「実家を売りたいけれど、古い家だから売った後に文句を言われないか心配…」

「もし雨漏りが見つかったら、修理代を請求されるの？」

吉塚・千代エリアで築30年以上の物件をご所有の方から、このようなご相談をよくいただきます。

特に2020年の民法改正で、以前の「瑕疵（かし）担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。

売主様の責任がより明確化されたことで、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、「正しい準備と交渉」を行えば、古い家でも怖がる必要はありません。

この記事では、難解な法律用語をなるべく使わず解説します。

「どうすれば後で揉めずに、安心して売却できるか」という一点に絞って、プロの防衛策を見ていきましょう。

1. そもそも「契約不適合責任」とは？（5分でわかる要点）

契約不適合責任とは、簡単に言うと「契約書に書いていない不具合があった場合、売主が責任を負う」というルールです。

買主は「契約した内容と違うじゃないか！」と主張できるわけです。

具体的に、どのようなケースで責任を問われることが多いのでしょうか？

代表的な例を見てみましょう。

• 雨漏り（天井のシミや、壁の内側の腐食など）

• シロアリ被害（床下の食害や、柱の損傷）

• 給排水管の故障（水漏れや、詰まりによる逆流）

• 建物の傾き（床にビー玉を置くと転がる、ドアや窓が閉まりにくい、基礎のひび割れなど）

これらが「引き渡し後」に見つかった場合、買主はあなたに対して以下の4つの請求権を持ちます。

1. 追完請求（直してください）

2. 代金減額請求（直さないなら、その分安くしてください）

3. 契約解除（話が違うから、契約を白紙にします）

4. 損害賠償（損をした分のお金を払ってください）

特に怖いのが「修補請求（修理代）」です。

売却代金が入ってきても、後から数百万円の修理費を請求されては、何のために売ったのか分かりません。

これを防ぐためには、「責任を負う期間」と「回避ルート」を知っておく必要があります。

2. あなたの売却はどっち？責任を回避する「2つのルート」

売却方法によって、あなたが負うべき責任の重さは全く異なります。

ご自身の状況に合わせて、最適なルートを選んでください。

ルートA：個人の方へ売る場合（仲介）

SUUMOやアットホームなどに掲載し、一般の個人の方に買ってもらう方法です。

この場合、原則として「3ヶ月間」程度の契約不適合責任を負う契約が一般的です。

「3ヶ月も不安なまま過ごすのは嫌だ…」

そう思う方のための、プロが使う2つの防御テクニックをご紹介します。

① 「インスペクション（建物状況調査）」で全てさらけ出す（最強の防御）

これが最も正しく、安全な方法です。

売出し前に数万円の費用をかけてプロに検査（インスペクション）を依頼し、建物の状態を丸裸にします。

「ここに雨漏り跡があります」

「床がこれくらい傾いています」

これらを事前に把握し、重要事項説明書に記載します。

その上で、「この不具合があることを承知で買ってください」と契約すれば、その部分については契約不適合責任を問われません。

買主様も「どこを直せばいいか」が事前にわかります。

リフォーム費用を見積もった上で購入できるため、お互いにWin-Winでトラブルになりにくいのです。

② 価格交渉の交換条件として「免責（現状渡し）」にする

どうしても責任を負いたくない場合の交渉術です。

購入希望者から「もう少し安くなりませんか？」と価格交渉が入った際、ただ安くするのではなく、こう切り返します。

「分かりました。お値引きに応じる代わりに、契約不適合責任は『免責（現状渡し）』という条件でいかがでしょうか？」

つまり、「安くする代わりに、後で何があっても文句は言わないでね」というバーター取引（交換条件）です。

これなら、あなたも安心して値引きに応じることができます。

ルートB：不動産会社に売る場合（買取）

おもいで不動産のような業者が直接買い取る方法です。

この場合、多くのケースで「契約不適合責任は免責（責任なし）」となります。

プロである不動産会社は、リフォームや修繕を前提に買い取ります。

そのため、後から「雨漏りがあった！」と売主様に文句を言うことは原則ありません。

「とにかく後腐れなく、精神的に楽に手放したい」という方には、このルートが選ばれています。

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3. 吉塚エリア特有の「要注意ポイント」

最後に、私たちが拠点を置く福岡市博多区吉塚・千代エリア特有の事情についてお話しします。

このエリアは、昭和50年代以前に建てられた木造住宅や、長屋形式の建物が多く残っています。

こうした物件で特にトラブルになりやすいのが、先ほど挙げた「建物の傾き」と「境界の不明確さ」です。

• 建物の傾き（地盤の変化や経年劣化により、ビー玉が転がる程度の傾きが生じているケース）

• 境界（隣の家との境界線が曖昧だったり、ブロック塀が越境していたりするケース）

これらも契約不適合（数量不足や権利に関する不適合）に含まれる可能性があります。

だからこそ、吉塚エリアで古い家を売る際は、「隠さず、調べ、伝える」ことが何よりも大切です。

「うちは大丈夫かな？」と不安な方は、売りに出す前に一度ご相談ください。

地元の特性を知り尽くした私たちが、リスクの洗い出しをお手伝いします。

まとめ：正直に伝えれば、不動産売却は怖くない

契約不適合責任という言葉は重く響きます。

しかし要は、「嘘をつかない」「知っていることは全部話す」「分からないことはプロに調べてもらう」という誠実さがあれば、恐れることはありません。

• 個人に売るなら（インスペクションで「安心」をプラスするか、価格交渉で「免責」を勝ち取る）

• 手間なく売りたいなら（業者買取で「完全免責」を選ぶ）

どちらがあなたに合っているか、まずは現状の整理から始めてみませんか？

株式会社おもいで不動産は、あなたの「売りたい」だけでなく、「売った後の安心」までを守る契約書作成を徹底しています。

まだ売ると決めていなくても構いません。

お茶を飲むような感覚で、お気軽にお話ししに来てください。

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