福岡の空き家は買取と仲介どちら？価格と期間の比べ方

空き家は買取と仲介のどちらが向きますか？

期限が決まっているなら買取、待てるなら仲介です。

この一言で足りてしまうのは、2つの方法が別の軸で優れているからです。

買取は価格を下げて確実さを買い、仲介は時間をかけて価格を取ります。

どちらが得かは、物件の良し悪しではなく売主の事情のほうで決まります。

価格の差は、相場の3〜5割にあたる

買取価格は市場相場の5〜7割程度が目安です。

東区の戸建ての中央値3,550万円で考えると、買取は1,775万〜2,485万円になります。

差は1,065万〜1,775万円です。

買取の金額は、買い取った会社が次に誰へ売るかの計画で変わります。

同じ空き家でも会社ごとに差が出るので、1社の提示額だけで相場の何割かを決めないでください。

差額の中身は、買主になる不動産会社が負う不動産取得税、リフォーム代、再販までの資金の利息です。

内訳は買取価格が相場の5〜7割になる理由｜差額の内訳で、税引き後の手取りまで並べました。

期間の差は、決済日を先に決められるかどうか

仲介では、買主が見つかってから住宅ローンの審査を待ちます。

審査が通らなければ、融資特約で契約が白紙に戻ることもあります。

戻った場合は、また買主を探すところからやり直しです。

白紙解除の仕組みは買主のローンが通らなかったら？融資特約で契約は白紙にで説明しました。

仲介では、売り出しから契約までに1〜3か月、契約から引渡しまでにさらに1〜2か月を見ます。

買主の本審査と融資の実行だけで1か月前後かかるためです。

買取で当社が買主になる形なら、このローン審査がありません。

読めない工程が消えるぶん、契約から引渡しが2〜3週間に縮む取引も出てきます。

施設の入居金、相続税の納付、住み替え先の決済など、動かせない期日があるときに効くのがこちらです。

日数の内訳は契約から引渡しまでは何日？日数を決める4つの要因で分けました。

仲介手数料を引いても、価格差は埋まらない

3,550万円で仲介売却をしたときの手数料は、（売買価格×3%＋6万円）×1.1で約124万円です。

価格差の1,000万円台とは桁が1つ違います。

手数料がかからないことは、この価格差を埋める理由になりません。

ただし売買価格が800万円以下になる空き家では、当社は30万円＋消費税で計算します。

低廉な空家等の売買に関する特例によるもので、適用には媒介契約の前の説明と合意が要ります。

数え方は800万円以下の不動産売却｜仲介手数料の上限33万円（税込）と計算方法にまとめました。

出典：国土交通省 宅地建物取引業法関係

福岡市の空き家は、仲介でどれくらい待ちますか？

売り出しから引渡しまでの目安は2〜5か月で、読めないのは買主が現れるまでの期間です。

この読めない部分が、空き家では半年から1年に伸びることもあります。

伸びやすさは区によって違い、同じ福岡市でも買主の層が変わります。

国土交通省の取引価格情報から、2024年第2四半期から2026年第1四半期までの2年ぶんを区ごとに集計しました。

戸建ての取引件数と中央値は、7区で次のように分かれています。

区	戸建ての中央値	2年間の取引件数
東区	3,550万円	280件
早良区	3,900万円	232件
西区	3,900万円	222件
南区	3,800万円	218件
城南区	4,000万円	146件
博多区	4,000万円	87件
中央区	6,250万円	56件

件数が多い区は、売り出し価格の根拠を作りやすい

東区の280件は、2年で月に11件ほどが成約している水準です。

近い条件の取引が毎月あるので、売り出し価格をいくらにするかの根拠を近隣の実例から作れます。

買主の側も比べる材料を持っているため、価格が合えば動きが早くなります。

東区・早良区・西区・南区の戸建てなら、仲介で待つ選択が取りやすい区です。

空き家の内覧は、当社が鍵をお預かりするか現地にキーボックスを置く形で、売主の立ち会いなしに案内できます。

遠方に住んでいても、待つあいだの負担は住みながら売る場合より軽くなります。

県外からの進め方は遠方の実家の維持費をゼロにするにまとめました。

件数が少ない区では、期間が読みにくくなる

中央区の戸建ては2年で56件、博多区は87件でした。

月に2〜4件という水準なので、近い条件の取引が半年出てこないこともあります。

比べる材料が少ないぶん、売り出し価格の根拠が薄くなり、問い合わせが来ない期間も長くなりやすくなります。

取引が少ないことを「希少だから高く売れる」と読むのは誤りです。

件数の少なさは、需要が小さい場合にも同じように表れます。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ

空き家ならではの判断材料は何ですか？

住んでいる家の売却と違うのは、残置物・建物の傷み・契約不適合責任・管理の手間の4つです。

この4つは、どちらを選ぶかで負担する人が入れ替わります。

先に見ておくと、価格の差が「高い・安い」ではなく「誰が手間を持つか」の差だと分かります。

残置物と建物の傷みは、誰が片付けるか

仲介では、家財を運び出して引き渡すのが原則です。

買取では、残置物をそのままにして引き渡せる形が取れます。

払わずに済んだ処分費は、買取価格から引かれたぶんの中身の1つです。

遠方に住んでいる場合は、処分の立ち会いのために何度か福岡へ戻ることになります。

福岡市の粗大ごみは申込制で、収集日は最短でも申込みから1週間ほど先です。

建物の傷みも同じ形で、仲介では直すか、直さない前提で値を下げて売り出すかを売主が決めます。

買取では、傷みを前提にした金額が最初から1つ出てきます。

片付けから始められないときの進め方は片付け費用がなくても大丈夫｜残置物のまま実家の売却を始めるで説明しました。

契約不適合責任を免責にできるか

買主が宅建業者になる買取では、契約不適合責任を負わない契約にしやすくなります。

個人に売る仲介でも免責の特約そのものは有効ですが、買主が個人だと交渉になります。

どちらでも、知っていて告げなかった事実は民法572条により免責されません。

免責の定めがありながら売主の賠償が認められた判決は契約不適合責任の免責特約は有効？現況有姿の限界で紹介しました。

管理の費用は、年4回まとめて来る

福岡市の固定資産税・都市計画税の納期は、4月・7月・12月・翌年2月の年4回です。

売れるまでの1年を待つあいだに、納付書は4回届きます。

同じ期間ぶん出ていくのは、火災保険料、水道の基本料、草刈りや通水のための交通費です。

売却年の分は、引渡し日を境に買主と日割りで精算します。

早く手放したぶんは戻るため、持ち続けた期間がそのまま負担の大きさになります。

起算日による差は売却年の固定資産税の日割り精算｜福岡市の起算日と納期で計算しました。

管理を止めてしまうと、管理不全空家に指定されて土地の固定資産税の軽減が外れることもあります。

指定の基準は空き家を放置するとどうなる？固定資産税6倍のリスクにまとめました。

出典：福岡市 市税の納期

3,000万円控除の期限は、選び方に効きますか？

効きます。

相続した空き家の3,000万円控除の締切は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日です。

この年末が近いなら、決済日を確定できる買取のほうが確実です。

家屋の建築が1981年5月31日以前で、区分所有建物でなく、売却代金が1億円以下という要件もそろえる必要があります。

1億円以下という上限は、中央区の戸建ての中央値6,250万円でも届きません。

福岡市の空き家で引っかかるのは、建築時期と区分所有のほうです。

1981年6月以降に建った家や、分譲マンションの1室は対象から外れます。

相続した人が3人以上で共有して売る場合、控除の上限は1人あたり2,000万円に下がります。

名義が亡くなった方のままなら、相続登記の1〜3か月を足して逆算してください。

貸すと使えなくなる。空き家のまま売るほうが残る

この特例でよく外れるのが、相続の時から売却の時まで事業用・貸付用・居住用に使っていないという要件です。

家賃で維持費をまかなおうとして一度貸すと、3,000万円の控除は外れます。

所有5年超の譲渡所得税は20.315%なので、控除の有無で手取りが数百万円変わる計算です。

この譲渡所得税は、買取で売った場合にも同じようにかかります。

買取価格が下がれば譲渡所得も小さくなり税額は減りますが、手取りが増えるわけではありません。

解体は売ったあとでも間に合う

2024年1月1日以後の譲渡なら、取壊しは譲渡した年の翌年2月15日までに終わっていればよい扱いです。

売主が先に解体する必要はなくなりました。

木造30坪の解体費は150〜240万円ほどかかるので、先に出す現金を抑えられる変更です。

福岡市の確認書にかかる日数からの逆算は空き家3,000万円控除の期限｜相続から3年目の年末に間に合わせるで計算しました。

出典：国税庁 No.3306 空き家を売ったときの特例

結局、どちらを選べばよいですか？

期限・建物の状態・遠方かどうかの3つで決められます。

当てはまる行が多いほうが、その売主にとっての答えです。

ただし1行だけで決まる場合もあります。

控除の年末までに決済が間に合わないなら、ほかの行を見ても結論は変わりません。

見るところ	買取が向く	仲介が向く
期限	控除の年末や納税の期日が半年以内	1年ほど待てる
建物の状態	傷みが大きく、残置物も多い	住める状態で、片付けが済んでいる
住んでいる場所	県外で、内覧の立ち会いが難しい	市内か近県で、現地に行ける
取引件数	戸建ての取引が少ない区（中央区56件・博多区87件）	取引が多い区（東区280件・早良区232件）

決めきれないときは、買取保証という間の形がある

一定期間は仲介で売り出し、その期間内に売れなかった場合にあらかじめ決めた金額で当社が買い取る方法です。

相場での売却を狙いながら、売れ残ったときの出口を先に決められます。

期限はあるが価格も諦めたくない、という相続の空き家に向く形です。

買い取る金額は媒介契約のときに決めるので、売り出し価格と同じにはなりません。

次に確かめるのは、この2つ

1つめは、3,000万円控除が使える家かどうかです。

個別の税額は税理士か税務署、登記は司法書士が担当します。

当社は（公社）福岡県宅地建物取引業協会の会員で、司法書士・税理士と連携して進めています。

2つめは、仲介・買取・リースバック・じぶん売却の4つを同じ物件で比べた金額です。

4つの違いと手取りの比べ方は売り方の比較にまとめました。

区ごとの相場は福岡市の売却相場、価格の目安は無料査定からご相談いただけます。