リースバック後の家賃負担にお悩みの方へ
「リースバック後、家賃の支払いが厳しくなってきた…」という不安を抱えていませんか？
- 「家賃の支払いが難しいとき、どんな選択肢があるの？」
- 「家賃が払えなくなったら立ち退きになるの？」
- 「契約を解除する方法はある？どこに相談すればいい？」
リースバックは自宅を売却して資金を得つつ、同じ場所に住み続けることができる仕組みです。
しかし、売却後も賃貸契約として“家賃”を払い続ける必要があります。ライフステージの変化や想定外の出費が重なると、家賃負担が大きくなり支払いが苦しくなるケースも少なくありません。
この記事では、不動産売却やリースバック相談を受けることが多い福岡市博多区の「株式会社おもいで不動産」が、リースバック後に家賃が払えなくなりそうなときの対処法や具体的な選択肢を分かりやすく解説します。
今まさに家賃が厳しい状況にいる方、もしくはこれからリースバックを検討している方も、ぜひ最後までご覧ください。
リースバックの基本をおさらい
リースバックとは何か
リースバック（Sale and Leaseback）とは、自宅などの不動産を一度売却し、買主と賃貸契約を結ぶことで売却後も住み慣れた家に住み続けられる方法です。
英語では「Sale and Leaseback」と呼ばれ、日本でも近年利用者が増えています。
一般的なリースバックの流れ
自宅を売却して現金化
住宅ローンを完済したり、まとまった資金を確保できるメリットがあります。売却先（買主）と賃貸契約を結ぶ
そのままの家に住み続けるための契約です。物件を「借りる」という形になります。毎月の家賃を支払う
賃貸契約なので、通常の賃貸と同じく家賃を毎月支払います。契約内容によっては買い戻しが可能
一定期間内に買い戻しの権利が付与されることがあるため、将来再度マイホームにできる可能性があります。
リースバックは高齢者の資金確保やローン返済の負担軽減などのために利用されることが多いですが、家賃が毎月発生する点を見落としていると「想定外の支出が増えた」「年金だけでは支払えなくなってしまった」といった問題が起きやすいので注意が必要です。
リースバックが利用される主な理由
- 住宅ローンの返済負担を軽減したい
ローンを一気に返済するため、月々のローン支払いがなくなり、家計が楽になると考えて始める方が多いです。 - 老後資金や介護資金の確保
退職金だけでは不安な場合や、将来の介護施設への入所費用としてまとまった現金が欲しい場合によく利用されます。 - 離婚時の財産分与
財産を分割するために家を売却せざるを得ないが、子どものために同じ家に住み続けたいというケースでも活用されています。 - 相続対策や後々のトラブル回避
不動産を売却して現金化しておくことで、相続時の財産分割をスムーズにしようとする場合もあります。
リースバックは魅力的な反面、「家賃」という新たな出費が発生し、契約後に想定外の負担が重くなるリスクも。
そのため、検討段階で家賃負担や将来の収入見通しをしっかり把握する必要があります。
リースバック後に家賃が払えない主な理由
1. リースバック後の家賃が思ったより高い
リースバックでは、買主（不動産会社など）が物件を買い取る際の条件や利回りなどを考慮して家賃を設定します。
売却前の住宅ローンよりも安くなるイメージを持っていたのに、実際には同程度もしくはそれ以上の家賃になってしまったという方も珍しくありません。
なぜそうなるのかというと、
- リースバック業者が、購入価格や利益確保のために家賃をある程度高く設定する
- 地域の相場より高めに設定しても「住み続けたい」という希望が強い利用者は契約しやすい
- 固定資産税や保険料などの負担が所有者（＝買主）に移るものの、家賃にはそれらの費用が織り込まれている
こうした背景があるため、売却前に十分シュミレーションをしていないと「家賃が高すぎて生活が苦しい」となるリスクがあります。
2. 収入源が減少または途絶えた
- 退職・リストラで収入が大幅に減った
年金生活に移行したタイミングや、予期せぬ失業により家計が急激に圧迫されるケース。 - 病気やケガなどで働けなくなった
医療費も増えるうえに収入が途絶え、家賃の支払いが難しくなる状況です。 - 家族構成の変化で収入協力が得られなくなった
夫婦二人で働いていたところが離婚や別居により片方の収入がなくなるなど、家族の事情で家賃負担が重くなるケース。
リースバック後は賃貸物件として住み続ける形のため、収入源が減ると家賃の支払いに直結した影響を受けます。特に年金だけで暮らす高齢者の場合、想定よりも年金額が少なかったり、医療費が想定よりかかったりして家賃が払えなくなる事例も少なくありません。
3. 物価高や医療費など生活費全般の増加
近年、物価や光熱費の上昇、医療費の負担増といった経済環境の変化から、家計のやりくり自体が難しくなっている世帯も多いです。
特に高齢者世帯では医療費や介護費用が増えることも考えられ、リースバックを利用している場合には家賃が家計を圧迫しやすくなります。
- 物価高で食費や日用品代が増える
年金や固定収入の金額が変わらない中、日々の生活費が上がっていくため圧迫感が強くなります。 - 水道光熱費の値上げ
特に電気・ガス料金の大幅な値上げが家庭に与える負担は大きいです。 - 介護や医療のための出費
病院代、介護サービス利用料などが重なり、家賃の支払いが後回しになってしまうことも。
こうした予期せぬ出費が続くと「家賃の支払いが間に合わない…」という状態に陥り、滞納リスクが高まってしまいます。
4. 家賃の値上げがあった
リースバックの契約内容によっては、一定期間ごとに家賃が見直されることがあります。
最初は「これなら払える」と思っていても、期間満了後に家賃が引き上げられてしまうと負担が急に増加し、家賃が払えなくなるケースがあります。
- 契約書に書かれた更新条件
賃貸契約と同様に、2年ごとなどの契約更新の際に家賃の見直しが入る。 - 不動産市場や地域の賃料相場の変動
周辺相場が上がれば、それに合わせて家賃も上がる可能性がある。
家賃が更新時に必ず上がるわけではありませんが、契約前に家賃改定の可能性をしっかり把握しておくことが大切です。
家賃が払えないとどうなるのか？契約解除のリスク
リースバック契約において、家賃を滞納すると通常の賃貸と同様のリスクが生じます。ここでは、具体的にどんな影響があるかを見ていきましょう。
1. 賃貸契約の解除・立ち退きを求められる
家賃の滞納が続くと、最終的には賃貸借契約が解除され、立ち退きを要求される可能性があります。
賃貸借契約では法律上「家賃滞納は契約解除事由」とされており、契約書にも「〇ヶ月以上の滞納で解除」と明確に定められていることが多いです。もし立ち退きを迫られた場合、住む場所を失うだけでなく、引越し費用や新居の初期費用が余計にかかるため、状況がより深刻化する恐れがあります。
2. 買戻しの権利を失う可能性
リースバックの魅力の一つとして「将来的に買い戻せる権利を設定できる」ことが挙げられます。しかし、家賃滞納が続くと、その買戻しの権利が剥奪されることがあるのです。
買戻しを前提としてリースバック契約を結んだ方にとっては、「将来のマイホーム復活」というプランが崩れてしまう深刻な事態といえます。
賃貸契約の中に「家賃滞納や契約違反があった場合、買戻し権利を失効させる」旨が記載されているケースもあるため、契約時に十分確認しておくべきポイントです。
3. 信用情報への影響
家賃滞納の事実が金融機関などに共有されると、将来的に新たなローンを組む際の審査に不利となる可能性があります。
クレジットカードや自動車ローンなど、住宅以外の審査にも影響が出ることがあり、生活全体が圧迫される恐れがあります。一度信用情報に傷がつくと、回復には長い時間がかかる点にも留意が必要です。
4. 精神的なストレス・トラブルの増大
家賃が払えない状態が続くと、以下のようなストレス源にもなります。
- 督促状や催促の電話が来る
- 家族や親族とのトラブルが生じる
- 精神的プレッシャーから体調を崩す
滞納を放置してしまうことで状況が悪化し、引越し費用や違約金などさらなる出費がかさんでしまうケースも。「もしかしたら払えないかも…」という段階で、早めの対策が肝心です。
家賃の負担を減らすための3つの対処法
「今の家賃を払えそうにない…」と感じたら、できるだけ早く具体的なアクションを取ることが重要です。ここでは、家賃負担を軽減するために考えられる3つの対処法を解説します。
1. リースバック契約の見直し・交渉をする
家賃の減額交渉・支払い方法の猶予相談
リースバック契約先（買主や不動産会社）と交渉し、家賃の減額や支払い方法の猶予をお願いできる場合があります。特に、突発的な事情（病気や怪我、リストラなど）が理由であれば、ある程度配慮してもらえる可能性も。
ただし、交渉が必ずしも成功するわけではありません。交渉には現在の経済状況を説明し、実際に支払える家賃の見込みを具体的に提示することが大切です。
更新タイミングでの家賃交渉
賃貸契約と同様、リースバックでも契約更新のタイミングを狙って家賃を再度交渉する方法もあります。契約更新時に家賃が引き上げられるケースもあれば、地域相場やご自身の収入状況を説明することで値下げや据え置きを受け入れてくれる場合もあります。
交渉のポイント
- 収入・支出の内訳を整理し、交渉する金額に根拠を持たせる
- 相手が応じやすい現実的な範囲での値下げを提示する
- 医師の診断書や離職証明など、状況を示す書類を用意する
2. 住み替えを検討する（より安い物件へ移る）
リースバックを解約して賃貸へ引っ越す
現在のリースバック契約がどうしても負担になっている場合は、リースバック契約の解約を検討するのも一つの選択肢です。そのうえで、地域相場より家賃が安い物件を探す、家賃補助のある住宅に移り住むといった方法があります。
- 初期費用がかかるデメリット
新しい賃貸契約では敷金・礼金・仲介手数料などが必要になるため、一時的な出費が発生します。 - 長期的には家賃負担が軽くなる可能性
物件選びを慎重に行えば、家賃を抑えられ、結果的に生活が安定することがあります。
家族や親族、友人との同居を検討する
高齢者の場合、家賃負担を軽減するために子供や兄弟の住まいに同居するという選択肢も考えられます。心理的ハードルはあるかもしれませんが、固定費を大幅に下げる方法としては有効です。
また、いわゆる「ルームシェア」など、親しい友人や信頼できる人との同居で家賃を折半するのも一つのアイデアです。
3. 生活費の見直しや支援制度の利用
自治体の住宅支援制度や生活困窮者支援
- 福岡市の住宅補助制度や社会福祉協議会の貸付制度
一定の要件を満たせば、住宅手当や生活福祉資金貸付といった制度が利用できる場合があります。詳細は自治体の公式ウェブサイトや福祉課、社会福祉協議会などに問い合わせるとよいでしょう。 - 生活保護の検討
病気や高齢などでどうしても働けず、収入がない場合は生活保護（厚生労働省管轄）を検討することも方法の一つです。
(生活保護の申請には一定の要件や手続きが必要です。厚生労働省や自治体の福祉事務所で最新情報を確認しましょう。)
家計の見直し
- 保険の見直し
不要な特約や過剰な補償がついていないかチェックする。 - 通信費やサブスクの整理
携帯電話料金プランの見直しや使っていないサービスを解約する。 - 医療費控除などの税金対策
一定額以上の医療費を支払った場合、税制上の控除が受けられる（国税庁公式サイトを参照）。 - 各種減免制度の調査
国民健康保険料や介護保険料の減免制度などが活用できる場合もあります。
このように、家計全般を見直し、利用できる制度をフル活用することが大切です。事前に情報を把握しておけば、いざというときに早めの対策が取りやすくなります。
リースバック後に家賃が払えないときの具体的な対策・Q&A
ここでは、実際によく寄せられる質問や具体的な行動ステップについてさらに詳しく紹介します。
Q1. 家賃が1ヶ月だけ遅れそうな場合はどうすればいい？
できるだけ早く貸主（不動産会社や管理会社）に連絡することが大前提です。1ヶ月の遅れ程度でも、何も連絡をしないで放置すると信用を失い、リースバック契約の更新や買戻しの際に不利になる可能性があります。
事情をきちんと説明し、**「いつまでに支払えるのか」「分割で支払う予定はどうか」**を具体的に伝えましょう。
Q2. 契約解除を言い渡されたらすぐに立ち退かなければいけない？
契約解除の通知を受けた後も、法的な手続きや交渉の余地がある場合があります。すぐに退去しなければならないケースもあれば、裁判所の手続きを経て強制退去となるケースなど、状況により異なるため、弁護士や司法書士など専門家に相談するのが安心です。
また、立ち退き時には「立退料」を交渉できる場合もあるので、知識不足で不利な状況に陥らないよう早めの相談が肝心です。
Q3. リースバック契約先と交渉しても改善しなかった場合は？
- 別の専門家（不動産会社や弁護士）にセカンドオピニオンを求める
リースバック契約や家賃の交渉に強い専門家を探し、再度相談してみる方法があります。 - 他の住宅支援サービスや自治体に相談
福祉課や社会福祉協議会など、公的機関に相談することで思わぬ制度や解決策が見つかる場合もあります。
Q4. リースバック後にまた家を買い戻したいが、お金が用意できそうにない…
リースバック契約時に設定した買戻し価格が思った以上に高かったり、融資を受けるための審査が通らなかったりするケースは多々あります。買戻しを前提にリースバックを利用している方は、早めに金融機関の事前審査を受けるなど、計画的に資金確保を行う必要があります。
- 親族からの借入れや相続対策の一環で工面できないか
- 将来的にローンが組めるよう、信用情報を傷つけないように注意する
家賃滞納などによって信用情報に問題が生じると、買戻しの際の融資も受けにくくなるため、滞納はできるだけ避けることが理想です。
リースバック利用前にできるリスク回避策
これからリースバックを検討している方や、まだ家賃滞納には至っていないが将来的に不安を抱えている方もいらっしゃるでしょう。前もって対策を立てておくことで、家賃滞納リスクをグッと下げることができます。
1. 賃料設定や将来の収支計画を詳細に立てる
- 契約前に複数社から見積りをとる
リースバックを扱う不動産会社や業者は複数あります。必ず一社だけでなく複数社から家賃設定の見積りや査定を取り、比較検討するのが望ましいです。 - 長期的な収支シミュレーション
例えば、年金受給額や将来の医療費、家族構成の変化などを踏まえて「月々の家賃を何年払えるか」を試算します。
2. 退職や減収を見据えたプランづくり
- 退職時期や年金額を正確に把握する
年金の受給開始年齢や額をチェックし、受け取りタイミングに間が空く場合には生活費をどうつなぐか検討しておきます。 - 万一の医療・介護費用の積立
病気や介護が必要になった際に、一時的に収入が減ったり支出が増える可能性があるため、緊急予備資金を蓄えておくと安心です。
3. 家族や信頼できる人と情報を共有しておく
リースバックは一人で検討するとどうしても客観的視点を失いやすくなります。家族や親戚、専門家など信頼できる人に相談し、情報を共有しておくことでリスクを低減できます。
- リースバックの仕組みや家賃設定について理解してもらう
将来的に支払えなくなったときに、一緒に協力して対策を考えられるため。 - 不動産会社や金融機関への相談を同席してもらう
契約内容の確認や疑問点を客観的に指摘してもらいやすいです。
リースバックのメリット・デメリットを整理する
「家賃が払えなくなるかもしれない」と不安に感じる方は、改めてリースバックのメリットとデメリットを整理しておくと現状が見えやすくなります。
メリット
- まとまった資金を一度に確保できる
ローン完済や老後資金の準備、介護施設入居費などに使える。 - 住み慣れた家にそのまま住める
周辺環境や近所付き合いを維持しながら生活できる。 - 将来的に買い戻しができる（契約による）
子どもが成人して働き始めてから買い戻しを検討するケースなど。
デメリット
- 家賃負担が新たに発生する
住宅ローンよりも高額になる場合があるほか、更新で家賃上昇のリスクも。 - 買い戻し価格が割高になる可能性
賃貸契約時の契約書次第で、買い戻し価格が高額に設定される場合も。 - 滞納すると契約解除のリスク
立ち退きや信用情報への傷など、深刻な問題につながる。
リースバックの良い面だけを見てしまうと、家賃負担のリスクを軽視してしまいがちです。メリットだけでなくデメリット面をしっかり把握したうえで、自分のライフプランや家計と照らし合わせて検討することが不可欠です。
まとめ：リースバック後の家賃問題を解決する方法
リースバックは自宅を売却して資金を得ながら、同じ家に住み続けられる便利な仕組みです。しかし、「売却後も家賃を払わなければならない」という継続的な負担があることを忘れてはいけません。特に高齢者や収入が不安定な方にとっては、将来家賃を支払えなくなるリスクが高まります。
家賃が払えないと感じたときのポイント
- 家賃交渉や契約内容の見直しを早めに相談
交渉の余地があるかどうか、買主・不動産会社に問い合わせてみましょう。 - リースバック契約を解除し、より安い住まいに移る選択肢も考える
引越し費用はかかりますが、長期的な家賃負担の軽減になる場合があります。 - 自治体や公的機関の支援制度を調べる
福岡市の住宅支援制度や生活困窮者支援、生活保護など、活用できる制度を確認し、必要に応じて申請を検討しましょう。 - 家計全体の見直しを徹底する
通信費、保険料、医療費控除など、削減できる固定費を洗い出し、減免や補助を受けられる可能性をチェックします。 - 早めに専門家へ相談する
不動産の知識や法的手続きに詳しい不動産会社や弁護士・司法書士などに状況を説明し、適切なサポートを得るのが大切です。
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