空き家は解体して売るか古家付きか｜3,000万円控除と手取りで比べる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士相続した実家が昭和56年5月31日以前の建物で、売る前に壊すかどうかで迷っている方に向けた記事です。
結論から申し上げると、選べるのは3つあります。
売主が先に解体して更地で売る方法、建物を残して古家付き土地として売る方法、引渡しの後に買主が壊す方法です。
2024年1月1日以後の譲渡では、3つめの「引渡し後に壊す」でも空き家の3,000万円控除が使えるようになりました。
そのため、解体を先に発注する理由は以前より減っています。
この記事では、手取り・固定資産税・福岡市で買主が何人いるかの3つで並べて、どの順番で決めるかを示します。
2. 3つの売り方で、手取りはどれだけ変わりますか
3. 更地にすると、福岡市の固定資産税はどうなりますか
4. 福岡市では、更地と古家付きのどちらに買主がいますか
5. 買主に壊してもらうとき、契約書に何を書きますか
6. まとめ：決める順番
空き家は解体して売るか、古家付きのまま売るか、どちらがよいですか
先に3つの選択肢を並べて、手取りと固定資産税と買主の数を比べてから、解体を決めてください。
解体を最初に決めてしまうと、あとから「壊さなくても売れた」と分かっても取り返せません。
選べるのは3つで、費用を出す人が違う
3つの違いは、解体費を誰がいつ出すかにあります。
表は横にスクロールして確認できます。
| 売り方 | 解体費を出す人 | 建物の登記 |
|---|---|---|
| 更地にしてから売る | 売主（引渡し前） | 売主が滅失登記 |
| 古家付き土地として売る | 買主（引渡し後・任意） | 買主の判断 |
| 引渡し後に買主が壊す | 買主（期限を決めて） | 買主が滅失登記 |
更地にしてから売る場合、売主は解体費を立て替えたうえで、売れるまで待つ形です。
古家付きのまま売る場合、解体費は価格の交渉のなかに含まれます。
2024年1月1日以後の譲渡は、引渡し後の取壊しも控除の対象
空き家の3,000万円控除は、もともと「売る前に耐震改修するか、売る前に壊す」ことが条件でした。
2024年1月1日以後の譲渡からは、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に家屋の全部を取り壊した場合も対象になります。
耐震基準に適合することとなった場合も同じ扱いです。
引渡しが済んだ時点で所有者は買主なので、実際に壊すのは買主です。
ただし国税庁の案内は「誰が壊すか」を書いていません。
売主の控除のために買主が動く形になるため、契約でそこを決めておく必要があります。
なお、壊さずに耐震改修して売る道も制度上は残っています。
選べるのは、解体・古家付き・引渡し後の取壊し・耐震改修の4つということです。
ただし工事費が解体費を上回ることが多いため、当社がご提案する場面は限られています。
3つの売り方で、手取りはどれだけ変わりますか
変わるのは、立て替える現金の有無です。
解体費を売主が出すかどうかで、手元に残る金額が百万円単位で動きます。
解体費は木造30坪で150〜240万円
木造の戸建ては1坪あたり5〜8万円が目安で、30坪なら150〜240万円ほどかかります。
売却価格が2,000万円の家なら、価格の8〜12%にあたる金額です。
アスベストの事前調査が義務化されたぶん、見積もりは上がる傾向にあります。
坪単価の内訳と、福岡市の補助制度は別の記事にまとめました。
詳しくは実家の解体費用はいくら？福岡の坪単価と更地の注意点をご覧ください。
古家付きで売ると、解体費は値引きとして出る
古家付き土地の買主は、自分で壊す前提で金額を考えます。
つまり解体費の見込みは、買主の提示額から引かれる形です。
売主が現金を立て替えないぶん、売る前に資金を用意しなくて済みます。
気をつけたいのは、買主の見込む解体費が実際より高いときです。
引かれる金額も、そのぶん大きくなるためです。
見積もりを1社でも取っておけば、引きすぎの交渉に根拠を持って答えられます。
建物を残して売るときは、残置物をどこまで片付けるかも金額に関わります。
家財をそのまま引き取ってもらう条件なら、その分も買主の見込み費用に入ると考えてください。
どこまで残して引渡すかは、売り出す前に決めておいてください。
片付けの範囲が決まらないまま内覧を受けると、買主ごとに違う前提で値段が付きます。
買主に壊してもらうと、解体費は手元から出ない
3つめの方法なら、売主の負担はゼロです。
そのうえで、翌年2月15日までに壊してもらえれば控除も使えます。
ただし買主にとっては、期限を切られた約束になります。
その負担を価格に織り込む買主もいるので、更地渡しとの差は実際の提示額で比べてください。
手取りの試算は手取りの試算で、税と費用を入れて確かめられます。
更地2,000万円で売れる土地を、3つの方法で並べる
条件をそろえて並べると、差がどこから出ているのかが見えます。
更地なら2,000万円で売れる土地を想定しました。
解体費は150〜240万円という目安のうち、30坪で200万円と置いています。
仲介手数料は(価格×3%+6万円)×1.1で計算しました。
表は横にスクロールして確認できます。
| 売り方 | 売買価格 | 売主が払う解体費 | 仲介手数料 | 残る金額 |
|---|---|---|---|---|
| 更地にしてから売る | 2,000万円 | 200万円 | 72.6万円 | 約1,727万円 |
| 古家付きで売る（200万円引き） | 1,800万円 | 0円 | 66万円 | 約1,734万円 |
| 引渡し後に買主が壊す | 1,800万円 | 0円 | 66万円 | 約1,734万円 |
解体費がそのまま値引きになるだけなら、残る金額はほとんど変わりません。
これは税と登記費用を除いた、前提を置いた計算例です。
実際の提示額は物件ごとに違うので、当社の実績を示すものではありません。
では何を見て選ぶのでしょうか。
差が出るのは、立て替える現金が要るかどうか、売れるまでの期間、そして控除が使えるかどうかの3点です。
更地にすると、福岡市の固定資産税はどうなりますか
建物を壊すと住宅用地の特例が外れるため、翌年の土地の税額が上がります。
住宅用地の特例は200㎡までが6分の1
福岡市では、住宅1戸あたり200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1になります。
都市計画税は同じ部分が3分の1です。
この特例は土地の上に住宅があることが前提なので、更地にすると使えません。
判定は1月1日。壊す時期で1年分が変わる
固定資産税は1月1日の状態で、その年の分が決まります。
12月に壊せば翌年の1年分が上がり、1月2日以降に壊せばその年は建物があるものとして計算されます。
福岡市の納期は年4回で、第1期が4月、第2期が7月、第3期が12月、第4期が翌年2月です。
解体を急がない事情があるなら、年末をまたぐかどうかも見てください。
なお、建物を残したまま放置して管理不全空家に指定されると、住宅用地の特例は建物があっても外れます。
庭木や外壁が崩れたまま何年も置くと、壊さなくても税額が上がる形です。
出典：福岡市 市税の納期
福岡市では、更地と古家付きのどちらに買主がいますか
買主の数は区によって違い、中心部は土地、周辺部は中古戸建てのほうが取引が多くなっています。
博多区と中央区は、土地の取引が戸建てより多い
当社は国土交通省の取引価格情報を区ごとに集計しています。
2024年第2四半期から2026年第1四半期までで、博多区の取引は戸建て87件に対して土地147件でした。
中央区は戸建て56件に対して土地116件です。
この2区では、土地として買う人のほうが多いという読み方になります。
では控除はどうでしょうか。
ただし中央区の土地の中央値は1億2,500万円で、空き家の控除の「1億円以下」という要件を超えます。
中心部の広い土地では、控除を前提にした組み立てが崩れる場合があります。
東区・南区・西区・早良区は、戸建ての取引が多い
同じ集計で、東区は戸建て280件に対して土地228件でした。
南区は218件と165件、西区は222件と171件、早良区は232件と188件でした。
いずれも戸建てのほうが多い結果です。
建物を残したまま買う人が、この4区には実際にいるということです。
ご自宅の区の内訳は福岡市の売却相場から各区のページで確かめられます。
件数の多い区でも、ご自宅と同じ広さ・同じ駅距離の取引だけを見ると数は減ります。
区の合計ではなく、近い条件の取引が何件あるかで買主の厚みを見てください。
当社が東区で、解体せずに売った例
福岡市東区香椎駅東の築50年超の戸建てで、当初は解体も検討したご依頼がありました。
約8mの傾斜地で、崖条例に該当する土地でした。
解体と造成を合わせると1,000万円を超える見込みだったため、価格への影響が避けられない状況です。
建物の中は広くきれいだったため、当社は居住用以外の用途を含めて買主を探し、賃貸用不動産として購入される方への売却となりました。
当社の役割は売主様からお預かりして買主を探す仲介で、公表しているのは所有権移転まで進んだという結果です。
詳細は福岡市東区の築50年・傾斜地の戸建てを、解体せずに売却に載せています。
これは東区の個別の対応例で、どの物件でも解体せずに売れることを示すものではありません。
買主に壊してもらうとき、契約書に何を書きますか
決めるのは、誰がいつ壊すか、費用は誰が持つか、壊したことをどう証明するかの3つです。
期限は「翌年2月15日まで」を日付で書く
控除を使う売主にとって、取壊しは2月15日という日付の問題になります。
契約書に「引渡し後速やかに」と書くだけでは、間に合う保証がありません。
年末に引渡す契約なら、2月15日までは2か月もありません。
解体業者の手配が年度末に重なる時期でもあるため、日付を書き込んでおいてください。
買主が住宅ローンを使う場合、融資が下りる前に建物を壊すことはできません。
資金の都合で取壊しが遅れる可能性があるなら、引渡しの日を前にずらす相談を先にしてください。
壊したことの証明をどう受け取るか
確定申告では、家屋の全部が取り壊された旨が分かる登記事項証明書などが必要になります。
買主が滅失登記をしたあとで、売主がその証明を取れる段取りにしておきます。
特約の書き方は、当社の担当と司法書士に確かめてください。
添付書類の一覧は空き家3,000万円控除の必要書類｜福岡市の確認書と確定申告にまとめてあります。
更地渡しを口約束しない
内覧のときに「更地にしてお渡しします」と言ってしまうと、あとから引き返しにくくなります。
解体の途中で地中の障害物や基礎が出てくると、追加費用の負担で揉めやすい部分です。
戸建てと古家付き土地の判断は福岡市の戸建て売却でもご案内しています。
まとめ：決める順番
順番は、控除が使える家かどうかの確認、3つの売り方の提示額の比較、解体の決定です。
控除の期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、数え方は空き家3,000万円控除の期限に書きました。
税額の個別の判断は税理士、登記は司法書士の仕事なので、当社は必要に応じて専門家をご紹介します。
売らずに持ち続けるあいだの見回りは、空き家管理で月6,600円から承っています。
ご相談の前に手元で確かめておけるのは、次の4つです。
- 建物が昭和56年5月31日以前の建築かどうか（登記事項証明書の新築年月日）
- 相続が開始した日と、3年目の年末がいつ来るか
- 相続してから一度も貸していないか、事業に使っていないか
- 相続人が何人で売るか（3人以上なら控除額は2,000万円）
3つの売り方それぞれでいくらになるかは、無料査定でお出しします。