福岡で任意売却はどこに相談する？4つの窓口の役割
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士住宅ローンの返済が苦しくなったとき、最初にどこへ連絡すればよいのか。
この記事は、福岡市とその周辺に家を持ち、返済の見通しが立たなくなった方のための記事です。
相談先は大きく4つに分かれ、それぞれできることが違います。
借入先の金融機関、任意売却を扱う不動産会社、弁護士・司法書士、そして福岡市などの公的な窓口です。
1か所に行けば全部片付く、という形にはなっていません。
どの順番で、何を聞けばよいのかを、福岡市博多区の株式会社おもいで不動産が整理しました。
なお、相談の申込みをしただけで競売などの手続が止まることはありません。
福岡で任意売却は、どこに相談すればよいですか？
まだ滞納していない段階なら、借入先の金融機関が先です。
売却を含めて考える段階に入ったら、任意売却を扱う不動産会社を加えます。
住宅ローン以外にも借入れがあるなら、弁護士か司法書士にも相談してください。
どこに行くか迷って動けない状態が続くほど、選べる手は減っていきます。
相談先は4つ。役割は重なっていない
表は横にスクロールして確認できます。
| 相談先 | できること |
|---|---|
| 借入先の金融機関 | 返済方法の変更、売却への同意、債権者としての条件提示 |
| 不動産会社 | 価格の査定、販売、債権者との条件の整理、買主と日程の調整 |
| 弁護士・司法書士 | 債務整理、差押えや保証人の問題、法的な代理 |
| 公的な窓口 | 無料で話を聞き、どの専門家につなぐかの整理 |
任意売却の同意を出せるのは金融機関だけで、不動産会社が決められることではありません。
「当社が銀行を説得します」という言い方は、この役割の線を越えています。
逆に、いくらで売れるかを判断できるのは、その地域の取引を見ている不動産会社です。
1か所で全部は終わらない
任意売却は、売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合などに、担保権を持つ債権者の同意を得て進める売却です。
関係者が複数いるため、価格、代金の配分、抵当権を外す条件をそれぞれ確認します。
この条件が整わなければ成立しないこともあり、「必ず任意売却できます」と言える人はいません。
成立しない場合に何が起きるかは、任意売却ができない場合は｜同意・期限・権利の確認にまとめています。
借入先の金融機関には、何を相談できますか？
返済額を下げる方法と、売却したときの条件の2つです。
電話口で「払えません」と伝えるのではなく、残高と毎月の返済額、収入の見通しを書き出してから連絡してください。
滞納が始まる前のほうが、相談できる内容は広く残っています。
残高の見方は住宅ローン残高の確認方法｜売る前に見る3つの場所にまとめました。
返済方法の変更という手がある
フラット35など住宅金融支援機構の融資には、返済方法変更のメニューが用意されています。
返済が困難になった方向けの返済特例は、返済期間を最長15年延長して毎月の負担を下げる仕組みです。
失業中の方などは、最長3年間の元金据置を組み合わせられる場合もあります。
ただし期間が延びるぶん、総返済額は増えます。
毎月が2万円下がっても、その2万円が消えるわけではありません。
申込先は機構ではなく、返済中の金融機関です。
提出するのは返済方法変更申請書で、変更後も返済を続けられるかどうかの確認を受けます。
70歳以上の方には、毎月を利息のみにして自宅の売却で元金を清算するシルバー返済特例という別の枠もあります。
ただし団体信用生命保険に加入している方は、この枠を使えません。
民間の住宅ローンにも似た相談窓口があるので、借入先の名前で「返済相談」を探してください。
売る方向になっても、同意を出すのは金融機関
売却代金で完済できない家を売るには、抵当権を外してもらう承認が要ります。
承認の対象は価格だけではありません。
仲介手数料や引越し費用を売却代金から差し引けるかどうかも、債権者の判断になります。
誰がいくらを負担するのかは、任意売却の費用は誰が払う？手出しが要る場面と要らない場面で場面ごとに分けました。
残債が残ったときの扱いは任意売却の費用と残債｜売却代金の配分と確認事項にあります。
不動産会社には、どこまで頼めますか？
価格の調査、販売、債権者との条件のすり合わせ、買主と決済日の調整までです。
債務の免除や差押えの解除は、不動産会社の仕事の外にあります。
当社の受託範囲と費用の条件は、相談の最初にお伝えしています。
任意売却で不動産会社がやること
最初にやるのは、届いた通知の日付と残高、権利関係の確認です。
次に物件を調べ、売却見込額と費用を出します。
そのうえで、価格と費用控除の承認条件を関係者ごとに整理していきます。
AI査定は価格の目安で、任意売却が成立するかの判定には使えません。
手順の全体は福岡市の任意売却・住宅ローン返済のご相談のページに、段階ごとに並べています。
相談先を選ぶときに確かめる3つ
- 費用の説明。何にいくらかかり、誰がいつ払うのかを、契約の前に書いたもので示すか
- 残債の扱い。売ったあとに残る債務が自動で消えないことを、はっきり説明するか
- 債権者との交渉の経験。承認が必要な項目を具体的に挙げられるか
この3つを聞くと、答え方で相手の経験が見えます。
費用の話を「あとで大丈夫です」で流す相手には、書面での説明を求めてください。
売却後に残る債務は、家を手放したからといって自動では消えません。
完済できる見込みがあるなら、そもそも任意売却ではなく通常の売却です。
残債のほうが多い場合の順番は、オーバーローンでも家は売れる｜検討する順番でご覧ください。
「必ず止められます」と言う相手は避ける
競売を止められるかどうかは、手続の段階と債権者の判断で決まります。
裁判所の案内では、競売は買受人の代金納付前なら申立てを取り下げられる場合があります。
ただし最高価買受申出人が決まったあとは、原則として関係する買受申出人などの同意が必要です。
代金が納付されたあとは取り下げできません。
制度の上で取り下げられることと、売却の実務が間に合うことは、別の話になります。
調査、債権者の承認、販売、買主の融資、決済に、それぞれ時間がかかるからです。
開札の前日に相談しても売却が間に合う、という意味ではありません。
弁護士や司法書士に相談するのは、どんなときですか？
住宅ローン以外にも借入れがあるとき、差押えや保証人の問題が出ているときです。
家を残したい場合も、法的な手続の選択肢を聞く相手はこちらです。
当社は司法書士・税理士と連携しており、登記は司法書士へ、税額の個別判断は税理士へおつなぎしています。
税額の計算を不動産会社が代わりに行うことは、税理士法52条で認められていません。
家を残す道があるかを聞ける
福岡市の資料では、個人再生について、住宅ローンを払いながら住宅を保有し続けることも可能と説明されています。
一方、自己破産では保有財産が原則として処分されます。
同じ「債務整理」という言葉でも、家が残るかどうかが逆になるわけです。
どちらに向くかは借入れの全体像で変わるため、不動産会社が判断できる範囲を超えています。
当社がご相談で確認するのは、不動産の価格と売却の条件までです。
費用が心配なら法テラスの無料相談
法テラス（日本司法支援センター）は、収入と資産が一定の基準以下の方を対象に、無料の法律相談を行っています。
家賃や住宅ローンを払っている場合は、一定の限度額まで収入から差し引いて判定されます。
相談は原則として予約制で、1回30分程度、同じ問題について3回までです。
福岡市には法テラス福岡があり、契約している弁護士・司法書士の事務所でも利用できます。
弁護士費用を立て替える制度は別の審査になり、返済は分割で利息は付きません。
福岡市の公的な窓口は、どこにありますか？
福岡市消費生活センターが、多重債務を含む相談を受け付けています。
どの専門家に行けばよいか分からない段階の整理に向く窓口です。
無料で、まず話を聞いてもらえます。
不動産会社に連絡するのが気後れする段階でも、ここなら利害関係がありません。
福岡市消費生活センター
相談専用電話は092-781-0999で、月曜から金曜の9時から17時まで受け付けています。
来所して相談する場合は予約制です。
場所は福岡市中央区舞鶴2丁目5の1です。
相談できるのは福岡市にお住まいの個人の方に限られます。
市外に家があり、ご本人が福岡市内という場合は、物件の所在地ではなくお住まいで判断されるかを先に確かめてください。
区役所と、専門家の団体の窓口
各区役所の市民相談室には、司法書士による無料相談が予約制で用意されています。
債務整理や不動産の登記も、その相談の対象です。
このほか、福岡県弁護士会の多重債務の無料法律相談、福岡県司法書士会の窓口も市のページで案内されています。
日本クレジットカウンセリング協会と、福岡財務支局の多重債務・家計相談も同じページに並んでいます。
どこへ行くかを決める前に、市の相談窓口ガイドで現在の受付時間と電話番号を確かめてください。
売却に伴う登記や証明書の窓口は、福岡市7区の手続き窓口ガイドに区ごとにまとめました。
いつ相談すればよいですか？
早いほど選べる手が多く、競売の通知が来た段階では残る選択肢が限られます。
段階ごとに、最初に確かめることが変わります。
いま自分がどこにいるのかを、届いた書類の名前で見てください。
封を切らずに置いたままの書類があれば、そこから日付を読むところが出発点になります。
3つの段階で、やることが変わる
- まだ滞納していない。借入先へ返済条件の相談をし、売却見込額から費用を引いて完済できるかを確認する
- 督促状や一括請求が届いた。文書名、差出人、作成日、支払いや回答の期限を確認する。代位弁済や債権譲渡の記載があれば、現在の債権者と窓口も通知から読む
- 裁判所から通知が届いた。事件番号、裁判所、競売開始決定や期間入札といった文書名と期日を確認する
任意売却のために、わざと滞納することはお勧めしません。
裁判所の通知が届いたあとの分かれ目は、競売の通知が届いた｜開札までに間に合う分かれ目で日程に沿って説明しています。
競売との違いから知りたい方は住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと相談時期をご覧ください。
当社に相談する場合
当社は福岡市博多区千代4丁目にあり、代表の野上が最後まで担当します。
(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員で、免許番号は会社概要に載せています。
初回は匿名でもご家族からでも相談でき、匿名の場合はお電話（092-409-4562・10時から18時・水曜定休）をご利用ください。
売らずに済む道も含めて比べたい方は、仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較と手取りの試算を先に見ていただいてもかまいません。
通知の日付を読み上げるだけでも整理できますので、15分無料相談からお声がけください。
売れる価格を先に知りたい場合は無料査定の依頼からでもかまいません。