リースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違い
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市でリースバックを勧められ、そのあと何年住めるのかがはっきりしない方に向けた記事です。
答えは、契約書に書かれた期間と、借家契約の種類で決まります。
口頭の「ずっと住めますよ」は、根拠になりません。
同じ「賃貸で住み続ける」でも、更新がある契約と、期間が来たら終わる契約があるからです。
2026年10月1日からは、期間と更新について告げることが不動産会社の義務になりました。
この記事では、契約書のどこを見れば年数が分かるのかを、順番に書きました。
2. 普通借家と定期借家は、何が違いますか？
3. 定期借家であることは、どうすれば分かりますか？
4. 死亡するまで住める契約はありますか？
5. 会社は、期間について何を告げる義務がありますか？
6. 福岡市の売主は、契約前に何を確かめますか？
7. 年数は、お金の面からも確かめられますか？
8. まとめと、次にすること
リースバックしたあと、何年住めますか？
契約書に書かれた期間のあいだです。
そこから先も住めるかどうかは、借家契約の種類で変わります。
種類は大きく3つ。
- 普通借家（更新がある）
- 定期借家（期間が満了したら終わる）
- 終身建物賃貸借（賃借人が死亡するまで続く）
リースバックで実際によく使われるのは、上の2つです。
3つ目は認可を受けた事業者しか結べないため、条件が限られます。
まずは、ご自分に示された契約書がどれなのかを確かめてください。
普通借家と定期借家は、何が違いますか？
更新があるかどうかが違います。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 更新 | ある | ない |
| 期間が満了したら | 原則として続く | そこで終わる |
| 貸主から断るには | 正当な事由が要る | 事由は要らない |
| 住み続ける方法 | 更新する | 貸主が再契約に応じるかどうか |
普通借家では、貸主が更新を断るのに正当な事由が要ります。
借地借家法28条の規定で、借りている側が強く守られる形です。
定期借家には、この仕組みがありません。
期間が満了すれば、そこで契約は終わります。
続けて住むには、貸主がもう一度契約を結んでくれる必要があります。
ここが、多くの方が読み違えるところ。
再契約は貸主の判断であって、売主に請求する権利があるものではありません。
2年の定期借家なら、確実に住めると言えるのは2年ぶんだけ、ということです。
定期借家であることは、どうすれば分かりますか？
契約書とは別に、事前説明の書面が渡されます。
定期建物賃貸借では、更新がなく期間の満了で終わることを、貸主が契約前に書面で説明しなければなりません。
この書面は契約書とは別個独立のもの、と最高裁が判断しています（平成24年9月13日）。
説明の書面が無いまま結ばれた場合、更新がないという定めのほうが無効になります。
つまり、書面が2枚あるかどうかが見分け方です。
契約書1枚だけを差し出されて「定期借家です」と言われたら、その場で説明の書面を求めてください。
署名する前でしたら、まだ間に合う段階です。
死亡するまで住める契約はありますか？
終身建物賃貸借という制度があります。
高齢者の居住の安定確保に関する法律にもとづく契約で、賃借人が死亡するまで続きます。
賃借権が相続されないため、一代限りの契約と呼ばれる形です。
ご自分が生きているあいだの居住は、この形がいちばん安定します。
ただし、誰とでも結べる契約ではありません。
結べるのは、都道府県知事等の認可を受けた事業者だけです。
リースバックを扱う会社が、当然に使える契約ではありません。
「終身で住めます」と言われたら、認可を受けているかどうかを確かめてください。
会社は、期間について何を告げる義務がありますか？
契約期間と更新に関する事項は、告げる義務の対象です。
2026年10月1日から、宅建業法47条1号の告知対象に賃貸借の内容が加わりました。
売買の4項目に賃貸借の16項目が足され、合わせて20項目になっています。
期間と更新は、その16項目のなかに入りました。
定期建物賃貸借の適用を受けるときは、その旨を告げる必要があります。
終身建物賃貸借の場合も同じ扱いです。
故意に告げなければ、指示処分・業務停止・免許の取消しの対象になります。
過失で告げなかった場合でも、信義誠実の義務を定めた法31条1項に抵触するおそれがあるとされました。
制度全体の解説はリースバックの新ルール総まとめにあります。
福岡市の売主は、契約前に何を確かめますか？
相手の会社の免許番号と、福岡県が公表している行政処分の状況です。
手順は3つ。
- 渡された書面と名刺で、免許番号を確かめる
- 福岡県内だけに事務所がある会社なら、福岡県知事免許
- 福岡県のページで、その会社に処分歴がないかを見る
福岡県は、宅建業者への行政処分を一覧で公表しています。
免許番号の括弧の中の数字は、免許の更新回数です。
(1)なら5年未満、(3)なら10年以上の営業になります。
長ければ安心という話ではありませんが、判断の材料にはなります。
迷ったときの相談先は、福岡県の宅建業に関する相談窓口。
契約前でも相談できます。
年数は、お金の面からも確かめられますか？
売却代金を年間の家賃で割ると、何年ぶんの金額なのかが出ます。
契約書が示すのは「住んでよい年数」で、この計算が示すのは「代金で払える年数」です。
2つは別のものなので、どちらも見ておいてください。
たとえば定期借家が3年でも、売却代金が家賃の16年ぶんに相当することはあります。
逆に、代金が短い年数ぶんしかないのに、契約だけ長いという形もありえます。
計算の手順はリースバックの家賃の算定根拠は聞ける？相場との確かめ方に書きました。
まとめと、次にすること
この記事の要点は3つです。
- 何年住めるかは、契約書の期間と借家契約の種類で決まる
- 定期借家は期間満了で終わり、再契約は貸主の判断
- 期間と更新は、2026年10月1日から会社が告げる義務を負う
まず契約書の期間の条項と、事前説明の書面の有無を確かめてください。
リースバックの仕組みそのものと、契約前に見ておく点はリースバックの仕組みと3つのリスクにまとめています。
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