「実家を相続したけれど、築45年以上でボロボロ。 こんな古い家、吉塚で売れるの？」

「旧耐震基準だと住宅ローンが組めないから、解体しないと売れないと言われた…」

福岡市博多区吉塚エリアでも、こうしたご相談が増えています。

確かに「旧耐震基準（昭和56年5月31日以前建築）」の物件は、震度6強クラスの地震への懸念から敬遠されがちです。

しかし、諦めるのは早すぎます。

実は2024年の税制改正により、旧耐震物件でも「売却後の解体・改修」で3,000万円控除が使えるようになり、売りやすさが格段にアップしました。

さらに、吉塚エリアの地価上昇トレンドも追い風です。

今回は、吉塚に特化した「おもいで不動産」が、旧耐震物件を損せず手放すための戦略を解説します。

そもそも「旧耐震」とは？なぜ基準が変わったのか

不動産売却において必ず確認される「昭和56年（1981年）6月1日」という日付。

これが「旧耐震」と「新耐震」の境界線です。

なぜこのタイミングで基準が変わったのか、そして具体的に何が違うのかを正しく理解しておきましょう。

1. 基準改正のきっかけは「1978年 宮城県沖地震」

1981年の改正の直接的なきっかけとなったのは、1978年（昭和53年）に発生した「宮城県沖地震（マグニチュード7.4）」です。

この地震では家屋の倒壊による被害が甚大で、従来の基準では大地震に対して不十分であることが露呈しました。

これを受け、国は建築基準法を抜本的に見直したのです。

2. 「震度5」か「震度7」か。求められる強度の違い

旧耐震と新耐震では、建物に求められる強度のレベルが明確に異なります。

• 旧耐震基準（～1981年5月31日）：

  • 基準: 震度5強程度の地震で「倒壊しない」こと。

  • 計算手法: 「許容応力度計算」のみ。

  • リスク: 震度6〜7クラスの大地震については想定されておらず、倒壊するリスクが残る。

• 新耐震基準（1981年6月1日～）：

  • 基準: 震度5強程度では「ほとんど損傷しない」、震度6強〜7程度でも「倒壊・崩壊しない（人命を守る）」こと。

  • 計算手法: 「許容応力度計算」に加え、「保有水平耐力計算」が義務化され、より粘り強い構造が求められるようになった。

つまり、買主様が旧耐震を避けるのは、単に古いからではなく「大地震が来た時の命の危険」を懸念しているからです。

この不安をどう払拭するかが、売却の鍵となります。

出典：住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 関係 参考4より

【朗報】「3,000万円控除」のルール改正が追い風に！

「旧耐震だと税金面でも不利」と思われがちですが、ケースによって使える制度が異なります。

特に「相続空き家」に関する2024年の改正は、売主様にとって大きなメリットがあります。

1. 「自宅（マイホーム）」として売る場合

あなたが現在住んでいる家（居住用財産）を売却する場合、建物が旧耐震基準であっても、通常の「3,000万円特別控除」は利用可能です。

これは「住んでいること」が要件であり、耐震性能は問われないためです。

利益が出ても最大3,000万円まで非課税になるため、まずはこの基本特例が使えるかを確認しましょう。

2. 「相続した空き家」を売る場合（※ここが重要！）

相続した実家（旧耐震・戸建）を売る場合に使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」。

以前は、売主が引き渡しまでに「耐震改修」または「解体（更地化）」を完了させる必要がありました。

これには数百万円の先行投資が必要で、大きなハードルとなっていました。

しかし、2024年（令和6年）1月1日以降の売却からはルールが緩和されました。

• 【改正後】売却後の工事でもOKに！ 売買契約に基づき、買主が譲渡の翌年2月15日までに「耐震改修」または「解体」を行えば、特例が適用されるようになりました。

あわせて読みたい ▶：【博多区吉塚】相続した実家を「負動産」にしないために。売却時の「3,000万円控除」と「登記義務化」を解説

▼売主様のメリット

• 費用の持ち出し不要: 解体費やリフォーム費を、売却代金が入る前に支払う必要がありません。

• リスク回避: 「解体したのに売れない」という最悪の事態を防げます。

• 売りやすさ向上: 買主にとっても、自分の好きなプランで解体やリノベーションができるため、自由度が高まります。

吉塚エリアで「旧耐震」物件を売るための2つの戦略

では、実際に吉塚で旧耐震物件を売りに出す際、どのような形態がベストなのでしょうか。

現在は以下の2パターンが主流です。

パターン1：【推奨】「古家付き土地」として売り出し、解体は要相談とする

最もリスクが少なく、おすすめの方法です。

建物は「価格評価ゼロ」と割り切り、あくまで「土地」として販売しますが、建物は残した状態で売り出します。

• メリット: 解体費の先出しが不要。 リノベーション素材として探している買主（古民家再生など）も取り込める。

• 戦略: 買主が決まった段階で「更地渡し（売主負担で解体）」にするか、「現況渡し（買主負担で解体、その分価格交渉）」にするかを決めます。 前述の「空き家特例（買主解体）」を使うなら、現況渡しがスムーズです。

パターン2：「更地」にしてから売り出す

建物が著しく老朽化しており、内覧時の印象が悪すぎる場合の選択肢です。

• メリット: 土地の広さが一目でわかり、新築用地を探している買主には好印象。 即座に建築に入れるため成約までのスピードが早い傾向がある。

• デメリット: 解体費（木造でも150〜200万円程度）を先に支払う必要がある。 万が一売れなかった場合、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがある。

※「耐震補強」をしてから売るのはアリ？

結論から言うと、あまりお勧めしません。

旧耐震を新耐震基準に適合させるための補強工事は、数百万円単位の費用がかかります。

しかし、その費用分を売却価格に上乗せしても、近隣の新築や築浅物件より高くなってしまい、結局売れ残るケースが多いためです。

耐震補強は、買主様が自分の予算とニーズに合わせて行うもの（または解体するもの）と割り切る方が賢明です。

まとめ：旧耐震だからと安売りしないで！

吉塚エリアは、博多駅へのアクセスの良さと、近年の地価上昇により、建物が古くても「土地」としての価値が十分にあります。

「旧耐震だから売れない」「二束三文で買い叩かれる」と思い込まず、最新の税制優遇と正しい販売戦略を使えば、手取り額を最大化することは可能です。

株式会社おもいで不動産では、お客様の物件が「3,000万円控除」の対象になるか、どの売り方が一番手元にお金が残るかをシミュレーションいたします。

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