月極駐車場の空きが埋まらない｜賃料を下げる前の4手
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士月極駐車場の区画が半年以上埋まらないまま、毎月の収入だけが減っている方に向けた記事です。
こういうとき、いちばん先に出てくる案が賃料の値下げでしょう。
ただ、賃料は一度下げると、次の入れ替わりが来るまで元に戻せません。
そこで当社は、空きの理由を4つに分けてから、賃料に手を付ける順番を最後にしています。
この記事では、理由の見分け方と、福岡市で実際に使える手を順番に並べました。
2. 知られていないときは、どこに出しますか
3. 区画を割り直すと、埋まることはありますか
4. 賃料を下げる前に、ほかに手はありますか
5. 当社に頼めることは何ですか
6. まず何をすればよいですか
空きが埋まらない理由は、どこにありますか
理由は大きく4つに分かれます。
知られていない、区画が狭くて入れにくい、賃料が周りより高い、近くに新しい駐車場ができた。
この4つは打つ手がまったく違うので、先に見分けないと空振りになります。
問い合わせが来ないのか、来るのに決まらないのか
見分ける入口は、問い合わせの数です。
電話もメールも来ないのであれば、理由は「知られていない」に寄っています。
見に来た方が帰ってしまうなら、区画か賃料のどちらかが引っかかっているという合図。
当社が管理をお引き受けするときも、まずここを分けてから募集の条件を決めます。
問い合わせの数を数えていない場合は、看板の電話番号を1か月だけ記録してみてください。
月極駐車場は、空いていることが外から見えにくい
店舗のように看板が目に入るわけでもなく、賃貸住宅のように検索サイトの主役でもありません。
そのため、半年空いていても「近所の人が誰も知らない」という状態が普通に起きます。
区画が狭いほうは、幅と長さを測ってみるのがいちばん早い確かめ方。
いまの車は全幅が広く、軽自動車なら足りる幅でも、ミニバンでは扉が開ききらないことがあります。
角の区画、切り返しが2回必要な奥の区画も、最後まで残りやすい場所です。
近くに新しい駐車場ができたときは、並べて比べられている
4つ目の理由だけは、自分の駐車場の中に原因がありません。
近くに新しい駐車場ができると、探している方は2つを並べて比べます。
そのとき見られているのは、賃料だけでなく、区画の幅と出入口の入りやすさ。
相手が舗装とライン引きをしたばかりであれば、こちらの擦れた白線は古く見えます。
この場合に先に手を入れるのは、賃料ではなく白線のほうです。
知られていないときは、どこに出しますか
出す先は3つです。
道路に向けた看板、月極を扱う検索サイト、それに近くの集合住宅や事業所への直接の案内。
この3つは費用も手間も違うので、順番に並べます。
看板は、走っている車の中から読めるかで決める
看板を読むのは、歩いている人ではなく、車の中の人です。
「空きあり」と電話番号だけを大きくし、区画番号や注意書きは小さくしてください。
連絡先が携帯番号1本だと、留守番電話に入れずに切る方が出ます。
受け取り先をもう1つ（会社の固定電話やメール）用意しておくと、取りこぼしが減ります。
市のサービスには、月極の空きは載らない
福岡市は2025年9月1日に「福岡市駐車場ナビ」の本格サービスを始めました。
ただし対象は天神地区の19駐車場・約5,900台分で、中身は時間貸しの空き状況です。
月極の区画は、この仕組みには載りません。
では、なぜ載らないのでしょうか。
理由は制度の側にあります。
駐車場法に基づく路外駐車場の届出は、都市計画区域内で駐車区画が500平方メートル以上の駐車場を営業するときの手続きです。
そして福岡市は、利用者をあらかじめ決める月極契約などをこの届出の対象外としています。
行政の一覧に乗らないぶん、月極の掲載先は民間の検索サイトと、地元の不動産会社の窓口が実質です。
近くの集合住宅・事業所へ、紙で案内する
いちばん反応が返ってくるのは、徒歩2〜3分の範囲です。
集合住宅であれば管理会社、事業所であれば総務の担当者が窓口になります。
渡す紙に書くのは、区画の幅と長さ、月額、空いている区画の数、連絡先の4つだけ。
駐車場の位置が分かる簡単な地図を付けておくと、入居者への掲示に回してもらいやすくなります。
どこに需要があるかの見方は、福岡市で駐車場の需要があるのはどんな場所かにまとめました。
駅やバス停に近い駐車場なら、福岡市のパーク・アンド・ライドのマップへの掲載という道もあります。
市は掲載を希望する駐車場の連絡を受け付けていて、窓口は住宅都市みどり局の交通計画課です。
公共交通の利用者への割引などの特典が条件になっており、条件によっては断る場合もあると書かれています。
区画を割り直すと、埋まることはありますか
入れにくさが理由であれば、ラインを引き直すだけで埋まる区画があります。
いまの区割りは、土地を買ったときの寸法のまま残っていることが少なくありません。
当時から変わったのは、走っている車の大きさです。
軽とバイクの区画に割り直す
広い区画1つを、軽自動車2台分に割れる土地もあります。
福岡市は、軽自動車でも保管場所の届出が必要な地域です。
届出には所在図・配置図のほか、他人の土地であれば保管場所使用承諾証明書か、賃貸借契約書の写しが要ります。
つまり軽の区画でも、オーナーが書類を出す手間は普通車と変わりません。
バイクの区画は、建物の際や三角形の残地のように、車が入らない場所を使えます。
大型とハイルーフの行き先が、意外に無い
機械式の駐車場や立体駐車場には、高さと重さの制限があります。
ハイエース、キャンピングカー、現場へ向かう商用車は、そこに入れません。
青空の月極駐車場は、この層をそのまま受け取れる場所です。
募集の文に「高さ制限なし」「全長5.5mまで」のように数字を書いてください。
書いていないと、探している方は確かめる手間を惜しんで次の物件へ進みます。
費用は「何か月で戻るか」で考える
ライン引きと看板の費用は、土地の広さと区画数で変わるので、見積りを取ってください。
判断の仕方は単純です。
かかる費用を、増える区画の月額賃料で割って、回収までの月数を出します。
1区画が月8,000円で、費用が8万円なら、10か月で戻る計算。
回収に3年かかるようなら、それは区画の手直しではなく、使い方そのものを考え直す段階です。
当社は不動産管理で、月極の区画割りと契約者の募集、看板・ライン引き・精算機の手配までお手伝いしています。
賃料を下げる前に、ほかに手はありますか
下げる前にできることが、まだ2つ残っています。
いま出している賃料の根拠を確かめることと、契約の手続きで待たせないことです。
どちらも費用がかからないのに、決まるかどうかに直接効きます。
相場の「平均」は、契約された賃料ではない
月極の賃料を調べると、検索サイトの平均額が出てきます。
この平均は、掲載中の物件の希望額を並べたもので、実際に契約された賃料ではありません。
半年埋まっていない高めの物件も、同じように平均へ入っています。
見るのなら、近くの駐車場の「空きあり」の札の数と、その賃料を自分の足で確かめてください。
当社も、募集の金額をお出しする前に周りの駐車場を歩いて確かめています。
なお、賃料や稼働がこの先どうなるかは、当社にも誰にも約束できません。
車庫証明の書類で待たせない
普通車の車庫証明では、保管場所が他人の土地であれば、保管場所使用承諾証明書が必要です。
書くのは、駐車場の所有者か管理者。
この証明書の代わりに、賃貸借契約書の写しでも足ります（承諾証明書に準じた記載のあるものに限ります）。
福岡県警察が求めているのは、申請日から最低1か月以上の期間です。
ここでオーナーの押印に1週間かかると、借りたい方の車の登録が止まります。
様式を先にダウンロードして手元に置き、押印の段取りを決めておいてください。
契約の条件をゆるめる
法人契約、2台目の契約、月の途中からの日割りを受けるかどうかで、入ってくる層が変わります。
福岡市の消費生活センターは、月決め駐車場が借地借家法の対象外であることを案内しています。
解約の申し入れや予告の期間は、契約書の規約に従うという扱いです。
月決め駐車場の仲介は宅地建物取引業法の対象外で、重要事項説明の義務もないとも書かれています。
だからこそ、契約書の中途解約と予告の条項は、募集を始める前に読み直しておく価値があります。
売却を考えている土地での予告の出し方は、月極駐車場を売るときの解約予告に書きました。
下げるときは、戻せる形で下げる
ここまでを試しても決まらないのであれば、賃料を動かす段になります。
その場合も、全部の区画を一度に下げる必要はありません。
空いている区画だけを下げれば、いま契約している方の賃料は動かさずに済みます。
ただし、隣の区画の方に金額が知られると、同じ額まで下げてほしいという話になりがちです。
当社は、下げる区画と、いつまでその額にするのかを先に決めた募集条件をご提案しています。
当社に頼めることは何ですか
月極の区画割りと契約者の募集、看板・ライン引き・精算機の手配、無断駐車への対応、駐車場代の集金と毎月の送金を承っています。
コインパーキング事業者へ貸す場合の、事業者のご提案と条件の比較も同じです。
最近は「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせが当社に多く届いています。
管理をお任せいただいても、売却をご依頼いただく必要はありません。
管理料は、区画数も精算機の有無も物件ごとに違うため、現地を見てからのお見積りです。
管理でどこまでを当社が引き受け、どこからがオーナー様の仕事として残るのかは、駐車場の管理委託は何をしてくれるのかで整理しました。
税金と手取りの計算は、税理士と別の記事で
駐車場の収入は不動産所得として確定申告の対象になります。
ただ、個別の税額や、持ち続けた場合と売った場合のどちらが有利かという判断は、税理士の領域です。
当社の売却シミュレーターは自宅の売却を前提にした計算なので、駐車場の土地には当てないでください。
賃料に消費税がかかるかどうかは、舗装の有無で線が引かれます。
その線は駐車場の賃料に消費税はかかるのかにまとめました。
まず何をすればよいですか
順番は3つです。
1か月、看板への問い合わせを数えて、理由がどちらにあるかを決めてください。
次に、空いている区画の幅・長さ・高さ制限をメジャーで測り、募集の文に数字で書きます。
そのうえで、看板と掲載先、承諾証明書の段取りを直します。
賃料に手を付けるのは、この3つを終えたあとです。
それでも埋まらないのであれば、時間貸しへの切り替えという道があります。
比べ方は月極かコインパーキングかに、やめる場合の選び方は駐車場経営をやめたいに書きました。
売却も含めて手取りで比べたい場合は、無料査定からご相談ください。
貸し方自体を変える場合は、現在の利用者や営業できない期間まで含めて比べます。
月極から時間貸しへ切り替える手順をご確認ください。