「ポータルサイトには掲載されているのに、問い合わせが来ない」

「週末の内覧予約が、今月は一件も入らなかった」

もし今、あなたがそのような状況にあるなら、焦りを感じるのは当然のことです。

博多区吉塚エリアは、博多駅へのアクセスも良く、本来であれば需要が途切れることのない人気エリアです。

それなのに「売れない」のには、物件の魅力とは別の、明確な理由が存在します。

多くの売主様が「ウチの家が古いから」「相場より高いから」と自分を責めてしまいますが、原因はそこではないかもしれません。

今回は、吉塚エリアで売却活動中の方に向けて、値下げを決断する前に確認すべき「活動状況のチェックポイント」と、媒介契約更新となる「3ヶ月目の判断基準」について解説します。

安易な値下げで損をする前に、まずは現状を冷静に分析してみましょう。

なぜウチだけ？吉塚で「売れない」時にチェックする2つの数字

売れない原因を特定するには、感情ではなく「数字」で判断することが重要です。

担当の不動産会社から送られてくるレポート（業務報告書）を手元に用意して、以下の2点を確認してください。

1. 競合物件との「価格乖離」

まず疑うべきは、近隣のライバル物件との価格差です。

購入検討者は、吉塚エリアの中で常に複数の物件を比較検討しています。

もし、同じような築年数、広さのマンションが、あなたの物件より「200万円安く」売りに出されていたらどうでしょうか。

当然、購入者の目はそちらに向きます。

特に吉塚駅周辺では、新築や築浅マンションの供給も続いているため、それらの価格と比較して「割安感」があるかどうかがシビアに見られます。

「売り出し価格」が、現在の市場相場から大きく乖離していないか、改めてポータルサイトで検索して確認してみてください。

2. 「閲覧数」と「問い合わせ数」のバランス

次にチェックするのは、インターネット上での「閲覧数（PV数）」です。

• 閲覧数が少ない場合: そもそも物件情報が購入層に届いていません。 写真が暗い、アピールポイントが弱い、あるいは広告媒体が不足している可能性があります。

• 閲覧数はあるが、問い合わせがない場合: 物件には興味を持たれていますが、詳細情報を見て「検討から外された」パターンです。 価格設定が高すぎるか、間取り図などの情報で購入意欲を削いでいる可能性があります。

この「どこで詰まっているか」を把握せずに値下げをしても、効果は薄いのです。

その活動、本当に正常？「囲い込み」のリスクを知る

「価格も適正で、物件写真も綺麗。それでも内覧が入らない」

そんな時に最も警戒すべきなのが、不動産業界の悪しき慣習である「囲い込み」です。

「囲い込み」とは何か？

囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて「両手仲介（売主・買主双方から手数料をもらうこと）」にするために、他社からの客付け（問い合わせ）を意図的にブロックする行為です。

例えば、他の不動産会社から「お客さんが見たいと言っているのですが」と連絡があっても、「今は商談中です」と嘘をついて断ってしまうのです。

これでは、本来売れるはずのチャンスを逃し続けることになります。

売主様にとっては、販売機会の損失以外の何物でもありません。

e-GOV 法令検索：宅地建物取引業法 第三十四条の二（媒介契約）第五項

レインズ登録証明書を確認しよう

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、不動産会社は「レインズ（指定流通機構）」への物件登録が義務付けられています。

手元にある「登録証明書」を確認し、レインズのステータスを確認できるURLなどが記載されていないかチェックしてください。

もし不信感がある場合は、別の不動産会社に「一般の客を装って」問い合わせてもらうなどの調査方法もありますが、まずは担当者に「他社からの問い合わせ状況はどうですか？」と詳しく聞いてみることが牽制になります。

媒介更新の「3ヶ月」が運命の分かれ道。値下げか、買取か？

一般的な媒介契約の期間は「3ヶ月」です。

売り出しから3ヶ月が経過しても成約に至らない場合、それは市場からの「ＮＯ」というサインか、あるいは販売戦略の根本的なミスを意味します。

契約更新のタイミングで、以下の2つの選択肢を真剣に検討する必要があります。

1. 痛みを伴うが「価格改定」を行う

リフォームでお金をかけて見栄えを良くしようとする方がいますが、売れない物件にさらにお金をかけるのはリスクが高すぎます。

最も効果的かつ確実なのは、やはり「価格の見直し」です。

ただし、小刻みに50万円ずつ下げるような方法はおすすめしません。

「ずっと売れ残っている物件」という印象を与えてしまうからです。

下げるのであれば、検索条件の価格帯が変わるライン（例：2,980万円 → 2,880万円など）を意識し、インパクトのある改定を行う必要があります。

2. 「買取」へ切り替えて即現金化する

「これ以上、売れないストレスを抱えたくない」 「住み替えの時期が迫っている」

そういった場合は、いつ売れるかわからない仲介販売を打ち切り、不動産会社による「買取」に切り替えるのも賢い選択です。

買取であれば、価格は市場相場の7〜8割程度になりますが、その代わり「確実」に売れます。

内覧対応の煩わしさもなく、近隣に知られることなく、最短数日で現金化が可能です。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】空き家を放置していませんか？「買取」なら不要な不動産を現状のままで即現金化できます 

まとめ：吉塚での売却・買取なら「おもいで不動産」へ

家が売れない期間が続くと、将来の計画も立たず、精神的にも大きな負担となります。

しかし、売れないことには必ず原因があり、適切な対策を打てば状況は打開できます。

「今の不動産会社の活動に不満がある」 「適正価格を知りたい」 「買取ならいくらになるか知りたい」

もしそうお考えでしたら、ぜひ一度株式会社おもいで不動産にご相談ください。

私たちは博多区吉塚エリアに特化し、市場動向を熟知しています。

現在の販売状況を分析し、仲介での再チャレンジが可能か、それとも買取がベストか、お客様の利益を第一に考えた「セカンドオピニオン」を提示いたします。

売れない悩みを一人で抱え込まず、プロの視点を取り入れて、早期の売却成功を目指しましょう。