リースバックとリバースモーゲージの違い｜どちらを選ぶか
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士リースバックは自宅を売って、そのまま借り直す方法です。
リバースモーゲージは自宅を担保に入れて、お金を借りる方法です。
売るのか借りるのかが違うので、毎月の負担も、相続のときに残るものも変わります。
この記事は、老後の資金づくりで2つを並べて比べている福岡市の持ち家所有者と、そのご家族に向けたものです。
当社はリースバックを扱っていますが、リバースモーゲージは取り扱っていません。
どちらかを勧めるためではなく、判断の材料として仕組みの違いを並べます。
2. 毎月の負担はどちらが軽いですか
3. 誰でも使えますか
4. 相続では、家と現金のどちらが残りますか
5. 福岡市では、どちらを検討すればよいですか
6. どちらも合わないときは、どうしますか
リースバックとリバースモーゲージは、何が違いますか
いちばん大きな違いは、自宅の所有権が他人へ移るかどうかです。
リースバックでは移り、リバースモーゲージでは移りません。
ここが決まると、そのあとの家賃・利息・相続の話はすべて自動的に決まってきます。
リースバックは「売る」方法
買主に自宅を売り、同じ家を借りて住み続けます。
売買代金はまとめて入ってくるので、使い道に制限がありません。
登記の名義は買主に変わり、固定資産税を納めるのも翌年からは買主です。
仕組みと契約前に確かめる点はリースバックでの売却にまとめています。
リバースモーゲージは「借りる」方法
自宅に抵当権を設定して、その評価額の範囲でお金を借ります。
名義は自分のままなので、固定資産税を納めるのも引き続きご本人です。
借りたお金は、契約者が亡くなったときに相続人が一括で返すか、担保になった自宅を売って返します。
住宅金融支援機構の【リ・バース60】は、この形の住宅ローンに融資保険を付けたものです。
なお、どちらの方法でも、住宅ローンが残っている自宅は先に抵当権の扱いを整理しなければ進みません。
残債がある場合の考え方は住宅ローンが残る家でリースバックはできる？抵当権の壁に書いています。
| 項目 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 取引の性質 | 売買と賃貸 | 融資 |
| 所有権 | 買主へ移る | 自分のまま |
| 毎月払うもの | 家賃 | 利息 |
| 受け取り方 | 売買代金を一括 | 一括または年金のように分割 |
| 固定資産税 | 翌年から買主 | 自分で納め続ける |
| 相続に残るもの | 現金 | 家と、その借入れ |
住み続けられる期間も違います
リバースモーゲージは名義が自分のままなので、返済が続くかぎり亡くなるまで自宅に住めます。
リースバックで住める期間を決めるのは、結んだ賃貸借契約の種類と内容です。
定期借家契約であれば、期間が満了した時点で退去を求められることがあります。
普通借家契約なら更新できるのが原則ですが、どちらの形になっているかは契約書を見ないと分かりません。
「ずっと住めます」という口頭の説明ではなく、契約書の条文で確かめてください。
毎月の負担はどちらが軽いですか
金額だけを見れば、利息だけを払うリバースモーゲージのほうが軽くなるのが通例です。
ただし軽いかどうかは、いくら借りるか、家賃がいくらに設定されるかで変わります。
どちらも「毎月の支払いが一生続く」という点は同じです。
受け取り方にも違いがあります。
リースバックは売買代金をまとめて受け取る形。
リバースモーゲージは、一括で借りるか、毎月いくらと決めて受け取るかを選べる商品が多く見られます。
向く形が分かれるのは、まとまった支払いが先に控えているのか、毎月の不足を埋めたいのかという点です。
リースバックは家賃を払い続けます
家賃は、売買代金や物件の条件をもとに買主が決めます。
周辺の賃貸相場より高くなることもあるため、金額の根拠を聞いたうえで判断してください。
売買代金を受け取っても、そこから家賃を払い続けるので、何年住むつもりかで手元の残り方が変わります。
家賃の根拠をどう確かめるかは【博多区吉塚】リースバックの仕組みと契約前に知る3つのリスクに書きました。
払えなくなったときに何が起きるかも、契約の前に見ておく部分。
家賃の滞納から明渡しまでの順番はリースバックの家賃が払えない｜滞納から明渡しまでの順番にまとめています。
リバースモーゲージは利息だけを払います
【リ・バース60】では、毎月の支払いは利息のみと決められています。
元金を返すのは、契約者が亡くなったとき。
相続人が一括で返すか、担保物件の売却代金を充てるかのどちらかです。
つまり元金は減らないまま、利息を払い続ける形。
金利も限度額も提携する金融機関ごとに違うので、当社は具体的な数字を書きません。
誰でも使えますか
リースバックに年齢の決まりはありませんが、リバースモーゲージには年齢の条件があります。
【リ・バース60】は、借入申込日の時点で満60歳以上の方が対象です。
満50歳以上満60歳未満の方も利用できますが、その場合は融資の限度額が変わります。
自宅が共有名義であれば、どちらの方法でも共有者全員が関わります。
リースバックは、共有者全員が売ることに同意しなければ進みません。
リバースモーゲージも、担保に入れる以上は共有者の同意が要ります。
資金の使い道に決まりがあります
【リ・バース60】で借りたお金は、住まいに関わる使い道に限られます。
住宅の建設や購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などが対象。
生活資金と投資用物件の取得資金は対象外と明記されています。
ここがリースバックとの実務上の分かれ目です。
まとまった生活費や医療費に充てたいのであれば、【リ・バース60】は選択肢に入りません。
借りられる額は、自宅の評価で決まります
リバースモーゲージは担保評価の範囲で借りるので、自宅の価値がそのまま上限に効いてきます。
マンションを扱わない金融機関や、対象エリアを限る金融機関もあります。
リースバックも同じで、買主が値を付けられない物件だと話が進みません。
どちらを検討するにしても、先に自宅がいくらなのかを知る必要があります。
相続では、家と現金のどちらが残りますか
リースバックでは現金が残り、リバースモーゲージでは家とその借入れが残ります。
向く方向が逆になるのは、家族が住み続けたいのか、分けやすい形にしたいのかという点です。
どちらの場合も、契約の前にご家族へ伝えておくと、あとから揉める場面が減ります。
当社がリースバックのご相談を受けるときも、ご家族に話してあるかどうかを先にうかがっています。
あとから知ったご家族が納得できず、決済の直前で話が止まることがあるためです。
リースバックは現金が残り、家は残りません
所有権が買主へ移るので、自宅そのものは相続財産に入りません。
代わりに、売買代金のうち使い切らなかった分が現金として残ります。
現金は分けやすいため、相続人が複数いる場合に揉めにくい形です。
ただし、家を継ぎたいと考えていたご家族には大きな話になります。
買い戻しの約束を契約に入れられる場合もありますが、買い戻す金額は売った金額より高くなるのが通例です。
契約書のどこを読めば分かるかはリースバックの家は買い戻せる？契約書で確かめる条件にまとめました。
ノンリコース型かリコース型かで、相続人の負担が変わります
【リ・バース60】には、ノンリコース型とリコース型の2つがあります。
担保物件を売った代金で返しきれずに債務が残ったとき、ノンリコース型なら相続人は残りを返す必要がありません。
リコース型では、相続人が残った債務を返すことになります。
ご家族に負担を残したくないのであれば、ここが最初に見る条件になります。
契約の前に、どちらの型なのかを金融機関に確かめてください。
福岡市では、どちらを検討すればよいですか
自宅の相場を確かめてから、資金の使い道で絞るという順番になります。
担保評価も売買代金も、もとになるのは同じ相場だからです。
先に金融機関や買主へ相談すると、相手の出した数字が高いのか安いのか分からないまま話が進みます。
自宅の相場を先に確かめる
福岡市東区の戸建ての中央値は3,550万円で、直近2年で280件の取引がありました。
同じ戸建てでも中央区は6,250万円、南区は3,800万円と、区によって1.6倍以上の開きがあります。
城南区と博多区の戸建てはどちらも中央値4,000万円、早良区と西区は3,900万円でした。
区ごとの数字は福岡市の売却相場に載せているので、まずご自身の区を見てください。
これは国土交通省の取引価格情報を当社が集計したもので、査定額そのものではありません。
翌年の税金が変わります
リースバックは売却なので、利益が出れば翌年に譲渡所得税がかかります。
リバースモーゲージは借入れなので、借りた時点では課税されません。
受け取る金額が同じでも、手元に残る金額はここで差がつきます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる話は譲渡所得税の短期と長期の違い｜5年でどう変わるに書きました。
売却益が出ても、住んでいた家であれば控除を使える場合があります。
使えるかどうかは要件の当てはめ次第なので、当社は可否を判断せず、税務署か税理士へおつなぎしています。
使い道が住まい以外なら、選択肢は絞られます
生活費や医療費、子の援助といった使い道であれば、【リ・バース60】は対象外です。
その場合に自宅を使う方法として残るのが、リースバックか、普通に売って住み替えるかの2つ。
3つの方法の並びは仲介・買取・リースバックの比較にまとめています。
どちらも合わないときは、どうしますか
普通に売って、住まいを小さくするという選択肢が残ります。
家賃も利息も払わずに済み、手元に残る金額もいちばん大きくなるのが通例です。
住み慣れた家を出ることになるので、そこをどう考えるかがご本人の判断になります。
売って住み替える
市場で売れば、業者が買主になる取引より価格が高くなるのが一般的です。
福岡市内で住み替えるなら、同じ区の小さめのマンションに移るという形も取れます。
売却代金で次の住まいを買ってしまえば、家賃も利息も残りません。
賃貸へ移る場合は、年齢を理由に入居を断られる物件があることを見込んでおいてください。
売る側と買う側のどちらを先に進めるかは、【博多区吉塚】住み替えは売り先行と買い先行のどちらが良いかで整理しました。
売ったあとも同じ家に住みたいという希望が動かせないのであれば、リースバックが残ります。
その場合は、良い面だけでなく引っかかりやすい点から先に読んでください。
まとめたものがリースバックのデメリット6つ｜後悔しないための確かめ方です。
当社に聞けること、聞けないこと
当社が答えられるのは、いまの相場と、リースバックにした場合の条件です。
リバースモーゲージは取り扱っていないため、金融機関の審査や金利については答えられません。
それでも、自宅がいくらで売れるかが分かれば、借りる側の話も判断しやすくなります。
当社がお出しするのは、仲介で売った場合の想定価格と、買取価格と、リースバックの条件の3つ。
数字を見てからの判断で構いませんし、どれも選ばないという結論でも費用はかかりません。