駐車場の管理委託は何をしてくれる？残る仕事との分け方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士月極駐車場を長く自分で管理してきた方から、同じご相談をいただきます。
集金と、借りている方からの連絡への対応が、だんだん重くなってきたという話です。
管理を委託すると何をしてもらえるのか、そして何が自分に残るのか。
結論を先に書きます。
手を動かす仕事は、ほぼ全部渡せます。
渡せないのは、決める仕事と、税の申告です。
この記事は、福岡市で月極駐車場をお持ちのオーナーに向けて、その線引きを1つずつ並べたものです。
2. オーナーに残る仕事は何ですか？
3. 無断駐車やトラブルは、解決してもらえますか？
4. 契約書には、何を入れておけばよいですか？
5. 福岡市で、当社は何を引き受けますか？
6. 次にやること
駐車場の管理を委託すると、何をしてもらえますか？
大きく5つに分かれます。
募集と契約、集金と送金、現地の見回りと清掃、トラブルへの対応、解約と明け渡しの手続きです。
どこまでを引き受けるかは会社ごとに違うので、契約前にこの5つで確かめてください。
募集と契約では、何をしますか？
空いた区画に、次の契約者を見つけるところからです。
区画の番号と位置を決め、募集の看板を出し、問い合わせを受けます。
申し込みがあれば契約書を取り交わし、鍵やカードがある駐車場ならその受け渡しまで進めましょう。
当社には最近、「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせが多く寄せられています。
借りたい方は、まず住まいや職場の近くの不動産会社に聞きにいらっしゃいます。
看板だけで募集していると、その問い合わせには当たりません。
募集の窓口を持っている会社に預けると、その問い合わせを受ける側に載る形です。
集金と送金は、どう変わりますか？
管理会社の口座でいったん受け、毎月まとめてオーナーへ送金する形になります。
いちばん変わるのは、滞納があったときの動きです。
ご自身で管理していると、督促の電話をかけるのも、顔を合わせて催促するのもオーナーになります。
委託すれば、この督促は管理会社の仕事です。
当社は、滞納があればすぐにご連絡したうえで、督促の窓口を引き受けます。
ご自身で督促から進める場合の順番は駐車場代を滞納されたら｜連絡から契約解除までの順番にまとめました。
見回り・清掃と、解約の手続きはどうなりますか？
現地を定期的に見て、ゴミや落ち葉の片付け、ロープや輪止めの傷みの確認をします。
ライン引きが薄くなっていないか、看板の文字が読めるかも、見回りで分かることです。
解約の申し出があれば、予告の期間を数え、精算し、区画を空ける段取りまで進めましょう。
前の契約者の私物やタイヤが残っていることもあるので、明け渡しの確認は現地でします。
見回りは、近隣からの苦情を先に拾う役目も兼ねています。
出入りのときの音、路上での待機、はみ出した停め方。
近所の方がオーナーの顔を知っていると、苦情は直接ご自宅に届きます。
委託すると、その連絡先が管理会社に変わります。
オーナーに残る仕事は何ですか？
決める仕事と、税の申告です。
管理会社は判断の材料をそろえて持ってきますが、決めるのは所有者になります。
ここを渡せると思っていると、契約したあとに話が食い違います。
何を決めることになりますか？
まず賃料です。
次に、誰に貸すかという条件。
法人に貸すのか、近隣の方に限るのか、トラックや大型車を入れるのかを決めるのはオーナーです。
区画を月極のままにするか、時間貸しに切り替えるかという判断も、同じく所有者が決めます。
舗装をやり直すか、屋根やフェンスを付けるかという出費の判断も、オーナーの側に残る話です。
管理会社が見積りを取って並べるところまでは代われますが、お金を出す判断は代われません。
賃料の見直しは、いつ考えますか？
空きが埋まらない期間が続いたときです。
管理会社は、問い合わせの数と、内見や現地確認まで進んだ数を持っています。
打つ手が変わるのは、問い合わせ自体が少ないのか、見に来たあとで決まらないのかの違いです。
前者なら募集の出し方、後者なら区画の幅や出入りのしやすさが見直しの対象です。
当社は、決まらない理由を数字でご説明したうえで賃料の案をお出しします。
最後の判断をなさるのは、オーナーご自身です。
税の申告はどうなりますか？
駐車場の収入は、オーナー自身が確定申告をします。
国税庁は、駐車場の所得について所得の種類の分かれ目を示しています。
保管の責任を負う場合は事業所得または雑所得、そうでなければ不動産所得という整理です。
月極で区画だけを貸し、車の保管まで引き受けていなければ、不動産所得にあたるのが通常の形になります。
ご自身がどちらにあたるか、経費として何を入れられるかは、税理士にご確認ください。
当社を含む不動産会社は、個別の税額の判断ができません。
無断駐車やトラブルは、解決してもらえますか？
窓口は引き受けますが、止まっている車を勝手に動かすことはできません。
他人の車をレッカーで移動させると、管理会社であってもそれ自体が問題になります。
できるのは、記録を残して、相手に接触して、出ていってもらう段取りを踏むことです。
無断駐車では、どう動きますか？
まず写真で記録します。
日時、区画の番号、ナンバー、車種を残しておくと、繰り返されたときに同じ車かどうかが分かります。
そのうえで警告の書面をワイパーに挟み、契約者の車でないことを確かめてください。
車体に直接貼り付けるタイプの紙は使いません。
オーナーがやってよいことと、やると責められる側に変わることの線は月極駐車場の無断駐車｜やってよいこと・いけないことで分けて説明しています。
繰り返す車には、区画ごとに契約者の車のナンバーを掲示する、チェーンやポールを付けるといった手を足します。
この設置の手配まで引き受けるかどうかは、会社によって分かれるところです。
当社は、看板・ライン引き・精算機の手配まで承っています。
無断駐車が続く区画は、たいてい入口に近いか、外から空いていることが見える位置にあります。
ラインの引き直しや区画番号の書き方で止まることもあるので、まず現地を見るところからです。
契約者どうしのもめごとは、どちらが出ますか？
管理会社が窓口に入ります。
隣の区画にはみ出して停める、来客用のつもりで2台入れる、洗車の水が流れてくる。
この手の話でオーナーが直接呼ばれると、どちらの味方かという形になりがちです。
間に会社が入ると、契約書に書いてあることを根拠に話ができます。
だからこそ効いてくるのが、契約書に何を書いておくかです。
契約書には、何を入れておけばよいですか？
車を特定する項目、車庫証明の書類の扱い、禁止事項、解約の予告の4つです。
市販のひな形は、このうち車を特定する項目が弱いものを多く見かけます。
トラブルの多くは「どの車が、どの区画に停まってよいのか」がはっきりしていないことから起きます。
入れておきたいのは、次の項目です。
車を特定する項目はどれですか？
- 車種・車名と、登録番号（ナンバー）
- 車検証の写しの提出
- 車を買い替えたときに届け出てもらう決まり
- 区画の番号と、位置が分かる図面
車検証の写しをもらっておくと、無断駐車かどうかの判断がその場で付きます。
買い替えの届け出を入れていないと、ナンバーが変わった時点で照合できなくなります。
区画の図面は、契約書に添えて2部作り、双方が1部ずつ持ってください。
「この線から内側」という取り決めが図で残っていると、はみ出しの話がその場で済みます。
車庫証明の書類は、誰が出しますか？
貸主です。
福岡県で普通自動車の保管場所証明を申請するとき、借りている駐車場であれば「保管場所使用承諾証明書」を添えます。
自分の土地に停める場合の「自認書」と対になる書類で、作成するのは駐車場を貸している側です。
駐車場の賃貸借契約書の写しでも代えられますが、承諾証明書に準じた記載があるものに限られます。
申請先は、保管場所の位置を管轄する警察署の交通課です。
証明の手数料2,200円を負担するのは、申請する借主のほうになります。
この書類を出すかどうか、発行に手数料をもらうかどうかを、契約書に書いておいてください。
管理を委託すれば、この発行も管理会社が引き受けられます。
禁止事項と解約予告は、どう書きますか？
禁止することを具体的に並べます。
車以外の物を置く、車中泊をする、洗車や修理をする、又貸しをする。
このあたりを、あいまいにせず書き出しておいてください。
解約予告の行は、オーナー様が管理会社を替えるときにも効いてきます（駐車場の管理会社を変えるには｜手順と引き継ぐもの）。
解約の予告は、何か月前までに、どんな方法で伝えるかまで書きます。
売却を考える可能性があるなら、貸主側からの解約の条件も入れておいてください。
売るときの知らせ方は月極駐車場を売るときの解約予告にまとめました。
出典：e-Gov 車庫法
福岡市で、当社は何を引き受けますか？
月極の区画割りから、契約者の募集、集金と送金までを承ります。
看板・ライン引き・精算機の手配も、当社で段取りします。
無断駐車やトラブルへの対応も、窓口は当社です。
ご報告とご相談は、LINE WORKS・Google Chat・Chatwork のいずれかで承ります。
電話がつながるのを待たずに、写真を1枚送るだけで話が進むのが利点です。
時間貸しへの切り替えも相談できますか？
できます。
コインパーキングの事業者をご提案し、条件を並べて比べられる形にしてお出しします。
月極のまま続けるほうがよい土地もあるので、どちらが向くかから一緒に見ましょう。
管理委託と一括借り上げで手取りがどう変わるかは駐車場の管理委託と一括借り上げの違いで比べました。
料金はいくらですか？
区画の数、現地の状況、どこまで引き受けるかで変わるため、お見積りをお出しします。
当サイトの費用シミュレーションは自宅の売却を前提にした計算なので、駐車場の管理には使えません。
管理の内容と範囲は不動産管理のページに載せています。
いま他社にお任せ中であれば、解約の手続きと書類の引き継ぎも当社が窓口になります。
次にやること
委託するかどうかは、いまの手間を数えてから決めてください。
感覚で「大変だ」と思っているだけなのか、実際に時間を取られているのかで、答えが変わります。
いまの手間を数える
ひと月のあいだに、駐車場のことで動いた回数を書き出してみてください。
入金の確認、督促の連絡、問い合わせへの返事、現地に行った回数。
そこに、空いている区画があれば、その空き期間も足します。
1区画が3か月空いていれば、その3か月分の賃料は戻ってきません。
手間の重さだけでなく、空きが埋まる早さでも比べてください。
この2つが両方とも小さいなら、いまのまま続けるほうが手元に残るでしょう。
持ち続けるか、手放すかを一緒に見る
管理を任せても収支が改善しないなら、売却も選択肢に入ります。
当社は売却を専門にしてきた会社なので、持ち続けた場合と売った場合を並べてお見せします。
やめ方の選び方は駐車場経営をやめたいに3つ並べました。
売却のご相談は無料査定から承ります。
事故に備えた管理を考える方へ、連絡・記録・修理までの確認事項も整理しました。
事故・設備破損の連絡と保険をご確認ください。