【博多区吉塚】旧耐震の家を売る方法と3,000万円控除の使い方

そもそも「旧耐震」とは？なぜ基準が変わったのか

不動産売却において必ず確認される「昭和56年（1981年）6月1日」という日付。

これが「旧耐震」と「新耐震」の境界線です。

この記事は戸建てと区分マンションの話で、一棟ビルや一棟マンションの旧耐震は旧耐震ビルの売却に分けて書きました。

なぜこのタイミングで基準が変わったのか、そして具体的に何が違うのかを正しく理解しておきましょう。

買主に築年数や地盤をどう説明するかは、福岡市で古い家を売る｜築年数・耐震・地盤の説明のしかたにまとめています。

1. 基準改正のきっかけは「1978年 宮城県沖地震」

1981年の改正の直接的なきっかけとなったのは、1978年（昭和53年）に発生した「宮城県沖地震（マグニチュード7.4）」です。

この地震では家屋の倒壊による被害が甚大で、従来の基準では大地震に対して不十分であることが露呈しました。

これを受け、国は建築基準法を抜本的に見直したのです。

2. 「震度5」か「震度7」か。求められる強度の違い

旧耐震と新耐震では、建物に求められる強度のレベルが明確に異なります。

• 旧耐震基準（～1981年5月31日）：

  • 基準: 震度5強程度の地震で「倒壊しない」こと。

  • 計算手法: 「許容応力度計算」のみ。

  • リスク: 震度6〜7クラスの大地震については想定されておらず、倒壊するリスクが残る。

• 新耐震基準（1981年6月1日～）：

  • 基準: 震度5強程度では「ほとんど損傷しない」、震度6強〜7程度でも「倒壊・崩壊しない（人命を守る）」こと。

  • 計算手法: 「許容応力度計算」に加え、「保有水平耐力計算」が義務化され、より粘り強い構造が求められるようになった。

つまり、買主様が旧耐震を避けるのは、単に古いからではなく「大地震が来た時の命の危険」を懸念しているからです。

この不安をどう払拭するかが、売却の鍵となります。

出典：住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 関係 参考4より

【朗報】「3,000万円控除」のルール改正が追い風に！

「旧耐震だと税金面でも不利」と思われがちですが、ケースによって使える制度が異なります。

特に「相続空き家」に関する2024年の改正は、売主様にとって大きなメリットがあります。

1. 「自宅（マイホーム）」として売る場合

あなたが現在住んでいる家（居住用財産）を売却する場合、建物が旧耐震基準であっても、通常の「3,000万円特別控除」は利用可能です。

これは「住んでいること」が要件であり、耐震性能は問われないためです。

ただし、家を壊した跡地を駐車場として貸すとこの控除から外れます（駐車場にした土地と3,000万円控除｜外れる順番）。

利益が出ても最大3,000万円まで非課税になるため、まずはこの基本特例が使えるかを確認しましょう。

2. 「相続した空き家」を売る場合（※ここが重要！）

相続した実家（旧耐震・戸建）を売る場合に使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」。

以前は、売主が引き渡しまでに「耐震改修」または「解体（更地化）」を完了させる必要がありました。

これには数百万円の先行投資が必要で、大きなハードルとなっていました。

しかし、2024年（令和6年）1月1日以降の売却からはルールが緩和されました。

• 【改正後】売却後の工事でもOKに！ 売買契約に基づき、買主が譲渡の翌年2月15日までに「耐震改修」または「解体」を行えば、特例が適用されるようになりました。

あわせて読みたい ▶：【博多区吉塚】相続した実家を「負動産」にしないために。売却時の「3,000万円控除」と「登記義務化」を解説

▼売主様のメリット

• 費用の持ち出し不要: 解体費やリフォーム費を、売却代金が入る前に支払う必要がありません。

• リスク回避: 「解体したのに売れない」という最悪の事態を防げます。

• 売りやすさ向上: 買主にとっても、自分の好きなプランで解体やリノベーションができるため、自由度が高まります。

吉塚エリアで「旧耐震」物件を売るための2つの戦略

では、実際に吉塚で旧耐震物件を売りに出す際、どのような形態がベストなのでしょうか。

現在は以下の2パターンが主流です。

パターン1：【推奨】「古家付き土地」として売り出し、解体は要相談とする

最もリスクが少なく、おすすめの方法です。

建物は「価格評価ゼロ」と割り切り、あくまで「土地」として販売しますが、建物は残した状態で売り出します。

• メリット: 解体費の先出しが不要。

  リノベーション素材として探している買主（古民家再生など）も取り込める。

• 戦略: 買主が決まった段階で「更地渡し（売主負担で解体）」にするか、「現況渡し（買主負担で解体、その分価格交渉）」にするかを決めます。

  前述の「空き家特例（買主解体）」を使うなら、現況渡しがスムーズです。

どちらの渡し方を選んでも、土地として売る以上、境界が確定していないと買主の住宅ローンで止まることがあります。

測量にかかる費用と日数は確定測量の費用は40〜60万円｜期間と官民境界の待ち時間で確かめてください。

パターン2：「更地」にしてから売り出す

建物が著しく老朽化しており、内覧時の印象が悪すぎる場合の選択肢です。

• メリット: 土地の広さが一目でわかり、新築用地を探している買主には好印象。

  即座に建築に入れるため成約までのスピードが早い傾向がある。

• デメリット: 解体費（木造でも150万〜240万円程度）を先に支払う必要がある。

  万が一売れなかった場合、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがある。

※「耐震補強」をしてから売るのはアリ？

結論から言うと、あまりお勧めしません。

旧耐震を新耐震基準に適合させるための補強工事は、数百万円単位の費用がかかります。

しかし、その費用分を売却価格に上乗せしても、近隣の新築や築浅物件より高くなってしまい、結局売れ残るケースが多いためです。

耐震補強は、買主様が自分の予算とニーズに合わせて行うもの（または解体するもの）と割り切る方が賢明です。

 

まとめ：旧耐震だからと安売りしないで！

吉塚エリアは、博多駅へのアクセスの良さと、近年の地価上昇により、建物が古くても「土地」としての価値が十分にあります。

「旧耐震だから売れない」「二束三文で買い叩かれる」と思い込まず、最新の税制優遇と正しい販売戦略を使えば、手取り額を最大化することは可能です。

株式会社おもいで不動産では、お客様の物件が「3,000万円控除」の対象になるか、どの売り方が一番手元にお金が残るかをシミュレーションいたします。

まずは一度、無料査定で「今の価値」を確かめてみませんか？

ご自分の物件でいくら残るかは、手取りの試算で概算を出せます。

金額の根拠まで確かめたいときは無料査定をご利用ください。