ペアローン・親子リレーで買った家を売る手順
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士夫婦で2本のローンを組んだ家、あるいは親子リレー返済で買った家を、これから売ろうとしている方に向けた記事です。
1人で借りて1人の名義で買った家とは、手順が3か所で変わります。
1つ目は、ローンが2本あるなら2本を同じ日に完済しなければ抵当権が外れないこと。
2つ目は、名義が共有なので売るには全員の同意が必要になることです。
3つ目は、売却代金と税金が持分の割合で分かれることです。
このうち最初につまずきやすいのは、2本のローンの残高を足したら売却価格を超えていた、という場面でしょう。
当社の事務所は福岡市博多区千代で、売却の仲介を専門にしています。
この記事で説明するのは5つです。
ペアローンと親子リレー返済の違い、決済日に何が起きるか、代金と税の分け方、離婚のときに残るもの、福岡市での段取り。
2. 2本のローンは、同時に完済しないといけないのですか
3. 共有名義の家は、1人の判断で売れますか
4. 売却代金と税金は、どう分かれるのですか
5. 離婚でペアローンの家を売るとき、先に決めること
6. 福岡市で売るときの手順と、確かめる書類
ペアローンと親子リレー返済は、売るときに何が違うのですか
ローンの本数が違います。
ペアローンは契約が2本で、登記されている抵当権も2本。
親子リレー返済は契約が1本で、債務者が2人です。
ペアローンは契約が2本、抵当権も2本
ペアローンは、夫と妻がそれぞれ別に住宅ローンを契約する借り方です。
1つの家に対して金銭消費貸借契約が2本あり、多くの場合は互いに連帯保証人になっています。
登記簿の乙区（権利部）を見ると、抵当権設定の記載が2件並んでいるはずです。
同じ金融機関で2本組んでいても、契約は別々に動きます。
片方を先に完済しても、もう片方の抵当権は登記に残ったまま。
抵当権が1つでも残っている不動産を、買主は住宅ローンで買えません。
親子リレー返済は契約1本で、債務者が2人
親子リレー返済は、親が借りたローンを子などの後継者が引き継ぐ形です。
住宅金融支援機構の融資では、後継者が連帯債務者になることで、返済期間を後継者の年齢から計算できます。
返済期間の上限は「80歳から後継者の申込時の年齢を引いた年数」です。
契約は1本なので、完済も1回で済みます。
ただし名義は親と子の共有になっていることが多く、売るときの同意はペアローンと同じ扱いになります。
売る前に、登記事項証明書で持分の割合を確かめてください。
2本のローンは、同時に完済しないといけないのですか
はい、決済日に2本まとめて完済します。
買主から売買代金が振り込まれたその場で、2本の残債をそれぞれの金融機関へ返し、2件の抵当権抹消書類を受け取る流れです。
1本ずつ順番に片づけることはできません。
抵当権は、決済日に全部まとめて外す
決済日の司法書士は、所有権移転と抵当権抹消をその日に一括で申請します。
抵当権が2件あれば、抹消の登記も2件。
どちらか1件でも書類が揃わないと、司法書士は移転登記を進められません。
その結果、買主への引渡しもその日は行えません。
決済の当日の流れそのものは売却代金でローンを完済する順番｜決済当日のお金の動きで時間順に書いています。
片方が残債を返せないと、その日に取引が止まる
売却価格から諸費用を引いた金額で、2本の残債の合計を返せるかどうかを先に計算します。
たとえば夫の残債1,400万円、妻の残債900万円なら、合計2,300万円。
売却価格が2,700万円で、仲介手数料や印紙税などを100万円と見ておくと、手元に残るのは300万円ほどです。
この計算が赤字になる場合は、足りない分を現金で用意するか、金融機関と任意売却の相談をすることになります。
当社は査定の段階で、2本の残債と諸費用を並べた1枚を作ってからお渡ししています。
片方の残債だけを見て売り出すと、契約のあとで足りないと分かり、買主に迷惑をかけるためです。
持ち出しが出そうなときの選択肢は住宅ローンが残る家の売り方と抵当権抹消の段取りにまとめました。
費用を入れた手取りの計算は手取りの試算で先に出せます。
抹消の登記費用は、抵当権の本数だけかかる
抵当権抹消を司法書士に頼むと、1件あたり1〜2万円台です。
ペアローンで2件あれば、単純にその2倍かかります。
売却価格2,700万円の取引で数万円は、仲介手数料（約100万円）の20分の1程度の負担。
金額としては小さいものの、書類の枚数が2倍になるため、抜けが出やすい部分です。
手続きの窓口と必要書類は抵当権抹消の費用と手続き｜福岡法務局の窓口にあります。
共有名義の家は、1人の判断で売れますか
売れません。
共有物に変更を加えるには共有者全員の同意が必要で（民法251条）、全体を売ることもこれにあたります。
持分が10分の1でも、その1人が反対すれば家全体は売れません。
反対ではなく、遠方で集まれないだけなら、委任状と持ち回り調印で進められます。
売買契約書には、共有者全員の署名と実印が要る
売買契約書の売主欄には、共有者が全員名前を書き、実印を押します。
印鑑証明書も全員分が必要で、3か月以内に取ったものを添えてください。
決済の日も、原則として全員が金融機関か司法書士の事務所に集まります。
どうしても集まれない場合は、委任状と本人確認で代わりに進める方法があるため、早めに司法書士へ相談してください。
持分だけを売ることもできますが、買い手はほぼ不動産業者に限られ、価格も下がります。
共有者が3人以上いるなら、誰が窓口になるかを最初に決めておいてください。
書類の取りまとめを全員で分担すると、印鑑証明書の有効期限が揃わなくなります。
1人が海外・入院・認知症のときの段取り
共有者が海外にいる場合、印鑑証明書の代わりに在外公館で署名証明を取ります。
取得までに数週間かかるため、売り出しと並行して動き始めるのが安全です。
共有者が判断能力を失っている場合、成年後見人を選んでもらわないと契約ができません。
家庭裁判所の手続きに数か月かかるため、ここは売却の予定そのものを組み替えることになります。
同意が揃わないときの進め方は共有名義の不動産売却と共有名義の不動産は売れる？同意が得られないときに整理しました。
売却代金と税金は、どう分かれるのですか
登記された持分の割合で分かれます。
代金も、譲渡所得の計算も、確定申告も、共有者ごとに別々です。
ローンの返済額の割合ではなく、登記の持分で決まる点に注意してください。
代金は持分の割合で分ける
持分が2分の1ずつなら、売買代金も2分の1ずつ受け取ります。
福岡市博多区のマンションは、3LDK系の中央値が2,700万円です（2024年第2四半期から2026年第1四半期の127件）。
この価格で持分が半分ずつなら、1人あたり1,350万円が取り分になります。
ここから各自のローン残債が引かれるため、残債の多い側の手取りは少なくなります。
持分と返済負担がずれている場合、精算のしかたで贈与税の話が出ることがあるため、税理士に確かめてください。
区ごとの相場は福岡市博多区の相場に掲載しています。
3,000万円控除は、共有者1人につき最高3,000万円
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、共有者ごとに適用を判定します。
控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、適用を受けられる共有者1人につき最高3,000万円です。
夫婦で2分の1ずつ持っている家なら、2人合わせて最大6,000万円の控除になります。
譲渡所得の計算も持分に応じて行うため、確定申告書は1人ずつ提出します。
片方が申告を忘れると、その人の分だけ控除が使えません。
建物が単独名義なら、土地だけの共有者は原則使えない
親子リレー返済では、建物が子の名義、土地が親の名義という組み合わせが出てきます。
この場合、家屋を持っていない側は原則として3,000万円控除を使えません。
例外として、家屋と土地を同時に売り、家屋の所有者と土地の所有者が親族で、その家屋に同居している場合は、土地の所有者も控除を使えます。
ただし控除の枠は2人合わせて3,000万円までで、家屋の所有者が使った残りを土地の所有者が使う形です。
建物と土地の名義が分かれているなら、売り出す前に登記事項証明書を持って税務署か税理士へ確かめてください。
出典：国税庁 No.3311 家屋と敷地の所有者が異なるとき
離婚でペアローンの家を売るとき、先に決めること
いちばん先に確かめるのは、売却代金で2本のローンを完済できるかどうかです。
完済できるなら、売って現金を分ける形にできます。
足りないなら、誰がいくら持ち出すかの話になります。
この順番を逆にすると、財産分与の話し合いが数字のない議論になってしまうためです。
残高証明書を2通そろえて、数字で突き合わせる
それぞれの金融機関から、残高証明書か返済予定表を取り寄せます。
毎年10月ごろに届く住宅ローン控除用の残高証明書でも、おおよその残債は分かります。
2本の残債を足した金額と、査定価格から諸費用を引いた金額を並べてください。
当社は査定のときに、この2つを1枚の紙にして売主にお渡ししています。
数字が出てから分け方を決めると、話し合いが短くなります。
連帯保証は、離婚しても外れない
離婚は夫婦の間の取り決めで、金融機関との契約には影響しません。
ペアローンで互いに連帯保証人になっている場合、離婚後も相手の返済を保証し続ける立場が残ります。
相手が返さなくなれば、金融機関は保証人に請求できます。
保証から抜けるには、金融機関の承諾を得て別の保証人を立てるか、そのローンを完済するしかありません。
つまり、家を売って2本とも完済することが、保証関係を終わらせる確実な方法になります。
離婚のときの売却の進め方は離婚に伴う不動産売却と離婚で家を売るなら「離婚前」が正解？で詳しく書いています。
福岡市で売るときの手順と、確かめる書類
最初にやることは、2本の残高と登記の持分を1枚に並べることです。
売り出し価格を決めるより前に、この2つが揃っていないと判断ができません。
書類はすべて郵送やオンラインでも取れるため、共有者が県外にいても進められます。
まず2本の残高と、登記の持分を突き合わせる
必要なのは、各自の残高証明書、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書の3点です。
登記事項証明書は窓口の書面請求で600円、オンラインで請求して郵送を選ぶと500円。
持分は「持分2分の1」のような形で権利部（甲区）に書かれています。
この持分が、頭金を出した割合と違っていることもあります。
登記の持分が正しくないと感じたときは、売却の前に司法書士へ相談してください。
抵当権抹消の管轄は、福岡法務局の本局
福岡市内の不動産登記を扱うのは、福岡法務局の本局（福岡市中央区舞鶴3-9-15）です。
抵当権抹消の書類は、完済した日に各金融機関から売主へ渡されます。
この書類には期限のあるものが含まれるため、受け取ったらその日に司法書士へ預けてください。
区役所・税務署・法務局の分担は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。
2本のローンと共有名義が重なると、確かめる順番を1つ間違えるだけで決済日が動きます。
どこから手をつけるか迷った段階でしたら、15分無料相談でご質問ください。