「毎日この階段を上るのが、年々きつくなってきた」

「擁壁（ようへき）が古いから、売るなら修理しないといけないと言われた」

吉塚周辺の高台や、少し奥に入った住宅地にお住まいの方から、そんな切実なご相談をよくいただきます。

平坦な土地に比べて、高低差のある土地は「売りにくい」と思われがちです。

確かに、法的な制限や工事費用といったハードルはあります。

しかし、だからといって「タダ同然」で手放す必要はありません。

高低差があるからこその「眺望」や「プライバシー」、「水害への強さ」を求める購入者は、ここ博多区にも必ず存在します。

大切なのは、自分の土地が「安全な高低差」なのか、それとも「対策が必要な高低差」なのかを正しく知ることです。

この記事では、専門家しか知らない「擁壁の危険サイン」と、状態に応じた「3つの売却戦略」を分かりやすく解説します。

漠然とした不安を整理して、納得のいく売却への第一歩を踏み出しましょう。

まずは現状把握。あなたの家の「擁壁」はどのタイプ？

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身で一度、家の周りをチェックしてみてください。

擁壁（土留め）には、そのまま売れるものと、注意が必要なものがあります。

特に福岡市内の古い造成地でよく見かける、以下の3つのケースは要注意です。

1. 二段擁壁（増し積み）

もともとあった擁壁の上に、さらにブロックや石を積み足している状態です。

「下は石積み、上はコンクリートブロック」のように、素材が違っていたり、途中に継ぎ目が見えたりしませんか？

これは、下の擁壁が上の重さに耐えられる設計になっていないことが多く、地震で崩れるリスクが高いとみなされます。

銀行の融資が降りにくいため、一般の個人客には売りにくい代表例です。

2. コンクリートブロック（CB）積み

お隣との境界にある「目隠しフェンス」のようなブロックで、土を支えている状態です。

普通のコンクリートブロックは、鉄筋の量や厚みが「土の圧力」に耐えられるようには作られていません。

高さがある場合、見た目はきれいでも、現在の法律では「不適格」と判断される可能性が高いです。

3. 古い石積み（孕み・水抜き穴なし）

お城の石垣のような立派な石積みでも、横から見て「お腹のように膨らんでいる（孕み）」箇所はありませんか？

また、壁の中に溜まった水を抜くための「パイプ（水抜き穴）」は見当たりますか？

膨らみがあったり、水抜き穴が詰まっていたりすると、大雨の際に崩壊する危険性があります。

【がけ条例】福岡市で売却するなら知っておきたいルール

ご自宅の擁壁が「高さ3メートル」を超える場合、福岡県の建築基準法施行条例、通称「がけ条例」が関わってきます。

難しい法律用語は覚える必要はありません。

売却において重要なのは、「検査済証（けんさずみしょう）」があるかどうか、この一点です。

福岡市ホームページ：福岡市建築基準法施行条例第５条（がけ条例）について

検査済証とは？

その擁壁が「役所の検査に合格して作られた安全なもの」であることを証明する書類です。

これがあれば、購入者は安心して家を建てたり、リノベーションしたりできます。

つまり、相場通りの価格、あるいは「眺望の良い付加価値物件」として高く売ることが可能です。

ない場合はどうなる？

古い物件の多くは、この書類が残っていません。

その場合、購入者が家を建てる際に「擁壁の作り直し」や「防護壁の設置」など、数百万円規模の追加費用がかかる可能性があります。

そのため、売却価格からその工事費用分を差し引くか、あるいは「現状のままでも良い」と言ってくれる人を探す工夫が必要になります。

▼ あわせて読みたい：【初心者向け】不動産売却の流れを5ステップで解説！福岡市博多区吉塚での売却期間の目安は？

状態別・3つの売却ルート（ケーススタディ）

では、具体的にどう売ればいいのでしょうか。

擁壁の状態によって、最適な「売り方」は分かれます。

パターンA：安全性が確認できる（検査済証あり・劣化なし）

【戦略：強みをアピールして高値売却】

このケースは自信を持って売りに出しましょう。

「高台ならではの風通し」「道路からの視線が気にならないプライバシー」は、平地の建売住宅にはない大きな魅力です。

チラシやネット広告でも、単なる土地としてではなく「空が広い暮らし」というライフスタイルを提案することで、こだわりのある買主と巡り合えます。

パターンB：危険信号あり・検査済証なし

【戦略：正直に告知してトラブル回避】

二段擁壁や古い石積みの場合でも、売却は可能です。

ただし、絶対にやってはいけないのは「隠して売る」ことです。

売却後に崩れたり、家が建てられないことが発覚したりすると、契約解除や損害賠償（契約不適合責任）を求められる恐れがあります。

この場合、以下の2つの選択肢を検討します。

1. 更地渡し: 売主側の費用で擁壁をやり直すか、建物を解体して「土地」として売る。（費用対効果の計算が重要です）

2. 現況有姿（そのまま）: 「擁壁に難あり」と正直に伝え、その分価格を抑えて売る。DIY好きや、建築費にお金をかけたい層に響くことがあります。

パターンC：自分では判断できない

【戦略：プロによる現地診断】

「見た目はきれいだけど、書類がない」

「隣の家の擁壁と繋がっていて、境界がよく分からない」

そんな時は、自己判断せずに私たちにご相談ください。

役所で古い資料を調査したり、専門家と連携してリスクを洗い出したりすることで、「意外と問題なく売れる」ことが判明するケースも多々あります。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】空き家を放置していませんか？「買取」なら不要な不動産を現状のままで即現金化できます 

吉塚エリアの「高低差」事情と市場動向

最後に、ここ吉塚・博多エリア特有の事情についてお話しします。

吉塚は博多駅へのアクセスが良く、平坦地の人気は依然として高い状態が続いています。

しかし、価格が高騰しすぎて「手が出ない」という一次取得者層（初めて家を買う人）が増えているのも事実です。

そんな中、あえて「擁壁のある土地」や「坂の上の物件」が注目されています。

理由はシンプルで、「土地を安く手に入れて、その分、建物にお金をかけたい」と考える人が増えているからです。

また、建築家と協力して、高低差を活かしたスキップフロア（段差のある家）や、地下車庫のあるユニークな家を建てたいという需要もあります。

「使いにくい土地」と決めつける前に、「面白い土地」として見せていく。

それが、私たちおもいで不動産の得意とする販売手法です。

まとめ：高低差は「個性」です。まずは正しい調査から。

記事のポイントを整理します。

• 擁壁チェック: 「二段擁壁」「普通のブロック」「孕み」がないか確認しましょう。

• 書類の有無: 「検査済証」があれば強気で売却可能です。

• 告知義務: 不安な点は隠さず伝えることが、結果的にスムーズな売却に繋がります。

「うちは古いから売れないかも」と一人で悩む必要はありません。

高低差や擁壁の問題は、専門的な知識があれば必ず解決策が見つかります。

株式会社おもいで不動産では、机上の査定だけでなく、実際に現地に足を運び、「擁壁の状態」や「高低差の活かし方」まで含めた具体的な提案を行っています。

売るかどうかを決めるのは、その後で構いません。

まずは、あなたの大切な資産の「本当の価値」と「現状」を知ることから始めてみませんか？