空き家に関して、こんなお悩みはありませんか？
- 「使っていない空き家をずっと放置してるけど、どうしたらいいんだろう…？」
- 「空き家を持っていると、固定資産税が高くなるって本当…？」
- 「相続でもらった家だから手放すのは惜しいけれど、管理が大変で困っている…」
- 「福岡市博多区の空き家、需要があるなら売却したいけど、どう進めるの？」
相続や住み替えなどで誰も住まなくなった家を、そのまま放置していませんか？
空き家をそのままにしていると、固定資産税の負担増加、建物の劣化、近隣とのトラブルなど、さまざまなリスクが発生する可能性があります。
さらに、自治体から特定空き家に指定されると、住宅用地の特例がはずれて固定資産税が数倍に跳ね上がるリスクも。
本記事では、空き家を放置することで起こり得る5つのリスクをはじめ、福岡市博多区の空き家事情や売却のメリット、高く売るためのコツなどを詳しく解説していきます。
最後までお読みいただき、早めに行動することの大切さをぜひ実感してください。
福岡市博多区の地域に根ざした不動産会社として、多くの売却事例を見てきたからこそお伝えできる内容です。
空き家を放置する5つのリスク
空き家を放置することによって発生しうるリスクは、多岐にわたります。
特に、固定資産税や建物の劣化、近隣住民とのトラブルは社会問題化しているとも言えます。ここでは主な5つのリスクを詳しく見ていきましょう。
リスク1：固定資産税の負担増加
空き家を放置したままにすると、固定資産税の負担が増す可能性があります。
その要因のひとつが「住宅用地の特例」から外れるリスクです。住宅用地の特例は、一定の条件を満たす住宅用地であれば、固定資産税が最大で1/6まで軽減される制度ですが、以下のようなケースで適用外になることがあります。
- 長期間放置され、建物としての機能を果たしていない
- 行政から「特定空き家」に指定されるほど、管理状態が悪い
特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税が通常の土地として扱われるため、納税額が一気に上昇するリスクが高いです。実際に「1/6→6倍」という数字は、税金が6倍になる可能性を示唆しています。
特定空き家の指定基準
一般的には、建物が倒壊しそうなほど老朽化していたり、衛生上有害な状態になっていたり、景観を著しく損ねるような状態の物件が該当します。
最終的な判断は自治体が行い、所有者に対して指導や勧告が実施されることもあります。
※税制に関して詳しくは、国税庁公式サイトや福岡市の公式情報をご確認ください。
リスク2：建物の劣化と売却価格の低下
人が住まなくなった建物は、思っている以上に劣化が早く進行します。
特に福岡市博多区は台風や豪雨などの自然災害も発生しやすく、定期的なメンテナンスを行わないと以下のような問題が起こりえます。
- 雨漏り：屋根や外壁の防水性能が低下すると、室内に浸水する恐れが高まる
- シロアリ被害：床下の湿気や水漏れでシロアリが侵入しやすくなる
- カビやダニの発生：換気が行われないため、室内環境が悪化
- 老朽化の加速：住宅設備や基礎部分も劣化し、大規模リフォームが必要になるケースも
こうした劣化が進むと修繕費がかさんでしまい、実際に売却しようとしたときに「予想以上に高額なリフォーム費用が必要になった」り、「建物の状態が悪すぎて価格交渉で大幅に値下げされる」リスクが高まります。
結果的に、資産価値が下がってしまうのは大きな損失です。
リスク3：空き巣や不法侵入などの犯罪リスク
空き家は誰も住んでいないので、人目が少ない物件と見なされがちです。
そのため以下のような犯罪リスクにさらされる可能性が高まります。
- 空き巣：長期にわたり誰も出入りしない家は、泥棒にとって狙いやすいターゲット
- 不法侵入・不法占拠：気づかないうちに見知らぬ人物が勝手に住みつくケースも報告あり
- ごみの不法投棄：人目がない場所にゴミを捨てられる被害が増える
これらの犯罪が起こった場合、被害回復が難しいだけでなく、近隣との関係悪化を招く原因にもなりかねません。
リスク4：近隣住民とのトラブル
空き家を適切に管理していないと、様々な近隣トラブルを引き起こす可能性があります。
例えば、庭木や雑草が伸び放題で隣家の敷地に越境してしまったり、倒壊の危険があるとしてクレームを受けることもあります。
- 景観を損ねる：荒れ放題の空き家は近隣の美観を損ない、苦情対象になる
- 害虫の発生：ゴミや雑草が放置されていると、害虫や害獣が発生しやすくなる
- 建物の倒壊リスク：老朽化が進むと大雨や台風で倒壊してしまう恐れがあり、近隣の安全を脅かす
万が一トラブルが起きた場合、修繕や賠償の費用負担が発生するかもしれませんし、人間関係のストレスも相当なものになります。
リスク5：「特定空き家」指定による行政指導
福岡市を含む各自治体では、管理不十分な空き家を「特定空き家」として指定し、所有者に対して管理や解体などの指導や勧告を行う制度があります。
特定空き家に指定されると、以下のようなリスク・デメリットが生じます。
- 行政代執行の可能性：指導に従わない場合、行政が強制的に解体・撤去を行う場合がある
- 費用請求：行政代執行で解体された場合、その費用が所有者に請求される
- 売却活動への大きな妨げ：特定空き家指定された物件は、買主の印象が悪くなり売却が難航する
実際に「売ろうとしたときにはすでに特定空き家に指定され、解体費用がかかってしまった…」という例も見受けられます。
福岡市博多区の空き家事情と市場動向
福岡市博多区は九州の中心地ともいえる福岡市の玄関口であり、商業地と住宅地のエリアが入り混じっています。
大規模な再開発が進むエリアもある一方、古い住宅街も多く残っており、エリアによって空き家の状況は異なります。
福岡市博多区の空き家率の推移
総務省の統計や福岡市の調査を参照すると、福岡市全体の空き家率は全国的にみても低めの傾向にあります。
しかし、博多駅周辺の再開発が著しいエリアとそうでないエリアの格差が広がる中で、築年数が古い物件が集中する地域では空き家率が上昇傾向にあります。
特に住吉・美野島・東比恵といったエリアでは、古い戸建て住宅が空き家化するケースが増えており、今後も増加傾向が予想されます。
再開発エリアと周辺地域の状況
博多駅周辺やキャナルシティ博多周辺など、商業施設や大型オフィスビルが集まるエリアは地価の上昇傾向が続いています。
一方で、徒歩圏外に位置する住宅街や、一部の再開発対象外の地域では大きな変化が起きにくく、築古物件が空き家となっているケースも珍しくありません。
需要が高いエリアの空き家であれば買い手がつきやすいですが、放置して劣化が進むと買主が敬遠しがちになります。
結果として、「早めに売却すれば高値で売れた物件が、放置したばかりに売却価格が大きく下がってしまう」というケースも多いです。
空き家を早めに売却するメリット
- 資産価値が高いうちに売却できる：劣化や市場の需給バランス変化で価格下落を防ぐ
- 固定資産税や管理コストの節約：空き家のまま所有し続けると年間コストが意外と大きい
- 新たな資産運用に切り替えられる：売却資金を他の投資や新居購入に回せる
博多区の空き家は、再開発が進むエリアへのアクセスが比較的良い物件が多く、高値で売れる可能性も十分あります。
そのため「使わないのであればすぐに売る」というスタンスがベターです。
空き家を売却するメリットと高く売るコツ
空き家を手放すことには、想像以上に多くのメリットがあります。
ここでは、その主な利点と、少しでも高く売却するためのコツを解説します。
空き家を売却する主なメリット
固定資産税の負担から解放される
放置している間も必ずかかってくる固定資産税ですが、売却すればその負担から解放されます。管理の手間やリスクを減らせる
草木の手入れや建物の維持管理、近隣とのトラブル対応から解放され、心理的ストレスも大幅に軽減されます。売却益を新たな資産運用に活用できる
売却したお金を、他の不動産購入や投資、老後の資金などに充てることが可能になります。
高く売るためのポイント
1. 「古家付き土地」として売り出す選択肢を検討
更地にすると固定資産税が高くなる場合があります。
古家を解体すると、土地が更地扱いとなり、住宅用地の特例が効かずに税金負担が増えるケースも。そのため買主によっては、建物付きのまま購入し、必要に応じてリフォームや解体を行いたいというニーズもあります。
ただし、物件の状態が極端に悪い場合は、売主側で解体したほうが買主が見つかりやすいこともあります。物件の立地やニーズに合わせて、専門家と相談するのがベストです。
2. リフォームやハウスクリーニングで印象を良くする
築年数が古くても、ある程度リフォームやハウスクリーニングを施すだけで、買主の印象は格段に良くなります。
水回りや壁のクロス、床の張り替えなど、最低限のリフォームが行われているだけでも、「これなら住めるかも」と思わせる効果は大きいです。
ただし、大規模リフォームはコストがかかるため、事前に不動産会社と話し合い、「投資した分だけ売却価格に反映されるか」を十分検討しましょう。
3. 地元の不動産会社を活用し、最適な売却方法を選ぶ
福岡市博多区の不動産事情は地域特性が強く、エリアごとの需要や相場価格を把握している地元の不動産会社に依頼するのがスムーズです。大手ポータルサイトだけでは拾えない地域の買主や投資家の情報を有していることも多く、売却活動が効率的になります。
また、**「仲介で売却すべきか？」「不動産買取を選ぶか？」**といった選択肢を一緒に検討してくれるパートナーがいると安心です。
空き家売却の流れと注意点
ここからは、実際に空き家を売却する際の一般的な流れを解説します。
初めて空き家の売却を検討する方でもわかりやすいよう、ステップごとに整理しました。
1. 査定依頼と相場の把握
まずは不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握します。査定方法には以下の種類があります。
- 訪問査定：担当者が実際に物件を見て、立地や建物状況、周辺相場などを総合的に判断する
- 机上査定：周辺の成約事例や路線価などのデータをもとに概算価格を算出する
- AI査定：独自のデータベースやアルゴリズムを活用して、スピーディに相場価格を算出する
当社（株式会社おもいで不動産）でも自社独自のAI査定サイトを運営しており、無料で査定依頼を受け付けています。
概算が知りたい場合はぜひ活用してみてください。
2. 売却方法の決定（仲介 or 買取）
不動産会社を通じて一般の買主を探す「仲介売却」と、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」という方法があります。
- 仲介売却：高値で売れる可能性があるが、売却完了までに時間がかかることが多い
- 不動産買取：すぐに現金化できるが、仲介よりも価格が下がる傾向がある
物件の状態や売却を急ぐ理由、相場を踏まえて、最適な方法を選択しましょう。
3. 売却活動と買主探し
仲介売却を選んだ場合は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布、問い合わせ対応などを行い、買主を募ります。
内覧対応が必要なケースもあるので、最低限のクリーニングや片付けを行い、印象を良くするよう努めましょう。
4. 売却契約と決済・引き渡し
買主が見つかったら、売買契約を締結し、手付金を受領します。
その後、決済日（物件の引き渡し日）に残金を受け取り、正式に所有権移転登記を行います。引き渡しまでに建物の中を整理し、不要物やゴミを撤去しておくとトラブルを防ぎやすいです。
5. 税金について（参考：国税庁公式サイト）
不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課税される可能性があります。
また、住民税や印紙税なども発生する場合があるため、事前に把握しておくと安心です。詳しくは国税庁公式サイトを確認し、必要に応じて税理士に相談してください。
6. 相続問題がからむ場合の注意点
空き家が相続財産となっている場合、相続登記の完了や相続人全員の同意が必要です。
相続登記が済んでいない物件は売却手続きがスムーズに進まないケースが多いので、事前に法務局で確認しましょう。
相続登記の申請手続きには戸籍謄本や住民票などが必要となり、時間がかかる場合もあります。
7. 空き家が老朽化している場合の注意点
築年数が古い、もしくは建物が老朽化している物件は、売却前に以下の点をチェックする必要があります。
- 耐震基準：古い物件は耐震基準を満たしていない可能性
- 雨漏り・設備不良：事前の補修や修繕を行うかどうか検討
- 告知義務：物件の不具合は事前に買主へ告知しなければならない
告知義務を怠ると売買契約後にトラブルとなるリスクがあるので、正直に物件状態を開示することが大切です。
空き家売却のQ&A
ここでは、空き家売却に関してよくある質問と回答をまとめました。
Q1. 空き家をそのまま貸し出すのはどうですか？
A. 賃貸運用する場合は家賃収入が得られますが、一方で入居者募集や設備修繕などの管理負担が続きます。
空き家の状態によってはリフォーム費用が必要になることも。
また、将来的に売却を考えているなら、賃貸借契約が残っていると売却しづらくなるケースがあるため注意が必要です。
Q2. 空き家を売るタイミングはいつがベスト？
A. 空き家となった時点で早めに売却を検討するのが基本的にはベストです。
放置期間が長引くほど建物の劣化や固定資産税の負担が増えるため、結果的に資産価値が下がりやすくなります。
Q3. リフォーム費用はどのくらいかけるべきですか？
A. 物件の状態やターゲット買主層によって異なります。
大規模リフォームはコストがかさみすぎる場合があるため、まずは最小限のクリーニングや修繕を行い、不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。
Q4. 売却価格の相場はどのように調べられますか？
A. 地域の不動産会社への査定依頼やレインズ（不動産流通機構）の成約事例情報、AI査定サイトなどを組み合わせるのが効果的です。
自社独自のAI査定を提供している不動産会社もあるので、複数のデータを見比べるとより正確に把握できます。
Q5. 空き家の売却を依頼する不動産会社はどう選ぶ？
A. 福岡市博多区の地元情報に精通しているか、不動産売却の実績が豊富か、担当者の対応が丁寧かなどをチェックしましょう。
SNSやオープンチャットなどで手軽に相談できるツールを提供している会社なら、匿名相談しながら比較検討できる利点があります。
まとめ
ここまで、福岡市博多区で空き家を放置すると発生しうるリスクや、空き家売却のメリット・流れについて詳しく解説してきました。
最後に要点をおさらいしましょう。
- 空き家放置は固定資産税の大幅アップや建物劣化、近隣トラブルなど多くのリスクを伴う。
- 福岡市博多区では再開発エリア周辺の需要が高く、空き家でも早めに売れば価値を最大化できる。
- 空き家売却のメリットは、税負担・管理負担からの解放、売却資金の有効活用など多岐にわたる。
- 売却時は、査定〜契約〜引き渡しまでの流れを把握し、相続登記や告知義務、税金の知識も要チェック。
もし空き家を今後どうするか悩んでいるのであれば、放置して負担を抱えるよりも、まずは専門家へ相談することが大切です。
行政指導が入る前に行動しておけば、余計な解体費用やトラブルを回避できます。
空き家売却でお悩みの方は、まず株式会社おもいで不動産へ
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