人では決められないためです。
どれだけ目減りするのかは片方だけで売れる？持分売却の現実で詳しく比べました。
共有物分割請求を起こせます
共有者は、共有の状態を解消する手続きを裁判所に求められます。
2023年4月に施行された改正民法では、裁判所が取る分割の方法に順序が置かれました。
現物分割と、代金を払って持分を取得させる賠償分割を先に検討し、どちらもできないときに競売を命じる形です。
競売まで進むと、通常の売却より価格が下がりやすくなります。
住んでいる人に、使用の対価を求めることもあります
改正民法では、共有物を使っている共有者が、自分の持分を超える使用の対価をほかの共有者へ償還する義務を負うと定められました。
共有者の間で無償にするなどの別の合意があれば、その合意が優先されます。
実家に住み続けている相続人がいれば、新しい共有者から対価を求められる余地が出てくるわけです。
家族だけで共有していた時期には起きなかった請求が、ここで出てきます。
どの順番で動けばよいですか？
業者へ返事をする前に、ほかの共有者と連絡を取り、全体を売った場合の金額を確かめる順です。
先に数字が見えていれば、業者の提示額が高いのか安いのかを比べられます。
比べる相手がないまま返事をすると、提示額が唯一の基準になってしまいます。
最初にやるのは、共有者への連絡です
連絡が来たこと自体を、ほかの共有者に伝えてください。
1人が黙って動くと、あとで「勝手に話を進めた」という受け取られ方になります。
全員が同じ情報を持っている状態をつくるほうが、話し合いは早く終わります。
次に、全体を売った場合の金額を確かめます
査定を受けるだけなら、ほかの共有者の同意は要りません。
費用と税金を引いたあとの手取りは手取りの試算で計算してください。
仲介と買取で何がどう違うのかは4つの売り方の比較に並べています。
金額の見込みが出たあとなら、業者の提示額との差が数字で分かります。
返事は、方針が決まってからで間に合います
持分を売る、持分を買い取る、全体を売って分ける、という3つのどれを選ぶかを先に決めてください。
方針が決まっていれば、返事は1行で済みます。
人数と事情の整理から手伝ってほしい場合は、15分無料相談をご利用ください。
持分を売ると決めた場合に、先に決める3つ
方針として持分の売却を選ぶなら、金額より先に決めることが3つあります。
1つめは、複数の業者に当たって提示額を比べるかどうかです。
2つめは、入金の時期と、売ったあとに自分に残る責任の範囲です。
3つめは、ほかの共有者へいつ伝えるかという順番になります。
伝えないまま進めると、業者が共有者になった時点で家族が事後に知る形になります。
当社がご案内しているのは、ここで先に伝えておくことです。
福岡市での確かめ方と、断ったあとの相談先
登記は福岡法務局、課税の情報は物件がある区の区役所課税課、業者の免許と処分は福岡県が窓口になります。
3か所に分かれているので、何をどこへ頼むのかを先に決めておくと動きが止まりません。
登記と課税の窓口
登記事項証明書は福岡法務局で取れますので、名義と持分の割合はそこで確かめられます。
固定資産税を誰が払っているかは、物件がある区の区役所課税課で確認する形です。
区役所と法務局のどちらに何を頼むかは福岡市7区の手続き窓口ガイドに一覧にしました。
返事の書き方は、相手の立場で変わります
まだ共有者になっていない相手なら、「持分を売る意思はありません」の1行で足ります。
すでに共有者になっている相手に伝えるのは、全体の売却を検討しているという方針です。
そのうえで、話し合いの場に入ってもらうのか、こちらが持分を買い取るのかを決めていきます。
金額の交渉に入る前に、方針のほうを先に書いてください。
当社が間に入って、相手とのやりとりを引き受けることもできます。
断ったあとも勧誘が続くとき
勧誘のしかたに規則があるのは、相手が宅地建物取引業者の場合です。
契約する意思がないことを示した相手に勧誘を続ける行為は、宅地建物取引業法の施行規則で禁じられています。
国土交通省は、承諾を得ている場合を除き、午後9時から午前8時までの電話や訪問による勧誘も、迷惑を覚えさせる時間帯に当たると説明しています。
「契約する意思はありません」と、日付の分かる形で1度はっきり伝えてください。
そのうえで続く場合の相談先は、福岡県建築都市部建築指導課の宅建業係です。
やりとりの記録を残してください
届いた書面は、封筒ごと日付の分かる形で残してください。
電話のときは、日時と相手の会社名、担当者の名前を書き留めます。
勧誘が続いた事実を伝えるときに必要になるのは、この記録です。
記憶だけでは、いつ断ったのかを示せません。
当社がご相談を受けるときの進め方
当社は、業者への返事の文面より先に、登記と金額の2つを見ます。
相手の立場と全体の価格が分かれば、返事の内容は自然に決まるためです。
見るのは登記と手取りの2つです
登記で名義人と持分の割合を確かめ、全体を売った場合の手取りを出します。
そのうえで、持分だけを売る以外の道が残っているかを一緒に確かめます。
当社のご相談で多いのは、全体を売って代金を分ける換価分割で収まる例です。
次にやること
共有名義の整理の進め方は共有名義の不動産売却にまとめています。
全体を売る前提での金額を知りたい場合は無料査定へお申し込みください。
連絡が来た書面や通知の文面を見ながら整理したい場合も、相談のときにお持ちください。
封書の日付と、これまでに何回連絡があったかが分かると、その日のうちに方針まで決められます。