離婚のお話し合いが進む中で、最も頭を悩ませるのが「持ち家」と「住宅ローン」の問題ではないでしょうか。

「どちらが住み続けるのか？」

「ローンの残債はどうやって折半するのか？」

「連帯保証人はどうなるのか？」

感情的な負担が大きい時期に、こうした複雑なお金の問題に向き合うのは本当に大変なことです。

結論から申し上げますと、現在の福岡市博多区吉塚エリアの不動産市場においては、**「売却して現金化し、きれいに分ける」**という選択が、後々のトラブルを防ぐための最善策となるケースが非常に多いです。

今回は、離婚に伴う不動産売却の基礎知識と、吉塚エリアならではの市場動向を交えて解説します。

離婚時の家の分け方「3つの選択肢」とリスク

離婚に伴って不動産をどう扱うか、主な選択肢は以下の3つです。

それぞれのメリットと、見落としがちなリスクを確認しましょう。

1. 第三者に売却して現金化する（推奨）

最も推奨される方法は、不動産を売却して現金に換え、それを財産分与として分ける方法です。

• メリット: 資産価値が明確になり、1円単位で公平に分けられるため、後腐れがありません。

• 注意点: 売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、差額を現金で用意しないと抵当権を抹消できず、売却自体が難しくなります。

2. どちらか一方が住み続ける

例えば、妻と子供が家に残り、夫が出ていくケースです。

• リスク（名義とローン）: もし夫名義のローンのまま妻が住む場合、夫がローン滞納をすると家が競売にかけられるリスクがあります。

• リスク（評価額）: 「家の価値」をいくらと算定するかで揉めがちです（住む側は安く、出る側は高く評価したい心理が働くため）。

3. 賃貸に出して収益を分ける

• リスク: 住宅ローンが残っている場合、原則として銀行の承諾なしに賃貸には出せません（金利の高いアパートローンへの借り換えを求められることがあります）。空室リスクや修繕費の負担など、離婚後も元配偶者と連絡を取り合う必要が出てきます。

また、売却益が出た場合に利用できる**「3,000万円の特別控除」**にも注意が必要です。

この特例は「配偶者」への売却には適用されません。

したがって、税制面での優遇を最大限活かすなら、**「第三者への売却」**が最も有利になるケースが大半です。

博多区吉塚は今、離婚に伴う「早期売却」に有利なエリアです

離婚に伴う売却で重要なのは、「できるだけ早く、適正価格で現金化できるか」というスピード感です。

売れない期間が長引くと、離婚協議自体が終わらず、精神的なストレスが続くからです。

その点において、ここ福岡市博多区吉塚エリアは、非常に恵まれた環境にあります。

• 博多駅への近接性: 博多駅まで1駅という立地は、単身者からファミリー層まで幅広い層に需要があります。

• 相場の上昇トレンド: 福岡市中心部の価格高騰に伴い、吉塚エリアのマンション・戸建ての資産価値も見直され、上昇傾向にあります。

• 高い流動性: 「売りに出せば比較的すぐに買い手がつく」流動性の高さが特徴です。

実際に、私の担当した事例でも、吉塚のマンションを売りに出して1ヶ月以内に成約に至ったケースが多々あります。

「今は売り時なのか？」と迷われているなら、吉塚に関しては**「間違いなく売り手市場であり、早期解決がしやすい時期」**だと言えます。

住宅ローンの「連帯保証人」問題はどうする？

離婚相談で最も深刻なのが、「妻が夫のローンの連帯保証人になっている（またはペアローン）」というケースです。

ここで知っておくべき残酷な現実があります。

「離婚をしても、銀行は連帯保証人を外してくれません」

銀行にとって、夫婦が離婚するかどうかは関係なく、貸したお金を確実に回収するために保証人を設定しているからです。

連帯保証を外すためには、以下のいずれかが必要です。

• 一括返済: 家を売却し、その代金でローンを全額返す。

• 借り換え: 住み続ける単独名義で、別の銀行でローンを組み直す（ただし、単独での十分な返済能力が必要）。

• 代わりの保証人: 新たな連帯保証人を立てる（現実的には非常に困難）。

もし、元夫がローンを滞納すれば、離婚して別居している元妻に請求がいき、最悪の場合は自己破産に追い込まれることもあります。

このような「未来のリスク」を完全に断ち切るためにも、売却による一括返済が最も安全でクリーンな解決策なのです。

まとめ：感情的な時期だからこそ、冷静な査定を

離婚に伴う家の売却は、単なる不動産取引ではなく、人生の再出発に向けた大切な手続きです。

「とりあえず査定だけ知りたい」

「相手に知られずに相談したい」

「売るべきか、住み続けるべきかシミュレーションしてほしい」

どのようなご状況でも構いません。

株式会社おもいで不動産は、プライバシー厳守であなたのご相談を承ります。

吉塚エリアの市場を知り尽くした私たちが、お客様にとって最も有利で、最も負担の少ない解決策をご提案いたします。

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