住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと相談時期
不動産の相談窓口：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士不動産の相談窓口：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士住宅ローンの返済が難しいと感じたら、滞納する前から借入先の金融機関へ相談できます。
すでに督促や競売の通知が届いている場合は、書類にある連絡先と期日を確認してください。
任意売却は、売却代金などで完済できないときに、債権者の同意を得て担保を外し、売却する選択肢です。
競売回避や希望価格での売却、残債の免除を保証する制度ではありません。
通常売却・任意売却・競売の違い
完済できるか、関係者の同意が必要か
通常の売却では、売却代金と自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
完済できなくても売却できるよう、債権者と売却価格や代金の配分を調整するのが任意売却です。
売主だけで決められず、抵当権者や差押えをしている関係先などへの確認が必要になります。
比較する項目を揃える
| 確認項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 進め方 | 所有者が売却を進め、関係者の同意を得て契約・決済する | 裁判所の手続で売却する |
| 価格 | 市場で買主を探し、債権者が承認する条件を確認する | 売却基準価額等を踏まえた入札で決まる |
| 時間 | 販売・承認・決済の時間が必要で、競売中は手続の進行も確認する | 公告された日程に沿って進むが、変更や取下げもある |
| 情報 | 広告や内覧を行う場合があり、関係者との情報共有も必要 | 物件情報や競売資料がBIT等で公開される |
| 費用・引越し | 代金から控除する費用や引渡し条件は個別に調整する | 所有者が自由に売却代金を配分することはできない |
| 残債 | 売却だけで不足額が消えるわけではない | 配当後も不足額は残る |
競売価格を市場相場の一定割合に置き換えて、任意売却との有利不利を決めることはできません。
物件の状態や権利関係、買主の需要、価格を比較する時点によって結果は変わります。
出典：住宅金融支援機構｜任意売却、裁判所BIT｜入札等の手続
返済が難しいときに確認する順序
借入先に返済の見通しを伝える
返済条件の変更を希望する場合は、収入、毎月の支出、今後支払える額を整理して借入先へ相談してください。
変更が認められるか、支払総額や返済期間がどう変わるかは、契約と審査によります。
任意売却をするために、意図的に滞納することを勧めるものではありません。
査定額と完済に必要な金額を分ける
物件の価格査定は、買主が見つかる価格帯を検討するための資料です。
債権者の承認や任意売却の成立可否まで、自動的に決まるものではありません。
ローン残高だけでなく、決済時点の利息・遅延損害金、売却費用、自己資金を同じ時点で確認します。
借入れが複数ある場合や返済の見通しが立たない場合は、法律相談や家計相談も並行して検討してください。
相談先：福岡市｜法律・消費の相談窓口
競売取下げの条件と、売却に必要な時間
法律上の取下げ条件は手続段階で変わる
競売申立てを取り下げるのは、申立債権者です。
BITは、売却代金が納付されるまでは取下げができる一方、手続が進むと追加の同意が必要になると案内しています。
最高価買受申出人が決まった後は、原則として最高価買受申出人または買受人と、次順位買受申出人の同意が必要です。
買受人の代金納付後は、申立てを取り下げることができません。
「開札前日」は相談開始の目安にならない
BITの開札前日に関する説明は、申立債権者が取下書を提出する手続についてのものです。
その日までに相談や売買契約をすれば任意売却が間に合う、という意味ではありません。
実際には物件調査、買主探し、資金確認、価格と配分の承認、決済、取下げの調整が必要です。
競売開始決定通知や期日の通知が届いたら、書類を手元に置き、債権者と弁護士へ早めに相談してください。
相談の受付や不動産会社への依頼だけで、裁判所の手続が自動的に停止することもありません。
費用・残債・周囲への配慮で確かめること
持ち出しや引越費用は個別確認
仲介手数料や抵当権抹消の費用などを、売却代金から控除できる場合があります。
住宅金融支援機構の案内にも条件があり、すべての債権者や費用に共通する扱いではありません。
引越費用が必ず確保される、手元の支払いが一切要らない、と考えずに見積りと承認内容を確認します。
具体的な分け方は任意売却の費用と売却後の残債で説明しています。
売却後の不足額と情報共有
抵当権を外せても、不足した債務が同時に免除されるわけではありません。
返済方法や保証人への影響は別に確認し、債務整理が必要な場合は弁護士等へ相談します。
販売広告にローン事情を表示しない配慮はできますが、売却そのものを周囲に知られない保証はありません。
債権者、共有者、買主等への説明が必要になるため、連絡方法や共有する情報の範囲を相談時に確認してください。
相談前に整理する書類と希望
- 督促状、催告書、保証会社からの通知、裁判所の書類と封筒
- 返済予定表や残高証明書など、ローンの内容が分かる資料
- 名義や共有者、担保、税金・管理費等の滞納について分かること
- 住み続けたいか、売却も検討できるか、連絡時に配慮してほしいこと
資料が揃わない場合も、手元の通知の名前と期日から相談を始めてください。
福岡市博多区・吉塚でも、地域の値上がりだけを理由に完済や任意売却成立を見込むことはできません。
詳しい支援内容は福岡市の任意売却・住宅ローン返済のご相談へ。