「吉塚駅徒歩10分以内。立地は悪くないはずなのに、なぜか売れない」

内覧申し込みはあるものの、検討しますと言われたきり連絡が途絶える……。

もし、あなたが現在このような状況に陥っているなら、それは物件の魅力不足ではありません。

「市場価格とのズレ」と「買主の法的リスクへの不安」が原因である可能性が極めて高いです。

本記事では、博多区吉塚エリアに特化した株式会社おもいで不動産が、実際の市場データと法律（民法）の観点から、築古物件が苦戦する本当の理由と、そこから損せず脱出するための具体的な戦略を解説します。

1. なぜ「決まらない」のか？吉塚の市場データを分析

まず、レインズ（不動産業者専用システム）を見なくても分かる「吉塚の現実」を直視しましょう。

大手ポータルサイト（SUUMO、ホームズ）や国土交通省の「土地総合情報システム」で、**「博多区吉塚 × 中古マンション」**の成約・売出事例を分析すると、残酷なまでの「価格の壁」が見えてきます。

▼ 吉塚エリアの価格相場（目安）

• 築浅（～15年）： 2,500万円 ～ 3,800万円前後

  • ※ファミリー層が住宅ローンを使って購入するメインゾーン。

• 築古（30年～）： 1,200万円 ～ 2,000万円前後

  • ※旧耐震基準や、大規模修繕待ちの物件が含まれるゾーン。

買主は「総額」で比較している

売主様が「うちは内装が綺麗だから」と強気の価格設定（例：2,200万円）をしても、買主は冷静です。

「あと300万円足せば、築浅のオートロック付きが買える」 「この築年数で2,000万円超えなら、新築の頭金にした方がいい」

このように比較された瞬間、あなたの物件は「当て馬（比較検討用の物件）」にされてしまいます。

特に吉塚は、駅周辺の再開発で新しいマンションも増えているため、築古物件に対する目は年々厳しくなっています。

2. 築古売却の最大リスク「契約不適合責任」とは

価格以上に築古マンションの売却を難しくしているのが、2020年4月の民法改正で厳格化された「契約不適合責任」です。

これは、売却後に物件に欠陥（契約内容と異なる点）が見つかった場合、売主が重い責任を負うという法的ルールです。

【ソース元：民法（明治二十九年法律第八十九号）第562条・第563条・第564条】

具体的に何がリスクなのか？

個人の売主様が特に注意すべきなのは、以下のポイントです。

• 雨漏り・配管故障：

  • 引き渡し後に「配管から水漏れした」と判明した場合、買主から**「修補請求（直してください）」**が来ます。

• シロアリ被害・腐食：

  • 見えない床下で腐食が進んでいた場合、**「代金減額請求（値引き）」や、最悪の場合は「契約解除（白紙に戻す）」**を求められます。

• 損害賠償請求：

  • それにより買主が住めなかった期間のホテル代などを請求される可能性もあります。

築30年、40年と経過したマンションで、配管やコンクリートの状態を「完璧です」と保証するのは、個人の方にはほぼ不可能です。 この「売った後も続く恐怖」が、築古売却の大きな足かせとなります。

3. 現状のままで売るなら「買取」が最強の選択肢

では、リスクを負わずに、かつ確実に売却するにはどうすれば良いでしょうか？ 解決策はシンプルです。

「個人への仲介」ではなく、「不動産会社への買取」を選ぶこと。

これには、明確な法的メリットがあります。

メリット1：契約不適合責任が「免責」になる

これが最大の違いです。 買主が「不動産のプロ（宅建業者）」である場合、特約により**契約不適合責任を免責（責任なし）**とする契約が一般的です。

• 仲介の場合： 売却後3ヶ月程度は、雨漏り等の責任を負う。

• 買取の場合： 引き渡した瞬間に、一切の責任から解放される。

売却後のトラブルにおびえる必要がなくなります。

メリット2：リフォーム不要で「そのまま」売れる

「売るために壁紙を張り替えるべきか？」と悩む必要はありません。 おもいで不動産のような買取業者は、買い取った後に自社でリノベーションを行って再販します。

そのため、残置物（古い家具）がそのままでも、設備が壊れていても、**「現状有姿」**での査定が可能です。

まとめ：吉塚エリアで「損しない」決断を

築古マンションの売却は、時間が経てば経つほど「管理費・修繕積立金」の負担が重くのしかかります。

• 少しでも高く売りたいなら： 市場価格を見極めた上で「仲介」にチャレンジ。

• 後腐れなく即現金化したいなら： リスクゼロの「買取」を選択。

株式会社おもいで不動産では、この両方のパターンで同時に査定を行うことが可能です。 まずは「今の状態でいくらになるのか？」を知ることから始めませんか？

【会社情報】

• 会社名: 株式会社おもいで不動産

• 所在地: 福岡市博多区千代4丁目29-49 グローリー県庁前703号

• 電話番号: 092-409-4562