この度、不動産売買仲介において大きな法改正が行われたのはご存知でしょうか？
それは「2024年7月1日より不動産売買における仲介手数料の上限が変わった」ということです。
『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』参照。
〜2024年6月30日
400万円未満の仲介手数料→180,000円×消費税2024年7月1日〜
800万円未満の仲介手数料→300,000円×消費税メリット
・価格が低い不動産を取り扱ってくれる不動産会社が増える
・市場の流通が増える
・空き家問題が解決される可能性があるデメリット
・支払う仲介手数料が高くなる
結論としては上記に記載の通りなので、仲介手数料の上限額を理解するだけで大丈夫です。
ただ、これから800万円以下の不動産売却を考えているなら、なぜ今回の法改正が行われたのか理由まで知っておくと納得感が出るので、最後までご覧ください。
仲介手数料には上限がある
もともと、不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）によって上限額が決まっています。
そのため、上限額を超える金額を受領することが出来ない仕組みになっています。
200万円以下の金額：5％×消費税200万円超え400万円以下：4％×消費税400万円超え：3％
速算式として「3％＋6万円×消費税」
ただ、そうすると価格が低い不動産の仲介手数料が低くなります。
200万円の場合
200万円の場合、5％×消費税となるため、仲介手数料は「100,000円＋税金」になります。
そうすると不動産会社の多くは仲介手数料の低さを理由に売却活動を断っていました。
そうすると、田舎エリアなどの不動産売却が出来ず、空き家が増えるという悪循環になっていました。
2018年に改正
そんなこともあり、2018年に仲介手数料の法改正が行われ「物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることができる」となりました。
これまで、200万円の仲介手数料が100,000円だったのが180,000円になることで不動産流通の活性化を図りました。
空き家は増えた
ただ、仲介手数料の上限を上げても結果として空き家は増えました。
総務省によると、2023年時点で空き家の数は900万戸に上り、2018年と比べ51万戸増加し、この30年間で約2倍に増えています。
空き家は総住宅数に対して13.8%占めるようになり、過去最高となりました。
空き家数は900万戸と過去最多、2018年から51万戸の増加、空き家率も13.8％と過去最高
空き家が増えているのは色々と要因はあると思いますが、国としても空き家問題を解決したいのだと感じます。
そこで今回の法改正につながっております。
空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
具体的な資料はこちらでご確認出来ます。
売却依頼の仲介手数料が増える
ということで2024年7月1日から800万円以下の不動産売却を行う際の仲介手数料が増えます。
ただ、300,000円の仲介手数料であれば対応してくれる不動産会社も増えてくると予想します。
そのため、前向きに捉えて行くことが大事です。
ちなみに「媒介契約の締結に際し上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対して説明し、合意する必要があること」と記載されております。
媒介契約時に仲介手数料について説明を受けたうえで締結しましょう。
買主側にも適用される
前回の2018年の改正では「売主側のみ」適用でしたが、今回の法改正では買主側にも適用されてます。
そのため、投資目的で築古戸建てなど購入していた方はダメージになりそうです。
ただ、これまで以上に市場に築古戸建てが流通する可能性が上がるので、こちらも前向きに捉えていきましょう。
コンサルティング業務についても定義づけ
更に今回はこれまで曖昧になっていた媒介契約以外の関連業務（不動産コンサルティング業務）についても定義づけされました。
宅地建物取引業者自らが媒介以外の関連業務を行う場合には、上記のような業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務を行う場合を含め、媒介業務との区分を明確化するため、あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で、媒介契約とは別に、業務内容、報酬額等を明らかにした書面等により契約を締結し、成果物がある場合には書面で交付等すること。
なお、これらの媒介以外の関連業務について、媒介契約との区分を明確にし、媒介契約とは別に、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受けることは、「法第４６条第１項関係６」に定めるとおり、法第４６条第２項の規定による報酬の制限に違反するものではない。
媒介契約とは別で業務内容や報酬額を明示した書面で締結する必要があります。
不動産会社の活動の幅は広がりますが、上記を悪用して無駄に費用を払わせる不動産会社が出てくるリスクもあります。
ご自身を守るためにも不動産売却に関する知識をつけていきましょう。
まとめ
今回は、不動産売却における仲介手数料の法改正について解説しました。
これから不動産売却を検討しているなら、ぜひ参考にしてみてください。
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