800万円以下の不動産売却｜仲介手数料の上限33万円（税込）と計算方法
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士2024年7月1日から、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」を仲介する場合の上限額が変わりました。
売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料は、最大30万円＋消費税、つまり33万円（税込）までとなっています。
ただし、800万円以下なら必ず33万円になるわけではありません。
33万円は上限であり、媒介契約を結ぶ際に不動産会社が説明し、依頼者と報酬額を合意する必要があります。
この記事では、旧記事「博多区吉塚の仲介手数料上限」の内容を統合し、通常の計算方法、800万円以下の特例、具体例、支払時期を公式資料に基づき整理します。
2. 通常の仲介手数料上限の計算方法
3. 価格別の計算例
4. 「33万円に改正」の誤解しやすい点
5. 仲介手数料はいつ支払う？
6. 売却時に仲介手数料以外で確認する費用
7. 福岡市で800万円以下の不動産を売却する選択肢
8. 公的資料
9. 仲介手数料がかからない場合
10. 媒介契約を結ぶ前に確かめること
800万円以下の不動産に適用される仲介手数料の特例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 売買価格800万円以下の宅地・建物（国土交通省資料上の「低廉な空家等」） |
| 開始日 | 2024年7月1日 |
| 上限 | 依頼者一方につき30万円＋消費税＝33万円（税込） |
| 対象者 | 売主側・買主側の双方 |
| 条件 | 媒介契約時に上限の範囲内で説明し、報酬額を合意する |
この特例は、低価格物件の調査、現地対応、権利関係確認などの負担を考慮し、取引を進めやすくするための上限見直しです。
通常の仲介手数料上限の計算方法
国土交通省が定める売買仲介の報酬上限は、物件価格を次の区分に分けて計算します。
| 物件価格の区分 | 税込料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4.4％ |
| 400万円超の部分 | 3.3％ |
400万円を超える物件では、一般に次の速算式を使えます。
（売買価格×3％＋6万円）×1.1
これは通常計算の上限です。
800万円以下では、通常計算額より特例上限の33万円の方が高い場合、不動産会社は説明・合意のうえで特例の範囲内の報酬を設定できます。
価格別の計算例
| 売買価格 | 通常計算の上限（税込） | 特例の上限（税込） |
|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 33万円 |
| 500万円 | 23万1,000円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 |
上の金額は上限比較です。
実際の報酬額は媒介契約で決まります。
売主と買主の双方に仲介会社がいる場合、それぞれの依頼者との契約で上限を確認します。
「33万円に改正」の誤解しやすい点
- 33万円は一律料金ではなく上限
- 売買価格800万円を超える物件にはこの特例を使わない
- 媒介契約時の説明と合意が必要
- 仲介手数料とは別に、依頼者が特別に依頼した広告費や遠隔地調査の実費等が生じる場合がある
- 買取は不動産会社が買主になるため、通常は売主の仲介手数料が発生しない
仲介手数料はいつ支払う？
法律で一律の支払時期が決められているわけではなく、媒介契約や請求条件によります。
売買契約時と残代金決済・引渡し時に分ける方法、決済時にまとめて支払う方法などがあります。
媒介契約前に、税込総額、支払時期、契約が解除された場合の扱いを確認してください。
売却時に仲介手数料以外で確認する費用
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消や住所変更などの登記費用
- 測量、解体、残置物処分、境界確認
- 住宅ローン一括返済の手数料
- 譲渡益が出た場合の所得税・住民税
国税庁は、仲介手数料や測量費など、土地・建物を売るために直接要した費用を譲渡費用として案内しています。
領収書や契約書を保管してください。
福岡市で800万円以下の不動産を売却する選択肢
低価格の戸建て、土地、空き家は、仲介手数料だけで売却方法を決めず、売却期間、残置物、修繕、境界、相続登記まで含めて比較します。
公的資料
- 国土交通省｜不動産業による空き家対策推進プログラム（報酬特例の概要・PDF）
- 国土交通省｜宅地建物取引業者が受けることのできる報酬額（PDF）
- 国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（PDF）
- 国土交通省｜消費者向け不動産取引のお知らせ
- 国税庁｜不動産等を売却した方へ
仲介手数料は上限額です。実際の金額・支払時期は媒介契約書を確認し、不明点は契約前に宅地建物取引業者へご確認ください。
仲介手数料がかからない場合
仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生する成功報酬です。
査定を受けただけ、相談しただけの段階では発生しません。
媒介契約を結んだあとに売却をやめた場合も、原則として仲介手数料はかかりません。
ただし、広告を特別に依頼したときの実費など、あらかじめ合意していた費用は請求されることがあります。
不動産会社が売主から直接買い取る買取では、仲介そのものが無いため仲介手数料はかかりません。
そのかわり買取価格は、仲介で売れる相場より低くなるのが一般的です。
媒介契約を結ぶ前に確かめること
低廉な空家等の特例を使う場合、報酬の額は媒介契約を結ぶ前に説明を受け、合意しておく必要があります。
あとから金額を知らされる性質のものではありません。
媒介契約書の報酬の欄を、署名する前に必ず読んでください。
上限額とだけ書かれていて具体的な金額が入っていない場合は、いくらになるのかをその場で確かめます。
売主と買主の両方から受け取る場合は、それぞれについて上限が適用されます。