はじめに
- 「住宅ローンの支払いが厳しいけど、家からは引っ越したくない…」
- 「親の介護費用や老後資金を確保したいけれど、住み慣れた自宅を離れたくない…」
- 「相続した実家を売却したいけど、しばらくは家族が住み続けたい…」
- 「福岡市博多区でリースバックの相談ができる不動産会社はあるの？」
このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。そんなときに注目されているのが「リースバック」という売却方法です。
リースバックを利用すると、不動産を売却しながらも、引き続き同じ家に住み続けることができるため、環境を大きく変えずにまとまった資金を確保できる点が大きな魅力です。
しかし一方で、「本当にリースバックはお得なの？」「普通に売却した場合と比べてどう違う？」「家賃は高くならないの？」といった疑問や不安を感じることも多いはず。
そこで本記事では、福岡市博多区の不動産会社である株式会社おもいで不動産が、リースバックの基本的な仕組み、メリット・デメリットから利用時の注意点、そして福岡市博多区で検討する際に押さえるべきポイントまで、初心者にもわかりやすく解説します。
リースバックが自分の状況に合っているかどうかを判断するための参考にしてみてください。
リースバックとは？基礎知識をわかりやすく解説
リースバックの定義
リースバックとは、不動産オーナーが自宅などの不動産を売却し、その買主と賃貸契約を結ぶことで、売却後もそのまま住み続けられる仕組みのことを指します。
一般的には、買主が投資家や専門のリースバック事業者、不動産会社などで、売却金額の受け取りと同時に、賃貸契約がスタートします。
「家を手放したくないけれど、資金が必要」という方にとっては非常に便利なスキームです。ただし、通常の売買と比べると売却価格はやや低めに設定される傾向があることが多いため、後ほど解説するメリット・デメリットを踏まえて慎重に判断する必要があります。
リースバックの基本的な流れ
リースバックの一般的な流れは以下の通りです。
査定・売却価格の決定
- 不動産会社やリースバック業者に物件を査定してもらい、市場相場や物件の状態を考慮して売却価格を決定します。
売却契約の締結
- 売却価格に納得できたら、買主との売買契約を結びます。
賃貸契約の締結
- 同時にまたは売却後、買主（新オーナー）と賃貸契約を結ぶことで、家を賃借人として使い続けることが可能になります。
家賃の支払い＆居住継続
- 毎月の家賃を支払うことになりますが、その家賃設定は買主や市場相場、契約内容などによって異なります。
将来的な再購入（オプション）
- 契約内容によっては、一定期間後に買い戻すことができるケースもあります。ただし買い戻し金額は売却額より高くなることが多いので、事前に資金計画をしっかり立てておく必要があります。
リースバックのメリット
リースバックには多くのメリットがありますが、代表的なものを3つご紹介します。
1. 引っ越し不要で住み続けられる
リースバック最大の魅力は「売却後も同じ家に住み続けられる」ことです。
引っ越しに伴う費用や手間、住環境が変わることによるストレスが発生しないため、高齢の方やお子さまがいるご家庭など、引っ越しによる影響が大きい人にとっては大きなメリットです。
2. まとまった資金を早期に確保できる
売却によって得た資金は、老後資金や借金返済、または事業資金などに利用できます。
特に住宅ローンの支払いが苦しくなってきた場合、リースバックを活用すれば住宅ローンを完済しつつ、引き続き同じ家に住むことが可能です。
金融機関からの借り入れが難しい場合でも、リースバックなら物件を売却することで資金調達ができます。
3. 売却資金の用途に制限がない
リースバックで得た売却資金に用途の制限は基本的にありません。
金融機関のローンであれば、住宅ローンは不動産購入、事業用ローンは事業用など、使い道が限られることが多いですが、リースバックによる売却資金は自由に使えるのが特徴です。
例えば介護施設への入居一時金や起業資金、教育資金など幅広く活用できます。
リースバックのデメリット
便利なリースバックですが、当然ながらデメリットも存在します。事前に理解しておきましょう。
1. 売却価格が市場相場より低くなる可能性が高い
リースバックでは、通常の売却と比べて売却価格がやや低くなる傾向があるとされています。
これは「その家に継続して住む」という条件が付くため、市場に広く買主を募る一般的な売却よりも買い手が限定されやすいことが背景にあります。
買主となるリースバック事業者も、家賃収益を重視したり、買い戻しオプションなどのリスクを考慮したりするため、売却価格に大きく上乗せすることは難しいのが実情です。
2. 家賃を支払い続ける必要がある
売却後は自分が所有者ではなくなるため、賃貸契約に基づいて家賃を支払わなければなりません。
家賃を払い続ける負担が、長期的に見ると大きくなる可能性があります。
もし将来的に収入が減ったり、介護施設への入居などで家に住まなくなったりした場合には、別の対処策を検討する必要が出てきます。
3. 再購入が難しい場合もある
リースバックの契約で「後日、買い戻しが可能」という特約を設けることはできますが、その価格は売却時より高く設定されるケースが一般的です。
家賃を払いながら買い戻し資金を準備できるかどうか、見通しをしっかり立てる必要があります。
また、買い戻しに必要な資金融資を銀行などが認めない場合もあるため、将来的に本当に買い戻せるかを現実的に見極めることが大切です。
リースバックを活用すべきケース・向いていないケース
活用すべきケース
老後資金が必要だが、引っ越しは避けたい場合
高齢になってからの引っ越しは負担が大きいものです。子どもたちとの思い出が詰まった家に住み続けたい場合や、近所づきあいを継続したい場合、リースバックは有力な選択肢になります。住宅ローンの支払いが困難になっている場合
リースバックを利用すれば物件の売却代金でローンを完済できるため、滞納リスクを避けられます。競売にかかる前にリースバックを検討することで、住み慣れた家にそのまま居住が可能です。投資や事業拡大の資金が必要だが、金融機関から融資を受けにくい場合
自宅の売却という形で一度まとまった資金を得られ、その後の賃貸契約で住み続けられるため、資金調達手段として利用する人も増えています。
向いていないケース
より高値での売却を最優先に考えている場合
前述のように、リースバックは通常売却よりも価格が低くなる可能性が高いため、少しでも高く売りたいという方には不向きです。長期的に家賃を支払うのが難しい場合
リースバック後は家賃の支払いが続きます。安定した収入源が確保できない状況であれば、リースバックのメリットよりも負担が大きくなるリスクがあります。将来的に確実に買い戻したいが、資金計画が曖昧な場合
買い戻しの特約を付けても、その資金をどのように準備するかを具体的に考えていないと、結果的に家を失うことになりかねません。
福岡市博多区でリースバックを利用する際に押さえておきたいポイント
リースバック自体は全国で広まりつつある仕組みですが、地域特性や不動産マーケットの状況はエリアによって異なります。
福岡市博多区でリースバックを検討している方は、以下の点をチェックしておきましょう。
1. リースバックを扱う複数の不動産会社を比較する
福岡市内にはリースバックを取り扱う不動産会社や業者が複数存在します。
会社によって得意としている物件の種類や査定方法、家賃設定の考え方、契約の柔軟性などが異なります。
一社だけに依頼するのではなく、最低でも2〜3社から査定を取得し、条件を比較検討するのがおすすめです。
2. 家賃設定が適正か確認する
リースバック後に継続して住むためには、家賃設定が重要です。
あまりに高い家賃だと、長期的な負担が大きくなり、売却で得た資金を結局家賃に充てることになりかねません。不動産の専門家に家賃相場を確認しつつ、無理のない金額かどうかを判断しましょう。
3. 契約内容や期間、再購入特約をしっかり確認する
「どのくらいの期間住めるのか」「家賃の更新タイミングや更新料」「再購入オプションがある場合の金額や条件」など、契約書で定められる内容は細かい部分までチェックが必要です。
後々「話が違う」とならないよう、疑問点は事前にクリアにしてから契約に臨みましょう。
4. 税金面の確認
リースバックによる売却でも、通常の不動産売却と同様に譲渡所得税がかかる可能性があります。
売却額から取得費や各種経費を差し引いた譲渡益が出た場合、国税庁の定める所定の譲渡所得税率で課税されることになります。
自宅の売却であれば3,000万円の特別控除が使える場合もありますが、適用要件を満たしているかを必ず確認しましょう。
詳しくは税理士や国税庁のウェブサイトを参照し、正確な情報を得ることが大切です。
5. 自分の状況に合った売却方法か再検討する
リースバックのメリットに魅力を感じても、本当に自分の状況に合っているかどうかは慎重に検討しましょう。
特に売却価格の面では、通常売却の方が高値がつく可能性があります。
一方で、資金調達や引っ越し不要といったメリットは大きいため、どちらの優先度が高いかで判断が変わってきます。
福岡市博多区の株式会社おもいで不動産が提供できるサポート
ここからは、当社「株式会社おもいで不動産」（福岡市博多区所在）の特徴について簡単にご紹介します。
過度なアピールは避けつつ、リースバックを検討する際に当社がどのようなサポートを提供できるかをお伝えします。
1. 匿名の売却相談ができるLINEオープンチャットを運営
当社では、誰でも気軽に不動産売却の悩みを相談できるLINEオープンチャット「不動産売却相談室」を運営しています。
匿名で参加できるため、「ちょっと質問したいけど、まだ正式に相談するほどではない…」という方にもご利用いただきやすいのが特徴です。
2. LINE限定のオンライン売却勉強会
定期的に、LINE登録者限定で不動産売却のオンライン勉強会を開催しています。
「リースバックの仕組みについて詳しく知りたい」「相続による売却手続きや税金の基礎を学びたい」など、初心者の方でも安心してご参加いただけます。
顔出し不要の勉強会もあるため、プライバシーを気にせず学ぶことが可能です。
3. 自社独自のAI査定サイトでスピーディーに価格把握
当社が運営する独自のAI査定サイトを使えば、物件の基本情報を入力するだけで大まかな査定価格の目安が瞬時に分かります。
通常の訪問査定には抵抗がある方や、忙しくて時間が取れない方でも簡単に試していただける仕組みです。
4. 福岡市博多区に事務所があるので迅速に対応
当社は福岡市博多区に事務所を構えているため、博多区および福岡市近郊の物件に関しては特に迅速に対応が可能です。
LINEや電話での相談から、実際の訪問やリアルな打ち合わせまで、地元密着のフットワークでサポートいたします。
リースバックと他の売却方法の比較
「リースバックは魅力的だけど、ほかにどんな選択肢があるの？」という疑問を持つ方も多いでしょう。
ここでは、代表的な不動産売却方法とリースバックとの比較ポイントをまとめます。
一般的な仲介売却との比較
- 価格面：仲介売却の方が広く買主を募るため、高値がつきやすい可能性があります。一方、リースバックは売却価格が低めになる傾向が強いです。
- 時間面：仲介売却では買主が見つかるまで時間がかかることもあります。リースバックは業者との直接契約が多く、資金化が早いのが特徴です。
- 引っ越しの必要性：仲介売却では、買主が決まったら退去しなければなりません。一方、リースバックでは住み続けることが前提です。
不動産買取との比較
- 価格面：買取は仲介よりも価格が低めになる傾向があります。リースバックに近い面もありますが、住み続ける前提ではないためリースバックよりは高値になる可能性があります。ただし業者の方針によります。
- 引っ越しの必要性：通常の買取では、引き渡し後に物件を空け渡すのが一般的です。リースバックでは住み続けられるため、引っ越し費用や手間が不要です。
- 資金化のスピード：どちらも早いことが多いですが、リースバックの方が買主と賃貸契約を結ぶため、条件面の調整がもう少し複雑になります。
任意売却や競売との比較
- 任意売却・競売：住宅ローンが払えなくなってしまった場合の最終手段として検討されることが多いですが、物件が市場価格より大幅に安く売られたり、競売情報でプライバシーが晒されるリスクがあります。
- リースバック：ローンの滞納が進む前にリースバックを活用できれば、競売を回避しながら住み続けることが可能です。
リースバックを利用する際のよくある疑問
Q1. 家族に内緒でリースバックはできる？
リースバック自体は、契約関係さえ整っていれば可能ですが、家族と同居している場合は家族への説明が必須です。
また、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要になります。
家族に相談せずに話を進めると、後々トラブルになりかねないため、家族間でよく話し合うことが大切です。
Q2. 家賃はどのくらいの水準になる？
家賃は、売却価格や地域の賃貸相場、物件の状態、リースバック業者の設定によって異なります。
一般的には、市場相場と同程度かやや高めになることが多いです。毎月負担できる金額かどうか、しっかり計算してから契約を結びましょう。
Q3. 将来、買い戻したいと思ったらどうすればいい？
契約時に買い戻しオプションを付けることが可能な場合もありますが、買い戻し価格は最初の売却価格より高く設定されやすいです。
買い戻しを強く希望する場合は、契約前にしっかりと条件を確認し、長期的な資金計画を立てましょう。
Q4. リースバックした後に税金（譲渡所得税など）はかかる？
リースバックも基本的には不動産売却の一形態です。
譲渡所得が発生すれば、所得税・住民税の納税義務が生じる場合があります。
ただしマイホームの3,000万円特別控除などの特例が適用できるケースもあるため、要件を満たすか事前に確認が必要です。
リースバックで後悔しないためのチェックリスト
売却価格が適正かどうか確認する
- 通常売却の見積もりと比較するとよいでしょう。
家賃は無理のない設定か
- 続けて支払い可能か、将来の収入変動も考慮する。
買い戻しオプションの有無・条件
- 買い戻し価格、期間、資金調達方法は明確か。
契約期間や更新の仕組み
- 賃貸期間はどれくらい保証されるのか、更新料や更新時期はどうなっているか。
家族や相続人の同意
- トラブル防止のためにも、事前にしっかりと協議する。
複数社への査定・比較
- 不動産会社によって条件が大きく異なる場合がある。
専門家への相談
- 不安があれば、税理士や弁護士、不動産の専門家に相談してリスクを軽減する。
まとめ：リースバックのメリットを最大限活かすために
リースバックは「家を売却してもそのまま住み続けられる」という大きなメリットがある一方、家賃の支払いや売却価格が下がる可能性など、いくつかの注意点も存在します。
- メリット：資金を早期に確保でき、引っ越し不要。
- デメリット：市場相場より売却価格が下がる傾向、家賃負担が発生。
福岡市博多区で検討される場合は、地域の不動産事情や相場を熟知した業者に相談することで、より自分の状況に合った条件を見つけやすくなります。
「リースバックという選択肢に興味があるけれど、不安が残っている…」そんな方こそ、専門家へ相談するのが一番の近道です。
当社株式会社おもいで不動産では、
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もちろん、福岡市博多区に事務所を構えておりますので、実際にお会いしてのご相談や現地調査なども素早く対応可能です。
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最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
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