一般媒介契約とは？専任媒介との違い・メリット・注意点

1. 【基礎知識の深掘り】一般媒介契約のルールと「自由の代償」

不動産の売却を依頼する契約には、大きく分けて「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

その中で、最もルールが緩く、売主様の自由度が最も高いのが「一般媒介契約」です。

まずは、一般媒介契約だけが持つ特別なルールと、その自由と引き換えに発生する売主様の負担について深掘りしていきましょう。

反対に1社へ絞る契約では、会社の側に義務が課されます。

中身は専属専任媒介契約とは？「1社に絞る」本当の理由をご覧ください。

複数社への依頼と自己発見取引の自由

一般媒介契約の最大のメリットは、同時に何社でも不動産会社に売却活動を依頼できることです。

A社、B社、C社と複数の会社がそれぞれのお客様に物件を紹介してくれるため、窓口が大きく広がります。

また、親戚や知人など、売主様ご自身で買主を見つけてくる「自己発見取引」も自由に認められています。

複数社が関わるため、1社が情報を隠してしまう「囲い込み」という悪質なトラブルが構造上起こりにくいのも、安心できるポイントと言えます。

報告義務とレインズ登録義務が「ない」ことの本当の意味

自由度が高い反面、不動産会社側に課せられるルールも非常に緩くなっています。

専任媒介などで義務付けられていた「定期的な業務報告（2週間に1回など）」と、全国の不動産業者ネットワークである「レインズへの登録」が、一般媒介では義務ではありません。

報告義務がないということは、今何件の問い合わせが来ているのか、市場の反応はどうなのかを、売主様ご自身から各不動産会社に定期的に連絡してヒアリングしなければならないということです。

また、レインズへの登録も任意となるため、不動産会社によっては自社のお客様にしか物件を紹介しないというケースも出てきます。

つまり、不動産会社が手取り足取りサポートしてくれるわけではなく、売主様自身がプロジェクトリーダーのように各社をまとめ、情報を管理する手間がかかるという「自由の代償」があるのです。

複数社で売出価格と条件をそろえる実務上の注意点

一般媒介契約では、依頼内容と媒介価額を各社へ同じ内容で伝え、価格を変えたときも全社に同時に知らせます。

会社ごとに異なる価格や条件が掲載されると買主が混乱するため、実務上は売出価格と条件をそろえて管理します。

国土交通省の標準一般媒介契約約款でも、媒介価額を契約書に記載し、変更時は依頼先へ通知する仕組みが示されています。

たとえば、A社では3,000万円、B社では2,900万円と、会社によってバラバラの価格でインターネットに掲載してしまったとします。

これを見た買主様は、当然一番安いB社にしか問い合わせをしません。

さらに悪いことに、同じ物件が違う価格でいくつも出回ると、市場から不審に見られます。

「何かトラブルを抱えた物件なのでは」「売主が焦って値下げをしているから、もっと買い叩けるはずだ」と足元を見られ、物件の価値そのものを下げてしまいます。

途中で価格を変更する場合は、依頼している各社へ同じ内容を連絡し、広告表示が更新されたか確認します。

出典：国土交通省｜標準一般媒介契約約款

2. 一般媒介が「放置されやすい」と言われる理由

インターネットで不動産売却について調べると、「一般媒介契約は不動産会社から放置されやすい」という言葉を目にすることがあるはずです。

なぜ、複数社で競わせているはずなのに、放置されてしまうのでしょうか。

ここでは、不動産業界で働く営業マンのリアルでシビアな本音をお話しします。

広告費がパーになる「タダ働き（報酬ゼロ）」の強烈なリスク

不動産会社の収入は、物件の売買が成立した際に初めて発生する「完全成功報酬」の仲介手数料のみです。

一般媒介でA社、B社、C社の3社に依頼した場合、仲介手数料をもらえるのは「一番早く買主を見つけてきて契約を成立させた1社だけ」になります。

残りの2社は、いくら時間を使っても、いくら広告費をかけても、報酬はゼロ円です。

もしあなたが不動産の営業だったら、他社に契約を持っていかれるかもしれない物件に、どこまで費用をかけられるでしょうか。

何十万円もする折り込みチラシや、プロのカメラマンの撮影費用は、思い切って出しにくくなります。

会社の経営というシビアな目線で見ると、どうしても「お金をかけても回収できないかもしれない」という強烈なリスクがつきまといます。

専任物件が優先され、一般媒介はネットに載せるだけになりがち

不動産会社の社内では、常に複数の物件の販売活動が同時に進行しています。

その中で営業マンが最優先で時間と予算を割くのは、当然ながら「自社に1社だけで任せてくれている専任媒介や専属専任媒介の物件」です。

他社に取られる心配がないため、安心して広告費を投入し、時間をかけて丁寧に販売戦略を練ることができます。

一方で一般媒介の物件は、「とりあえず無料のインターネットポータルサイトに情報を載せておいて、もし運良く問い合わせが来たら対応しよう」という、いわゆる待ちの姿勢になりがちです。

これが、「一般媒介は放置されやすい」と言われる背景の一つです。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】「専任媒介契約」が一番選ばれる理由。自己発見のメリットと営業マンの”本音”

3. 一般媒介が向いている人・物件の条件

ここまでお話しすると、「一般媒介は選ばない方がいいのでは？」と不安に思われるかもしれません。

しかし、決してそんなことはありません。

物件の条件と売主様の希望に合えば、一般媒介契約は有力な選択肢になります。

ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

パターンA：一般媒介が向いている人・物件

一般媒介が最大の威力を発揮するのは、ずばり「何もしなくても買い手が殺到する人気物件」を売る時です。

たとえば博多区吉塚エリアであれば、駅から徒歩5分圏内の築浅マンションなど、常に「空きが出たら買いたい」と待っている人がいるような物件です。

こうした強い物件であれば、不動産会社が特別な広告費をかけずネットに掲載しただけでも、すぐに複数のお客様から手が挙がります。

複数の不動産会社がそれぞれ購入希望者を連れてくるため、結果として「一番良い条件を出してくれた人に売る」という強気な交渉が可能になります。

物件の力があり、売主様ご自身が複数社とこまめに連絡を取り合って価格を調整できるなら、一般媒介は良い選択肢です。

また、周囲に売却を知られたくないという希望もあります。

インターネットに一切載せず、「各社が抱えている既存の顧客にだけ紹介してほしい」という売り方なら、窓口を広げられる一般媒介が向いています。

パターンB：専任・専属専任に戻るべき人

一方で、駅から距離のある物件や築年数の経った戸建ては、買主を見つけるまでに営業と広告の手間がかかる物件です。

一般媒介だと、手間をかけた会社が他社に決められて報酬を得られないため、後回しにされます。

こうした物件を一般媒介にしてしまうと、どの会社も本格的に動いてくれず、長期間売れ残ってしまうリスクが高まります。

写真撮影、販売図面、市場分析の報告など、窓口を一社にまとめて販売活動を進めたい場合は、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」も比較しましょう。

【博多区吉塚】おもいで不動産が考える「後悔しない契約」の選び方

今回は、一番自由度が高い「一般媒介契約」の仕組みと、その裏に隠された不動産会社の本音についてお話ししました。

一般媒介は、複数の会社を「競わせる」ためのものではなく、人気物件の販売窓口を「広く開け放つ」ための手段です。

物件の特性に合えば窓口を広げられますが、情報共有や販売活動が十分かを売主様自身で確認する必要があります。

株式会社おもいで不動産では、お客様からご相談をいただいた際、物件の条件や市場の動きを客観的に分析します。

そして、その物件が一般媒介では長期化する、あるいは放置される可能性が高いと判断することもあります。

その場合は良いことばかりを並べず、「なぜ専任のほうが良いのか」を正直にお伝えしています。

もちろん、最終的にお決めになるのは売主様ご自身です。

「私の家は一般媒介でも売れそうかな？」 「専任と一般、自分の性格にはどっちが合っているんだろう」

そんな迷いがありましたら、ぜひお一人で悩まずに、私たちにお声がけください。

相談や査定を依頼したからといって、当社で契約しなければならないという決まりは一切ありません。

お客様の大切な資産を一番良い形で次の方へ引き継げるよう、フラットな目線でアドバイスをさせていただきます。

まずは世間話をするような気持ちで、いつでもお気軽にお茶を飲みに来てくださいね。

相談から引渡しまでの流れは売却の流れにまとめています。

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