実家の売却に向けて動き出したものの、「確定測量が必要」と言われて戸惑っていませんか。

費用も時間もかかると聞き、「本当にやらなければいけないの？」と疑問に思うのは当然のことです。

しかし、確定測量は決してあなたを困らせるためのペナルティではありません。

むしろ、次に住む買主へ安心を届け、結果的に「トラブルなく、スムーズに、そして適正な価格で売るため」の最強のアピールポイントになります。

この記事では、なぜ確定測量が実家売却の原則となっているのか、省略できるケースはあるのか、そして吉塚エリア特有の事情までを丁寧にひも解いていきます。

読み終える頃には、測量に対するモヤモヤが晴れ、次の一歩をどう踏み出すべきかが明確になっているはずです。

【基礎知識】「確定測量」とは？「現況測量」との決定的な違い

不動産の売却で求められる「測量」には、大きく分けて二つの種類が存在します。

それが「確定測量」と「現況測量」です。

名前は似ていますが、買主に与える安心感と法的な効力には天と地ほどの差があります。

まずは、それぞれの違いと、なぜ売却時に確定測量が求められるのかを整理していきましょう。

現況測量とは「今ある状態」を測るだけ

現況測量とは、文字通り「現在のブロック塀や建物の位置を基準にして、とりあえず測ってみる」という簡易的な測量のことです。

この測量には、隣の家の所有者や役所の人に立ち会ってもらう必要がありません。

そのため、費用も安く数日程度で終わるというメリットがあります。

しかし、これはあくまで「自分たちから見てここが境界だろう」という推測に過ぎず、法的な裏付けが一切ないのが弱点です。

もし後から隣の人が「そこはうちの土地だ」と主張してきた場合、現況測量図は何の防波堤にもなりません。

買主からすれば、いつトラブルに巻き込まれるか分からない爆弾を抱えた土地に見えてしまうのです。

確定測量とは「全員の合意」を得た完璧な証明書

一方で、不動産売却の前提となるのが「確定測量」です。

これは土地家屋調査士という国家資格を持った専門家に依頼し、隣地の所有者全員、そして前面道路を管理する市町村の担当者にも現地へ来てもらいます。

関係者全員で「ここが境界ですね」と合意し、正式なサインとハンコをもらった上で、コンクリートや金属の「境界標」を打ち込みます。

この手続きを経て作られた「確定測量図」は、誰が見ても文句のつけようがない法的な証明書となります。

買主はこの確定測量図があるからこそ、何千万円という住宅ローンを組んで安心して家を買うことができるのです。

ただし、関係者全員のスケジュール調整や役所での手続きが必要になるため、依頼から図面の納品まで「約2ヶ月から3ヶ月」の期間がかかる点には注意が必要です。

なぜ測量が必要なの？放置すると怖い「境界トラブル」の具体例

「昔からご近所付き合いも良好だし、親同士で境界の確認はできているはず」

長く住み継いできた実家ほど、そうおっしゃる方は少なくありません。

しかし、親世代の「なんとなくこの辺の木が境界だよね」といった口約束は、第三者である新しい買主には全く通用しないのです。

実際に測量をしてみないと分からない、売却時の「見えないリスク」をいくつか見ていきましょう。

境界標が消えている・動いている

一番多いのが、境界を示すプレートや杭が見当たらないケースです。

昔の水道工事や外構工事の際に業者がうっかり抜いてしまったり、土に埋もれてしまったりすることは珍しくありません。

目印がない土地を買うことは、どこまでが自分の所有物か分からないままお金を払うのと同じです。

ブロック塀の所有権が曖昧

隣の家との間にあるブロック塀、実はどちらの所有物かご存知でしょうか。

測量をしてみると、自分の敷地内に収まっていると思っていた塀が、実は境界線の上にまたがって作られた「共有の塀」だったというケースがよくあります。

もし塀が老朽化して倒壊しそうになった時、誰がお金を出して直すのかで、新しい買主と隣人が激しく揉める原因になってしまいます。

屋根や木の枝の越境問題

さらに深刻なのが「越境」です。

隣の家の屋根の軒先や、庭の木の枝、あるいは地中の古い水道管などが、自分の敷地にはみ出していることがあります。

確定測量を行えば、こうした越境の事実も図面に正確に記録されます。

その上で、「建て替える時までは現状を維持する」といった覚書を隣人と交わしておくことで、買主は将来の不安をなくすことができるのです。

境界を曖昧にしたまま売却し、売却後に買主と隣人との間でトラブルが起きれば、売主であるあなたに「契約不適合責任」として損害賠償が請求される恐れすらあります。

確定測量は、そうした未来のクレームからあなた自身を守るための重要な盾なのです。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】売却後の「クレーム」が怖いあなたへ。契約不適合責任で損しないための3つの防衛策と免責ルール

【ケース診断】確定測量を「省略」できる例外と、最終手段

ここまで確定測量の重要性をお伝えしてきましたが、すべての不動産売却で100%必須というわけではありません。

現在の状況によっては、数十万円の費用や数ヶ月の時間をかけずに売却を進められるケースも存在します。

あなたの実家がどのパターンに当てはまるか、一緒に確認してみましょう。

パターンA：すでに新しい地積測量図がある（省略可能）

法務局で取得できる「地積測量図」が比較的新しい場合、測量を省略できる可能性が高いです。

具体的には、平成17年（2005年）の不動産登記法改正以降に作られた図面であれば、現在の高い測量技術で隣地の同意も得て作られているため、信頼性が高いと判断されます。

さらに、図面に記載されているコンクリート杭や金属プレートなどの「境界標」が、現地で全て綺麗に残っていることが条件となります。

この状態であれば、買主や不動産会社も安心して取引を進めることができます。

パターンB：マンションの売却（原則不要）

もし売却する実家が一戸建てや土地ではなく「マンション」であれば、確定測量は不要です。

マンションの敷地全体に対する測量や管理は管理組合が行うものであり、一室を売却する個人の売主が測量の手配や費用負担をする必要はありません。

パターンC：費用が出せない場合の最終手段「公簿売買」

「手元に資金がなく、数十万円の測量費を前払いすることがどうしても厳しい」

そんな時に検討されるのが、「公簿売買（こうぼばいばい）」という最終手段です。

これは、登記簿謄本に記載されている昔の面積のまま、「実際の面積と違っても、後から文句は言わない」という条件で買主に納得して買ってもらう方法です。

測量の手間や費用を省けるメリットはありますが、買主からすれば「境界トラブルのリスクを丸抱えする」ことになります。

そのため、測量費用に相当する数十万円、あるいはそれ以上の「大幅な値引き交渉」を受け入れることが実質的な条件となってきます。

リスクを嫌がる一般の買主は敬遠しやすくなるため、建物を解体して土地の形を整えるプロの不動産買取業者が相手になるケースが多くなります。

吉塚エリアの売却で「境界の確定」が資産価値を守る理由

確定測量の必要性は、売却するエリアの「土地の価値」に大きく左右されます。

例えば、山奥の広大な山林であれば、数メートルの誤差があっても金額に与える影響は少ないかもしれません。

しかし、福岡市博多区吉塚エリアの実家を売却する場合は話が全く変わってきます。

地価高騰エリアでの「数センチ」は死活問題

現在、JR吉塚駅周辺やブランチ博多パピヨンガーデンの開発もあり、吉塚エリアは非常に人気が高く、地価も上昇トレンドにあります。

1平米（約0.3坪）あたりの土地の価格が高いということは、境界線がたった数センチずれているだけでも、数十万円、場合によっては百万円単位で土地の評価額が変わってしまうということです。

家を建て替えるハウスメーカーや新しい買主は、その「数センチのズレ」を非常にシビアにチェックします。

境界が確定していない曖昧な土地は、それだけで「このエリアの高い相場では買えない」と判断され、買い叩かれる原因になってしまうのです。

逆に言えば、吉塚という一等地の資産価値を100%引き出し、強気の価格で売却を成功させるためには、確定測量という「お墨付き」が最強の武器になるということです。

▼ あわせて読みたい：【JR吉塚駅】地価上昇率+13.9%の衝撃。ブランチ博多で激変した街の価値と、「リフォームなし」でも高値で売る戦略

まとめ：確定測量は未来のトラブルを防ぐ「おもいやり」のバトン

いかがでしたでしょうか。

最初は「痛い出費だな」と感じていた確定測量も、実家を少しでも高く、そして何より「売却後の安全」を確保するために欠かせないプロセスであることがお分かりいただけたかと思います。

親御さんが大切に守ってきた土地だからこそ、ご近所の方と綺麗に境界を整理し、次の世代へ気持ちよくバトンを渡すことが最善の選択です。

とはいえ、今すぐ測量会社に連絡をしてお金を払う必要はありません。

まずは、今お手元にある古い図面を見せていただいたり、私たちが現地を確認することで、「本当に今、測量が必要な状態か」を正しく診断することから始められます。

株式会社おもいで不動産では、測量の要否の判断から、信頼できる土地家屋調査士の手配、そしてなるべく出費の負担を感じさせない売却プランの組み立てまで、すべてサポートしております。

「うちの場合はどうなんだろう？」と少しでも気になったら、まずは立ち話感覚でお話を聞かせてください。

まだ売ると決めていなくても、状況を整理するだけで心がすっと軽くなるはずです。

必要な時が来たら、いつでも私たちを頼ってくださいね。