リースバックのデメリット6つ｜後悔しないための確かめ方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士リースバックを勧められ、話がうまく聞こえて不安になっている方に向けた記事です。
ご家族から相談を受けて、代わりに調べている方にも読んでいただけます。
デメリットは大きく6つに分かれます。
売却価格、家賃、住める年数、買い戻し、家の使い方、相続の6つ。
当社もリースバックを扱っているので、やめたほうがよいとも、使うべきだとも書きません。
代わりに、6つそれぞれを「どう確かめるか」まで書きました。
2. お金のデメリット｜売却価格と家賃
3. 住まいのデメリット｜住める年数と買い戻し
4. 所有をやめることのデメリット｜家の使い方と相続
5. それでもリースバックが向くのは、どんなときですか？
6. 福岡市で、後悔しないために確かめる順番
7. まとめと、次にすること
リースバックのデメリットは何ですか？
次の6つです。
| デメリット | どう確かめるか |
|---|---|
| ① 売却価格が相場より低くなりやすい | 区の中央値と提示価格を比べる |
| ② 家賃が周辺の相場より高いことがある | 近隣の賃貸の募集家賃と比べる |
| ③ 住める年数が契約で決まる | 契約書の期間と、借家契約の種類を見る |
| ④ 買い戻せるとは限らない | 買い戻しの特約が契約書にあるかを見る |
| ⑤ 家の使い方に承諾が要る | 改築と設備の条項を読む |
| ⑥ 家そのものを相続に残せない | 誰に何を残したいかを家族と決める |
6つのうち、どれが重く効くかは条件で変わります。
「後悔」で調べている方が探しているのは、やめる理由ではありません
デメリットを並べただけの記事を読んでも、決められません。
読んだあとに残るのは「なんとなく怖い」という感覚だけだからです。
実際に必要なのは、示された条件が自分にとって割に合うかどうかを見る物差しです。
ですからこの記事では、6つのそれぞれに確かめ方を1つずつ付けました。
上から順に確かめれば、決められる状態まで進みます。
どれが自分に効くかは、条件で変わります
住宅ローンが残っているかどうかで、①の重みが変わります。
ローンの残債より売却価格が低いと、そもそも契約が成立しないからです。
お子様がいらっしゃるかどうかで、⑥の重みが変わります。
あと何年その家に住みたいかで、③と④の重みが変わります。
6つを均等に心配せず、自分の事情で重い順に並べ替えてください。
お金のデメリット｜売却価格と家賃
①と②は、どちらも「買主が貸主になる」ことから来ています。
買主はその家に住まず、貸して回収する側に回るからです。
① 売却価格が相場より低くなりやすい
買主は、買った金額に対する利回りで採算を見ます。
将来の売りにくさや、修繕の負担まで見込んだうえでの金額。
ですから、仲介で買主を探した場合の価格とは、出発点が違います。
確かめ方は、福岡市7区の中央値と並べることです。
| 区 | 戸建ての中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 東区 | 3,550万円 | 280件 |
| 博多区 | 4,000万円 | 87件 |
| 中央区 | 6,250万円 | 56件 |
| 南区 | 3,800万円 | 218件 |
| 城南区 | 4,000万円 | 146件 |
| 早良区 | 3,900万円 | 232件 |
| 西区 | 3,900万円 | 222件 |
国土交通省の取引価格情報から、2024年第2四半期から2026年第1四半期までを集計した中央値です。
面積も築年数も違うので、そのまま自分の家の値段になるわけではありません。
それでも、提示された金額が中央値の半分ほどなら、理由を聞く材料にはなります。
区ごとの内訳を見るなら福岡市の売却相場のページ。
国土交通省のガイドブックが求めているのも、価格の根拠を聞き、複数の事業者から意見を聞くことです。
② 家賃が周辺の相場より高いことがある
リースバックの家賃は、売却代金と利回りから決まります。
近隣の似た家がいくらで貸されているか、という順番では決まりません。
この2つがずれると、周辺の募集家賃より高い金額になります。
確かめ方は2つ。
- 同じ町名で、似た広さの賃貸の募集家賃を調べる
- 受け取る売却代金を、年間の家賃で割ってみる
募集家賃は、賃貸の情報サイトで町名と広さを指定すれば並びます。
いまの家と同じくらいの条件で3件ほど拾えば、そのあたりの幅が見えてくるはずです。
後者は、代金が何年ぶんの家賃に相当するかを示す数字になります。
3,000万円を受け取り、家賃が月15万円なら、年180万円で16年ぶん。
この年数と、その家に住みたい年数を並べてください。
計算の手順と相場との突き合わせ方はリースバックの家賃の算定根拠は聞ける？相場との確かめ方に書きました。
払えなくなった先まで見ておく
①と②が重なると、受け取った代金より先に、家賃の支払いが苦しくなることがあります。
国土交通省の資料に出ているトラブルの型のひとつが、まさにこの形です。
滞納したあとに何が起きるかはリースバックの家賃が払えない｜滞納から明渡しまでの順番にまとめました。
4類型そのものはリースバックのトラブル4類型｜新ルールで止まるのはどれかに整理しています。
住まいのデメリット｜住める年数と買い戻し
③と④は、契約書を読めばその場で分かるものです。
口頭の説明ではなく、書面のどこに何と書いてあるかで決まります。
③ 住める年数は契約で決まる
「ずっと住めますよ」と言われても、根拠になるのは契約書の期間だけです。
定期借家の契約なら、期間が満了した時点で終わります。
続けて住むには、貸主がもう一度契約を結んでくれる必要があります。
再契約は貸主の判断であって、こちらに請求する権利があるものではありません。
2年の定期借家なら、確実に住めるのは2年ぶんということ。
見分け方と年数の数え方はリースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いに書きました。
④ 買い戻せるとは限らない
買い戻しは、特約が契約に入っていて初めてできます。
「そのうち買い戻せますよ」という口頭の話だけでは、権利になりません。
特約があっても、価格と期限が決まっているかを見てください。
買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的で、資金の見通しが立たないまま期限が過ぎることがあります。
確かめるのは3つ。
- 買い戻しの特約が、契約書に条項として書かれているか
- 価格の決め方（固定額か、計算式か）
- いつまでに申し出る必要があるか
この3つが空欄のままなら、買い戻しは予定として存在していません。
買主が第三者へ転売したときはどうなりますか
住み続けること自体は続けられます。
借地借家法は、建物の引渡しを受けていれば、そのあとの所有者にも賃貸借を主張できると定めているからです。
家賃を払う相手が、新しい所有者に変わるだけと考えてください。
ただし、買い戻しの約束を交わした相手は、あくまで元の買主です。
転売されると、買い戻しの話は元の買主との間で片を付ける必要が出てきます。
転売してよいかどうかを契約でどう扱っているか、そこも読んでおいてください。
出典：e-Gov 借地借家法
所有をやめることのデメリット｜家の使い方と相続
⑤と⑥は、所有者でなくなることから来ています。
住み続けられても、持ち主としてできていたことの一部は手放す形です。
⑤ 改築や設備の入れ替えに承諾が要る
賃貸で住む形になるので、建物に手を入れるには貸主の承諾が要ります。
間取りを変える、浴室を入れ替える、太陽光を載せるといった工事が対象です。
エアコンや給湯器が壊れたときに、誰が費用を負担するかも契約で決まります。
この負担の分け方も、会社が告げる20項目のひとつ。
火災保険も、建物の分は貸主が掛ける形に変わります。
ご自分で掛けるのは、家財と、借りている人としての賠償の分だけになります。
いま入っている保険をそのまま続けると、建物の分を二重に払うことになりかねません。
確かめ方は、修繕と原状回復の条項を声に出して読むこと。
読んで意味が取れない条項があれば、その場で説明を求めてください。
⑥ 家そのものを相続に残せない
売った時点で所有権は買主に移るので、その家は相続財産ではなくなります。
残るのは、受け取った売却代金と、住み続ける権利のほうです。
普通借家であれば、借りる権利は相続されます。
ご家族が住み続けられるかどうかは、契約の種類で変わるということ。
確かめ方は、誰に何を残したいのかを先に決めることです。
家という形で残したいのか、現金で残してよいのか。
ここが決まっていないまま契約すると、あとから家族のあいだで話が食い違います。
それでもリースバックが向くのは、どんなときですか？
引っ越さないことの価値が、価格差より大きいときです。
向きやすい条件
- 通院先や介護の事情で、いまの場所を離れられない
- お子様の学区を変えたくない
- 売ったことを近所に知られたくない
- 期日が決まっていて、買主を探す時間がない
どれも、仲介で高く売っても代わりにならないものです。
向きにくい条件
- 引っ越しても差し支えがなく、手元に残すお金を増やしたい
- その家に20年以上住み続けたい
- 住宅ローンの残債が、想定される売却価格を大きく上回っている
3つ目にあてはまる場合、進める先は任意売却のほうになります。
向き不向きの線引きはリースバックの仕組みと契約前に知る3つのリスクで詳しく書きました。
福岡市で、後悔しないために確かめる順番
次の4つを、この順で確かめてください。
1. 区の中央値と、提示された売却価格を比べる
上の表と、福岡市の売却相場の区ごとのページを使います。
差が大きいときは、その理由を書面で説明してもらってください。
説明の内容に納得できるかどうかが、判断の材料になります。
2. 手取りと家賃を並べて、何年もつかを出す
売却代金から、費用と税金を引いた金額が手取りです。
手取りの試算で、引かれるお金の順番まで出せます。
その手取りを年間の家賃で割れば、代金だけで払える年数が出ます。
3つの売り方を並べて見たい方は仲介・買取・リースバックの比較をご覧ください。
3. 20項目の書面で、期間と買い戻しを確かめる
2026年10月1日から、会社は賃貸借の内容も告げる義務を負いました。
売買の4項目と賃貸借の16項目、合わせて20項目です。
契約期間、更新の有無、買い戻しの条件は、その中に入っています。
一覧を印刷して、上から○と×を付けてください。
×が残った項目が、まだ聞けていないところ。
項目の一覧はリースバックの告知20項目｜業者が説明すべきことの一覧に並べました。
会社の対応に疑問があるときの相談先は、福岡県 建築都市部 建築指導課の宅建業係です。
場所は福岡市博多区東公園7-7、電話は092-643-3718、受付は平日8時30分から17時15分まで。
4. 一人で決めない
⑥の相続だけは、ご自分だけでは決めきれません。
家を残すつもりだったご家族が、あとから知って驚く形がいちばん揉めます。
売る前に、受け取った代金をどう使うかまで含めて話しておいてください。
同席が難しければ、確かめた内容を書き出して渡すだけでも違います。
まとめと、次にすること
要点は3つです。
- デメリットは、価格・家賃・年数・買い戻し・使い方・相続の6つに分かれる
- 6つとも、契約書と公的なデータで確かめられる
- どれが重いかは、住みたい年数・ローンの残債・残したいものによって変わる
まず、手元の書面で契約期間と買い戻しの条項を探してください。
次に、提示された売却価格を区の中央値と並べる。
当社では、仲介で売った場合の想定価格、買取価格、リースバックの条件を並べてお出ししています。
いまの相場を知るところからでしたら無料査定、条件の整理からでしたら15分無料相談をお使いください。
どちらも、リースバックを選ばないという結論で構いません。