実家を壊して駐車場にする前に｜確かめる3つの数字
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士空き家になった実家を壊して、駐車場にしようかと考えている方に向けた記事です。
判断は、3つの数字を並べるだけで見えてきます。
取り壊しの工事費、固定資産税が増える分、駐車場に入る賃料の3つ。
ただし、数字より先に確かめることがあります。
相続した家なら、壊して貸した時点で空き家の3,000万円控除が使えなくなります。
建物は一度壊すと戻せないので、この順番を逆にすると選び直せません。
2. 取り壊しの工事費はいくらかかりますか？
3. 固定資産税はいくら上がりますか？
4. 何年で取り戻せますか？
5. 壊すと、空き家の3,000万円控除はどうなりますか？
6. 壊す以外に、どんな道がありますか？
壊して駐車場にする前に、何を確かめますか？
確かめるのは、取り壊しの工事費・固定資産税が増える分・駐車場に入る賃料の3つです。
この3つが出れば、工事費を何年で取り戻せるかが計算できます。
3つを並べると「何年で取り戻せるか」が出る
駐車場にするかどうかは、賃料が入るかどうかだけでは決まりません。
入ってくる賃料から、増えた固定資産税を引いた額が、1年ぶんの手取りです。
その手取りで工事費を割ると、取り戻すまでの年数が出ます。
年数が10年を超えるなら、その土地は貸すより売ったほうが早く現金になります。
年数の計算では、土地が何台分になるかを先に決めてください。
1台あたり幅2.5メートル・奥行5メートルが目安で、車が出入りする通路の幅も別に要ります。
180平方メートルの土地でも、間口が狭くて縦に長い形なら、置ける台数は減ります。
数字より先に、税の特例を確かめる
先に確かめるのは、相続した空き家の3,000万円控除が使える家かどうか。
この控除は、相続のときから売るときまで、人に貸していないことを要件にしています。
更地を月極駐車場として貸すことも、この「貸付け」にあたります。
数百万円の税金が変わることがあるので、工事の見積りより前に確かめてください。
取り壊しの工事費はいくらかかりますか？
木造の戸建てなら1坪あたり5〜8万円、30坪で150〜240万円ほどが解体費の目安です。
売却価格が2,000万円の土地なら、1割弱にあたる金額になります。
工事費のほかに、駐車場にする費用が要る
壊した跡地は、そのままでは貸せません。
月極なら区画のライン引きと看板、コインパーキングなら精算機とゲートの設置が要ります。
舗装するか、砂利を敷いた青空のままにするかでも金額は変わります。
建物を壊したあとに残るのが、法務局へ出す建物の滅失登記です。
見積りを取るときは、工事だけでなく、貸せる状態にするまでの金額をまとめて聞いてください。
アスベストの事前調査で、見積りが変わることがある
解体の前に義務づけられているのが、アスベストが使われていないかを調べる事前調査です。
吹付け材や外壁の建材から見つかった場合、処理の方法が変わり、工事費も上がります。
福岡市には、吹付けアスベストの分析調査と除去を助成する制度も別にあります。
坪単価の内訳と、調査で何を見るかは別の記事にまとめました。
福岡市には、除却の費用を補助する制度がある
福岡市は、木造戸建住宅の耐震化支援のひとつとして、除却工事の費用を補助しています。
対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工した、2階建て以下の木造戸建住宅です。
補助額は除却工事費の23%で、上限は30万円。
相続した空き家の除却も対象に挙げられています。
跡地を駐車場にする場合にも使えるかどうかは、制度の案内だけでは読み取れないため、市の担当課に確かめてください。
補助は、契約より前に申請する
申請の期日は、工事の契約や着工の概ね1か月前までとされています。
交付決定の通知より前に工事を契約したり、着工したりすると対象から外れます。
解体業者に先に発注してしまうと、使えたはずの補助が消えるわけです。
固定資産税はいくら上がりますか？
家を壊すと住宅用地の特例が外れるため、同じ土地でも固定資産税の請求額が上がります。
この特例は、200平方メートルまでの部分について課税標準額を6分の1にするものです。
仮の数字では、年6万円が約21万4,000円になる
評価額1,800万円・180平方メートルの土地を例にします。
家が建っているあいだは、固定資産税と都市計画税をあわせて年6万円ほど。
駐車場にすると、同じ土地で約21万4,000円になります。
差は年15万4,000円で、これが毎年続きます。
計算の中身と、福岡市で出す住宅用地申告書については別の記事にまとめました。
出典：福岡市 固定資産税
上がるのは、壊した翌年の1月1日から
固定資産税は、1月1日の状況で1年ぶんが決まります。
12月に壊せば翌年から上がり、年明けに壊せばその年は家があるものとして課税されます。
急がない工事なら、着工の時期を1か月ずらすだけで1年ぶん変わるわけです。
何年で取り戻せますか？
5台が埋まり続けた場合の仮の計算で、約4.4年かかります。
半分しか埋まらなければ、13年以上に伸びます。
ここで使う数字は計算の例で、実際の賃料や工事費ではありません。
仮の数字で並べてみる
180平方メートルの土地に5台分の区画が取れたとします。
工事費とライン引き・看板をあわせて195万円、賃料を1台あたり月1万円と仮定します。
| 項目 | 仮の数字 |
|---|---|
| 年間の賃料（5台×月1万円） | 60万円 |
| 増える固定資産税 | ▲15万4,000円 |
| 1年の手取り（概算） | 44万6,000円 |
| 初期費用 | 195万円 |
| 取り戻すまで | 約4.4年 |
5台とも埋まり続けた場合の計算です。
半分しか埋まらなければ、手取りは年14万6,000円まで落ち、13年以上かかります。
賃料から引かれるもの
表の手取りは、まだ税金を引く前の金額です。
駐車場の賃料は不動産所得として所得税と住民税の対象になり、手取りはさらに減ります。
舗装やライン引きをした駐車場の賃料には、消費税もかかります。
いくら納めることになるかは、ほかの所得や事業の規模で変わるため、税理士か税務署にご確認ください。
当社の手取りの試算は自宅を売る場合を前提に作っており、駐車場の収支には使えません。
賃料は、自分の土地で確かめる
いくらで貸せるかは、同じ区でも道1本で変わります。
インターネットの検索サイトに出ている平均は、募集中の物件の掲載価格で、実際に契約された賃料ではありません。
確かめるなら、土地の周りを歩いて、空き区画の数と募集の看板を見るほうが早いです。
どこに需要が生まれるかは、別の記事で4つに分けて整理しました。
貸し始めると、売るときに予告が要る
区画を貸したあとで売ると決めた場合、契約者への解約の予告から始めることになります。
予告の期間は契約書で決めた月数に従うため、売り出しから決済までの日数が延びます。
台数が多いほど、全員に連絡が付くまでの時間も長くなるわけです。
この段取りも別の記事にまとめました。
壊すと、空き家の3,000万円控除はどうなりますか？
相続した空き家を売るときの3,000万円控除は、貸した時点で使えなくなります。
壊すこと自体は要件に反しません。
外れるのは、跡地を駐車場として貸したときです。
相続のときから売るときまで、貸していないことが要件
国税庁は、相続のときから譲渡のときまで、事業にも貸付けにも居住にも使われていないことを要件に挙げています。
ほかにも、昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有登記がされていないこと、売却代金が1億円以下であることが要ります。
「数年だけ駐車場にして、その後で売る」という段取りは、この要件に当たりません。
控除が使えるかどうかで、税額はどれだけ違うか
仮に、売却で1,500万円の譲渡所得が出たとします。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡で20.315%なので、税額は約304万円。
控除が使えれば、この1,500万円から3,000万円を引けるので、課税される所得は残りません。
先ほどの駐車場の手取り（年44万6,000円）で考えると、7年ぶんに近い差額になります。
個別の有利不利は財産の内容で変わるため、税理士にご相談ください。
期限は、相続から3年目の年末
この控除には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限があります。
駐車場にして様子を見ているうちに、期限が過ぎることがあります。
期限の数え方は別の記事にまとめました。
空き家3,000万円控除の期限｜相続から3年目の年末に間に合わせる
壊す以外に、どんな道がありますか？
選べる道は、壊して駐車場にする以外に3つあります。
古家付きのまま売る、空き家管理をしながら持つ、駐車場にして管理を任せるの3つです。
古家付きのまま売る
買主が自分で壊す前提で、建物を残したまま土地として売る方法です。
工事費を出す必要がなく、固定資産税も上がりません。
当社は福岡市東区香椎駅東で、築50年を超えた傾斜地の戸建てを解体せずに売却しました。
取り壊しと造成の費用で1,000万円を超えることが分かったため、建物の広さと状態を活かし、居住用以外の用途で買主を探した案件です。
要件と進め方は福岡市の空き家売却のページに載せています。
空き家管理をしながら持つ
すぐに決めたくない場合に取れるのが、建物を残したまま管理だけ入れる形です。
月1回の巡回と写真つきの報告で、庭木や郵便物、雨漏りの有無を見ます。
この道を選べば、3,000万円控除の要件も残ります。
内容は空き家管理のページをご覧ください。
駐車場にするなら、管理の窓口を決めておく
駐車場にすると決めた場合、残る仕事は募集と集金とトラブルの対応です。
当社は不動産管理で、駐車場の管理を承っています。
承っているのは、月極の区画割りと契約者の募集、コインパーキング事業者のご提案と比較の3つ。
そのほかに、看板やライン引き・精算機の手配、無断駐車への対応、駐車場代の集金と毎月の送金も含みます。
管理料はお見積りします。
最近は「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせも当社に寄せられています（2026年9月時点）。
区画が埋まるかどうかを先に知りたいときは、ご相談ください。
壊すか売るかで迷っている段階でも、無料査定で売った場合の金額をお出しできます。
工事費・税金・賃料の3つを並べた紙と、売却した場合の手取りを見比べてから決めてください。
確かめる順番は、次の4つです。
- 相続した家なら、空き家の3,000万円控除が使える家かどうか
- 解体業者2社以上の見積り（貸せる状態にするまでの金額を含めて）
- いま届いている納税通知書の課税標準額（評価額の6分の1前後なら特例が当たっている）
- 土地の周りの空き区画と、募集の看板の数
福岡市の手続きの窓口は、住んでいる区ではなく、物件がある区の区役所です。
どの課で何が取れるかは福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。