800万円以下の不動産売却｜仲介手数料の上限33万円（税込）と計算方法

2024年7月1日から、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」を仲介する場合、売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料の上限は、最大30万円＋消費税、つまり33万円（税込）となりました。

ただし、800万円以下なら必ず33万円になるわけではありません。33万円は上限であり、媒介契約を結ぶ際に不動産会社が説明し、依頼者と報酬額を合意する必要があります。

この記事では、旧記事「博多区吉塚の仲介手数料上限」の内容を統合し、通常の計算方法、800万円以下の特例、具体例、支払時期を公式資料に基づき整理します。

800万円以下の不動産に適用される仲介手数料の特例

項目	内容
対象	売買価格800万円以下の宅地・建物（国土交通省資料上の「低廉な空家等」）
開始日	2024年7月1日
上限	依頼者一方につき30万円＋消費税＝33万円（税込）
対象者	売主側・買主側の双方
条件	媒介契約時に上限の範囲内で説明し、報酬額を合意する

この特例は、低価格物件の調査、現地対応、権利関係確認などの負担を考慮し、取引を進めやすくするための上限見直しです。

国土交通省が定める売買仲介の報酬上限は、物件価格を次の区分に分けて計算します。

400万円を超える物件では、一般に次の速算式を使えます。

（売買価格×3％＋6万円）×1.1

これは通常計算の上限です。800万円以下では、通常計算額より特例上限の33万円の方が高い場合、不動産会社は説明・合意のうえで特例の範囲内の報酬を設定できます。

上の金額は上限比較です。実際の報酬額は媒介契約で決まります。売主と買主の双方に仲介会社がいる場合、それぞれの依頼者との契約で上限を確認します。

法律で一律の支払時期が決められているわけではなく、媒介契約や請求条件によります。売買契約時と残代金決済・引渡し時に分ける方法、決済時にまとめて支払う方法などがあります。

媒介契約前に、税込総額、支払時期、契約が解除された場合の扱いを確認してください。

国税庁は、仲介手数料や測量費など、土地・建物を売るために直接要した費用を譲渡費用として案内しています。領収書や契約書を保管してください。

低価格の戸建て、土地、空き家は、仲介手数料だけで売却方法を決めず、売却期間、残置物、修繕、境界、相続登記まで含めて比較します。

仲介手数料は上限額です。実際の金額・支払時期は媒介契約書を確認し、不明点は契約前に宅地建物取引業者へご確認ください。

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