「実家で親が孤独死してしまった……」 「過去に事故があった物件を相続して、どう処分していいかわからない」

そんな深い悩みを抱え、誰にも相談できずにいませんか？

「事故物件なんて、どうせ売れない」 「二束三文で買い叩かれるだけだ」

そう思い込んでいる方が多いですが、実は2021年に国交省が定めた新しいガイドラインにより、「告知しなくても良いケース」が明確になりました。

必ずしも「死＝事故物件」になるわけではありません。

この記事では、不動産のプロとして、正しい告知のルールと、吉塚エリアだからこそ可能な「訳あり物件」の売却戦略について解説します。

正しい知識があれば、過度に恐れる必要はありません。

どこからが「事故物件」？国交省ガイドラインの基準

以前は不動産業界でも「どこまで告知すべきか」の基準が曖昧で、トラブルの原因になっていました。

しかし、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、統一されたルールができました。

結論から言うと、「全ての死を告知する必要はない」ということです。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（pdf）

1. 原則「告知不要」なケース

以下のケースでは、原則として買主への告知義務はありません。

• 自然死・病死: 老衰や持病による死亡。

• 日常生活での不慮の事故: お風呂での溺死、食事中の誤嚥（ごえん）、階段からの転落など。

• 隣接地での死亡: 対象物件の隣や共用部（集合住宅の廊下など）での死亡。

これらは「誰もが避けられない自然な出来事」として扱われ、心理的瑕疵（かし）にはあたらないと判断されます。

2. 「告知が必要」なケース

一方で、以下のような「通常、住む人が心理的な抵抗を感じる死」は、必ず告知しなければなりません。

• 自殺: 敷地内や室内での自殺。

• 他殺: 事件性のある死亡。

• 特殊清掃が入った場合: 自然死や孤独死であっても、発見が遅れて遺体の腐敗が進み、**特殊清掃（消臭・脱臭・害虫駆除など）**を行った場合。

この「特殊清掃の有無」が大きな分かれ道となります。

発見が早く、通常のクリーニングで済んだ場合は「告知不要」ですが、発見が遅れた場合は「告知必要」となる可能性が高いのです。

【要注意】売買における告知義務に「時効」はない

インターネット上で「事故物件でも3年経てば告知しなくていい」という情報を見かけたことはありませんか？

これは大きな間違いです。

ガイドラインでは、賃貸取引においては「発生から概ね3年経過すれば告知不要」とされていますが、売買取引においては期間の定めがありません。

売買はずっと「告知」が必要

売買契約は、買主が何千万円もの資産を購入し、長く住み続けることを前提としています。

そのため、5年前の事件であっても、10年前の自殺であっても、買主の判断に重要な影響を与える事実であれば、告知しなければなりません。

隠して売ると「契約不適合責任」を問われる

もし、「昔のことだしバレないだろう」と事実を隠して売却し、後から近隣住民の話などで発覚した場合、大変なことになります。

売主は「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われ、以下の請求を受けるリスクがあります。

• 契約解除: 売買を白紙に戻し、代金を全額返還する。

• 損害賠償: 買主が被った損害（引越し費用や精神的苦痛など）を賠償する。

• 代金減額: 資産価値が下がった分のお金を返す。

「知らなかった」では済まされない重い責任があるため、正直に告知することが、結果的に売主自身の身を守ることになります。

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吉塚エリアでの事故物件売却戦略

「告知が必要な物件＝もう売れない」と諦めるのは早計です。

確かに相場より価格は下がりますが、福岡市博多区吉塚というエリアの特性上、戦略次第で売却は十分可能です。

ここでは、「高く売れる可能性が高い順」に3つの戦略をご紹介します。

1. まずは「気にしない人」へ向けて正直に販売する

最も高く、かつ安全に売る方法は、一般の方に向けて「包み隠さず正直に伝えて売却すること」です。

実は、世の中には「過去のことは気にしない」「綺麗にリフォームされていれば問題ない」と考える方が一定数いらっしゃいます。

特に吉塚エリアのような利便性の高い立地であれば、「相場より少し安いならラッキー」と合理的に判断する買い手も少なくありません。

重要なのは、最初から全てをオープンにすることです。

「実はこういう事情がありまして……」と正直に伝え、それでも購入したいと言ってくださる方に売却すれば、後から「知らなかった」と揉めるリスクはほぼゼロになります。

また、この方法であれば、極端な値下げをせずとも、ある程度、相場に近い価格での成約が期待できます。

2. 「投資用物件」としての需要を狙う

一般の買い手が見つかりにくい場合は、ターゲットを「投資家」に広げます。

吉塚エリアは、博多駅へのアクセスが良く、県庁などの行政機関も近いため、単身者や学生、外国人労働者の賃貸需要が非常に高い地域です。

投資家（大家さん）の視点で見れば、「自分が住むわけではない」ため、心理的な抵抗感は一般の方より低くなります。

むしろ、「相場より安く買えて、リフォームして貸せば高い利回りが期待できる」と判断されれば、即座に買い手がつくことも珍しくありません。

3. 「業者買取」なら近隣に知られず売却可能

それでも、「事故物件であることを大々的に広告したくない」「近所の人に噂されたくない」という悩みはあるでしょう。

そのような場合は、一般の個人に向けた販売活動（仲介）ではなく、不動産会社による「直接買取」をおすすめします。

• 室内の見学不要: 業者が査定するだけなので、何度も他人が家に入ることがない。

• 近隣への秘密厳守: 広告を出さずに買い取るため、周囲に知られにくい。

• 契約不適合責任の免責: プロである業者が買い取るため、売却後のトラブル責任を免除してもらえることが多い。

おもいで不動産でも、吉塚エリアの物件の買取を強化しています。

荷物がそのままの状態でも、特殊清掃前でも、そのままの状態で査定可能です。

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まとめ：正直な告知が、安心への第一歩

事故物件の売却において最も大切なのは、「隠さないこと」です。

2021年のガイドラインにより、過剰な告知義務はなくなりました。

しかし、必要な告知を怠れば、将来的に大きな訴訟リスクを抱えることになります。

まずは、その物件が「本当に告知が必要なものか？」を正しく判断することから始めましょう。

株式会社おもいで不動産では、吉塚エリアの地域事情に精通したスタッフが、法的な観点と市場の動向を踏まえ、最適な売却プランをご提案します。

「誰にも知られずに手放したい」

「まずは告知が必要かどうかだけ知りたい」

秘密厳守で対応いたしますので、お一人で悩まず、まずは一度ご連絡ください。