任意売却の費用は誰が払う？手出しが要る場面と要らない場面
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士返済が滞っていて任意売却を考えるとき、最初に気になるのはお金でしょう。
手元に現金がないから返済が止まっているのに、売るのにまた費用がかかるのか、という心配です。
結論から書きます。
任意売却でかかる費用を払うのは売主ご本人です。
ただし払い方が通常の売却と違い、仲介手数料や抵当権抹消の費用は決済日に売却代金から差し引く形で債権者と協議します。
そのため、現金を先に用意して立て替える場面は少なくなります。
とはいえ「自己負担ゼロ」ではありません。
手出しが要るのは、決済日より前に出ていくお金と、債権者が控除を認めなかった費用。
この記事では、費用ごとにどちらに当たるのかを分けて書きました。
2. 手出しが原則要らないのは、なぜですか？
3. 手出しが要るのは、どんな費用ですか？
4. 引越し費用は出るのですか？
5. 競売になった場合と、お金はどう違いますか？
6. 福岡市で相談するとき、何を持っていきますか？
任意売却の費用は、結局だれが払うのですか？
払うのは売主ご本人です。
任意売却だから誰かが肩代わりしてくれる、という制度はありません。
違うのは支払いのタイミングと、どこのお金から出すかの2点。
「売主が払う」と「現金を用意する」は違う
通常の売却でも、仲介手数料は決済日に売却代金から支払います。
任意売却でも同じ流れです。
買主が代金を持ってきた席で、費用を差し引いて、残りを債権者へ渡します。
つまり売主の財布から現金が出るのではなく、代金の配分の中で払う形。
この違いが分かっていないと、相談の前に諦めることになりかねません。
相談の入口で必要なのは現金ではなく、残債と売却見込額の数字です。
代金から引ける費用の例
住宅金融支援機構の任意売却パンフレットでは、売却代金から控除できる費用として不動産仲介手数料・抹消登記費用・破産財団組入金が例示されています。
当社も、仲介報酬・専門家費用・実費は売却代金からの支払いを希望する形でお話を進めます。
ただし、これは機構が融資した住宅についての案内です。
銀行・保証会社・サービサーなど、ほかの債権者すべてが同じ条件とは限りません。
控除には、事前の協議と明細書が要る
費用を代金から引くには、債権者の承認が先にあります。
機構の手続では、控除費用の明細書という書式に項目と金額を書いて出します。
裏付けに要るのは、残高証明書や見積書です。
承認なしに決済日を迎えると、差し引けるはずだった費用が手出しに変わります。
明細書は、当社が見積りを作って、売主ご本人の名前で出す形です。
項目を1つ足すだけでも、協議がやり直しになることがあります。
手出しが原則要らないのは、なぜですか？
決済日に、買主が持ってきた代金から順番に支払って、残りを債権者へ渡す形をとるからです。
売主が自分の口座からお金を出す場面は、その日のうちに終わる形です。
決済日のお金の流れを順に見る
決済の席には、売主・買主・双方の不動産会社・司法書士が座ります。
買主の住宅ローンが実行されて、代金が売主の口座に入る流れです。
そこから仲介手数料・抵当権抹消の費用・司法書士の報酬を支払います。
抵当権抹消にかかる費用は、1〜2万円台です。
売買契約書に貼る印紙税も、この日までに出ている費用の1つ。
1,000万円超5,000万円以下の契約書なら、軽減措置で1万円です。
この軽減は、2027年3月31日までに作成される契約書に使えます。
残った額が債権者への返済に回る形。
この順番を、事前に配分表という紙にして債権者へ出します。
仲介手数料は、計算式で先に分かる
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっているので、売出価格から先に計算できます。
800万円を超える価格なら、（価格×3％＋6万円）×1.1が上限です。
3,000万円で売れた場合、105万6,000円になります。
売却代金の3.5％ほどにあたる額です。
当社は800万円以下の物件については、低廉な空家等の特例で30万円＋消費税＝33万円で計算します。
この適用には、媒介契約の前のご説明と合意が必要です。
それでも「自己負担ゼロ」とは書けない
全部の費用が代金から引けると保証はできません。
認められない費用や不足分は、別途ご用意いただくことになります。
「手出しゼロ」とうたう案内を見かけたら、どの費用を誰が承認した話なのかを確かめてください。
承認の前に出せるのは、見積りと希望までです。
手出しが要るのは、どんな費用ですか？
決済日より前に出ていくお金と、債権者が控除を認めなかった費用の2つです。
この2つは、売却代金が入る前か、配分の外にあるため、代金から引く形になりません。
| 費用 | 払う人 | 代金から引けるか |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売主 | 債権者の承認があれば決済日に控除 |
| 抵当権抹消の費用・司法書士の報酬 | 売主 | 同じく承認があれば控除 |
| 売買契約書の印紙税 | 売主 | 同じく承認があれば控除 |
| 滞納している固定資産税・管理費 | 売主 | 引渡しまでに清算。扱いは個別の協議 |
| 引越し費用・新居の初期費用 | 売主 | 共通の制度は無く、決済前に出ていく |
上の表のうち、下の2行が手出しになりやすい費用です。
決済日より前に出ていくお金
いちばん大きいのは、転居の初期費用です。
賃貸の敷金・礼金・前家賃・引越し業者への代金は、決済日より前に請求が来ます。
代金が入るのは引渡しの日なので、そこまでの立て替えが必要になります。
この順番のずれを見落とすと、売れたのに引っ越せません。
そのため当社は、転居先の目処と、そこまでに必要な現金を先に数えていただいています。
決済日が決まってから探し始めると、間に合わない回が出てきます。
滞納している固定資産税・管理費・修繕積立金
滞納分は、引渡しまでに清算するのが原則です。
福岡市の固定資産税・都市計画税は、年4回に分けて納めます。
令和8年度の納期は、第1期が4月30日、第2期が7月31日、第3期が12月28日、第4期が3月1日です。
納税通知書が届くのは4月7日ごろ。
マンションなら、管理費と修繕積立金の滞納額も管理会社に確かめます。
滞納額は買主が引き継ぐ扱いになることもあり、そのまま価格の話に跳ね返る項目です。
出典：福岡市 市税の納期
控除が認められなかった費用
債権者が「この費用は代金から引けない」と判断する項目も出てきます。
判断は債権者ごとに違うため、同じ費用でも結果は別。
認められなかった分は、手元の現金から払うか、その費用を使わない形に組み替えるかの選択になります。
どちらも決済日の直前では決められません。
引越し費用は出るのですか？
売却代金から引越費用を必ず受け取れる、という共通の制度はありません。
債権者によって認められる場合があり、金額も個別です。
機構のパンフレットには、引越費用の例示が無い
先に挙げた控除の例は、仲介手数料・抹消登記費用・破産財団組入金でした。
引越費用は、そこに並んでいません。
そのため当社は、引越費用を見込んだ資金計画を最初からお見せすることはしません。
出る前提で動くと、出なかったときに転居先が決まらなくなります。
認められる場合でも、見積書と承認が先
希望を出すときは、引越し業者の見積書を添えます。
金額の根拠がないと、協議の対象になりません。
そして承認は、売出価格の了解とも、最終の抵当権抹消の承諾とも別の手続です。
どの段階の話なのかを混ぜずに進めてください。
当面の生活資金は、別に数える
引越費用が出るかどうかとは別に、転居後の数か月分の生活費が要ります。
家賃・光熱費・保証会社への費用を書き出してください。
売却代金が残債に届かない場合、売主の手元に残る額はゼロになることもあります。
配分の話と、暮らしのお金の話は分けたほうが見通しが立ちます。
競売になった場合と、お金はどう違いますか？
競売では、売主が費用を配分に入れて協議する余地がほとんどありません。
任意売却との差は、金額そのものより「相談できる期間が残っているか」に出ます。
任意売却は、費用を配分表に載せて協議できる
配分表は、代金をどこへいくら回すかを書いた紙です。
そこに仲介手数料や抹消登記費用を載せて、債権者へ出します。
この紙を作る時間があるのが、任意売却の実質的な利点。
当社は、承認の前と後で配分表を分けて残しています。
あとで「いくらで話がついていたのか」を確かめられるようにするためです。
価格を下げたり決済日を動かしたりすれば、配分も変わるので作り直してください。
競売の手続が進むと、協議の時間が消える
競売の申立てが入ると、入札の日程が先に決まります。
そこから買主を探して決済まで終えるには、残り時間が足りないこともあるでしょう。
入札の日程が公開されると、売りに出していることが近隣に伝わる可能性も出てきます。
任意売却の売出し方は通常の売却と同じなので、競売物件として扱われません。
任意売却が成立しない理由は 任意売却ができない場合は｜同意・期限・権利の確認 に分けて書きました。
競売との違いそのものは 住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと相談時期 でご確認いただけます。
福岡市で相談するとき、何を持っていきますか？
借入先の残高証明書、固定資産税の納税通知書、マンションなら管理費の明細の3つです。
この3つがそろうと、売却見込額と費用と残債を同じ時点の数字で並べられます。
残高証明書は、借入先に電話で依頼すれば郵送してもらえます。
届くまでに1週間ほどかかるので、相談を決めた日に頼んでおいてください。
数字がそろう前に価格だけを聞いても、手出しがいくらになるかは出ません。
連帯保証人や共有者がいる場合は、その方の連絡先も控えておいてください。
抵当権を外せても、残債が自動で消えるわけではありません。
相談が早いと、手出しは減りますか？
競売の申立てが入る前なら、販売の期間を長く取れます。
期間があるほど値下げの回数を抑えられるので、配分に回せる額が残りやすくなります。
ただし、早く相談しても債権者が承認するとは限りません。
期間は条件の1つで、承認そのものを買えるわけではないからです。
次にやること
費用の配分と残債の扱いは 任意売却の費用と残債｜売却代金の配分と確認事項 に詳しく書いています。
任意売却そのものの進め方は 任意売却 のページにまとめました。
借入先とのやり取りが始まっている場合は、ご相談 から経緯をお知らせください。
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