「もし売れ残ってしまったら、どうしよう」

住み替えや転勤を控えていると、そんな不安が頭をよぎることがあるかもしれません。

期限が決まっている方にとって、「売れなければ買い取ります」という言葉は、魔法の救済策のように聞こえます。

でも、少し立ち止まって考えてみてください。

その「安心」を得るために、あなたが支払うことになる「見えないコスト」はいくらでしょうか。

実は、人気エリアである吉塚だからこそ、この制度の利用には慎重な判断が必要です。

今回は、不動産業界の裏側にある「利益の仕組み」と、あなたが損をしないための選び方について、正直にお話しします。

1. まずは基本を整理。「仲介」「買取」「買取保証」の違いとは？

不動産を売る方法は、大きく分けて3つあります。

まずはこの違いを明確にしておきましょう。

一般的な「仲介（ちゅうかい）」

不動産会社が広告を行い、広く一般の買主様を探す方法です。

市場価格（相場）で売れる可能性が最も高くなります。

ただし、買主様が見つかるまでに3ヶ月〜半年程度の時間がかかることがあります。

不動産会社による「買取（かいとり）」

不動産会社が直接、あなたの物件を買い取る方法です。

広告活動を行わないため、周囲に知られず、最短数日で現金化できます。

その代わり、価格は相場の7割程度まで下がります。

今回のテーマ「買取保証（かいとりほしょう）」

上記2つを組み合わせた「イイトコどり」に見えるプランです。

一定期間（例：3ヶ月）は「仲介」として高値での売却を目指します。

もし期間内に売れなかった場合、あらかじめ約束した金額で不動産会社が「買取」を行います。

「高く売れるチャンス」と「売れ残るリスクの排除」をセットにした仕組みです。

2. 【シミュレーション】3,000万円の家、保証を使うといくら損する？

では、実際に数字を当てはめて考えてみましょう。

ここからが、不動産会社があまり語りたがらない「お金の話」です。

仮に、吉塚エリアで市場相場が「3,000万円」のマンションを持っていたとします。

ケースA：仲介で売却できた場合

価格：3,000万円

仲介手数料：約105万円（税込）

手取り額：約2,895万円（その他経費は除く）

不動産会社の利益：約105万円（手数料のみ）

※両手仲介になった場合は約210万円の利益

ケースB：売れずに「買取保証」が実行された場合

保証金額：2,100万円（相場の70%と仮定）

仲介手数料：不要（※会社による）

手取り額：2,100万円

不動産会社の利益：？？？

ここでのポイントは、手取り額が「約800万円」も減ってしまうことです。

そして、もっと重要なのは不動産会社の利益の変化です。

不動産会社は、2,100万円で買い取った物件にリフォームを施し、再度3,000万円前後で販売します。

リフォーム費用や経費を引いても、不動産会社には数百万〜1,000万円近い「転売利益」が残る計算になります。

つまり、不動産会社にとっては「仲介で頑張って売る（利益100万）」よりも、「売れ残って買い取る（利益数百万円）」方が、圧倒的に儲かるという矛盾した構造があるのです。

3. メリット・デメリットと、切っても切れない「囲い込み」リスク

仕組みと金額差を理解した上で、メリットとデメリットを整理します。

メリット

いつまでに現金化できるか、期限が確定します。

住み替え先の支払い期日が決まっている場合、資金計画が狂いません。

売れ残る恐怖から解放され、精神的に楽になります。

デメリット

買取実行となった場合、手取り額が大幅に減ります。

そして、最大のリスクが「囲い込み」です。

最大の懸念点「囲い込み（かこいこみ）」とは

先ほどのシミュレーションを思い出してください。

悪質な業者の場合、「仲介で売るより、買い取って転売したい」と考える誘惑に駆られます。

すると、仲介販売期間中に他社から「その物件を買いたいお客さんがいます」と問い合わせがあっても、「商談中です」と嘘をついて断ってしまうことがあります。

これを「囲い込み」と言います。

本当は高く売れるチャンスがあったのに、わざと売れ残るように調整され、最終的に安値で買い取られてしまう。

買取保証には、こうした利益相反のリスクが潜んでいることを、ぜひ知っておいてください。

▼ あわせて読みたい：【暴露】不動産売却で「囲い込み」されるとどうなる？福岡市博多区で信頼できる業者の見分け方 

4. あなたはどのタイプ？ 状況別「3つの選択肢」診断

リスクを知った上で、あなたの状況にはどの方法が合っているのでしょうか。

3つのパターンで考えてみましょう。

パターンA：【時間的余裕がある】→「一般仲介」一択

売却の期限が特に決まっていない方。

または、半年以上先の住み替えを計画している方。

迷わず、保証なしの「一般仲介」で、相場通りの高値売却を目指すべきです。

わざわざ安い保証額を提示させて、業者のターゲットになる必要はありません。

パターンB：【期限はあるが、粘りたい】→「買取保証」要検討

3ヶ月後には新居の引き渡しがある、といった方。

「買取保証」をつけることで、万が一の際のつなぎ融資などを回避できるメリットがあります。

ただし、業者選びは慎重に行ってください。

「定期的に販売状況のレポートを出してくれるか」「囲い込みをしないと断言できるか」を確認しましょう。

パターンC：【今すぐ現金が必要】→「即時買取」

離婚や相続税の支払いなどで、1ヶ月以内に現金が必要な方。

または、室内が荒れていて内覧対応が難しい方。

この場合は、3ヶ月の仲介期間を待つメリットがありません。

最初から「買取」を選び、その中で最も高い金額を出してくれる業者を探すのが正解です。

5. 吉塚エリアで「保証」を検討している方へ

最後に、私たちが活動する吉塚エリアについてお伝えします。

吉塚は、博多駅へのアクセスも良く、生活環境が整っているため、非常に需要が高いエリアです。

2025年現在も、適正な価格設定であれば、通常の「仲介」で3ヶ月以内に成約する可能性が十分にあります。

つまり、最初から「売れないかもしれない」と弱気になって、安易に買取保証に頼る必要はないかもしれません。

大切なのは、最初からセットで契約してしまわないことです。

まずは「仲介だといくらで売れそうか」の査定と、「買取だといくらか」の査定を、分けて出してもらいましょう。

その金額差（リスク）をしっかり数字で見て、納得してから判断しても遅くはありません。

まとめ

買取保証は、売主様を守る「保険」であると同時に、業者が安く仕入れるための「予約」でもあります。

仕組みを正しく理解して使えば、期限のプレッシャーから解放される便利なツールです。

しかし、何も知らずに任せてしまうと、数百万円単位で損をする可能性があります。

株式会社おもいで不動産では、まずは「仲介で高く売ること」に全力を注ぎます。

安易に買取へ誘導することはいたしません。

「自分の場合はどうするのが一番お得なの？」

そう迷われたら、まずはシミュレーションだけでもしに来てください。

あなたの利益を最優先したプランを、一緒に考えましょう。