不動産売却をスタートする際、最初に必ず行うのが「媒介（ばいかい）契約」です。

これは、不動産会社に「売却活動をお願いします」と依頼するための正式な契約のこと。

「どの契約でも、結局やってくれることは同じでしょ？」

そう思っていると、思わぬ落とし穴にはまります。

契約の種類によって、不動産会社の「やる気」も、売却活動の「広がり」も全く変わってくるからです。

今回は、売主様が損をしないために知っておくべき「3つの媒介契約の仕組み」と、それぞれの「メリット・デメリット」を、吉塚エリアの地域事情も踏まえて徹底解説します。

そもそも「媒介契約」とは？ 3つの基本ルール

媒介契約には、法律（宅地建物取引業法）で定められた3つの種類があります。

名前が似ていてややこしいですが、違いは以下の3点に集約されます。

1. 複数社への依頼: 浮気がOKか、一途か。

2. 自己発見取引: 自分で買主（親戚や知人）を見つけてきてもいいか。

3. 会社側の義務: レインズ（不動産流通機構）への登録や、売主への報告頻度。

まずは、この一覧表で全体像を掴んでください。

1. 一般媒介契約（いっぱんばいかい）

「質より量」で勝負する、自由競争型

複数の不動産会社に重ねて依頼できる契約です。

会社側には報告義務などがなく、拘束力が最も緩いのが特徴です。

メリット（4選）

1. 「囲い込み」を物理的に防げる

   特定の1社が情報を独占できないため、情報を隠蔽される「囲い込み」のリスクが構造上発生しません。常に市場に情報が開かれた状態になります。

2. 人気エリアでは競争原理が働く

   吉塚のような需要の高いエリアでは、各社が「ウチで決めたい！」と競い合うため、好条件での売却や、スピーディーな展開が期待できます。

3. 幅広い顧客リストにアプローチできる

   A社は地元の地主さんに強い、B社はネット集客に強いなど、各社の持つ「得意分野」や「顧客リスト」を総取りできます。

4. 相場観を養いやすい

   複数社の営業マンと並行して話ができるため、「今の市場価格はこれくらい」というリアルな相場観が自然と身につきます。

デメリット（4選）

1. 不動産会社の優先順位が下がる

   「頑張って広告費をかけても、他社で決められたら赤字」というリスクがあるため、多くの会社は広告費を削ったり、積極的な営業を控えたりする傾向があります。

2. 情報の管理が煩雑になる

   内覧のスケジュール調整や鍵の手配を、依頼した会社の数だけ自分で行う必要があります。仕事が忙しい方には大きな負担となります。

3. 情報が錯綜し、不信感を与えるリスク

   各社がバラバラにポータルサイトへ掲載するため、「サイトAでは3,000万、サイトBでは2,980万」といった価格のズレが生じることがあり、買主側に「何か怪しい物件？」と警戒される恐れがあります。

4. フィードバックが得られない（ブラックボックス化）

   報告義務がないため、「今どれくらい反響があるのか」「何が原因で売れないのか」という情報が入ってこず、改善策が打てないまま放置される危険があります。

2. 専任媒介契約（せんにんばいかい）

「信頼と自由」を両立する、バランス型

1社に任せますが、「自分で見つけた買主」とは契約できる、最も選ばれている契約形態です。

メリット（4選）

1. 窓口の一本化でストレスフリー

   連絡先が担当者一人になるため、スケジュールの調整や鍵の管理が非常に楽になります。精神的な負担が少ないのが大きな利点です。

2. 積極的な広告宣伝が期待できる

   「自社で成約できる可能性が高い」ため、会社側も安心して広告費や人件費を投入できます。チラシ配布やオープンハウスなどのコストのかかる施策も行いやすくなります。

3. PDCAサイクル（改善）を回せる

   「2週間に1回以上」の業務報告が義務付けられています。「反響が少ないから写真を差し替えよう」「価格を見直そう」といった具体的な作戦会議が定期的に行えます。

4. 「自己発見取引」の逃げ道がある

   もし不動産会社の動きが悪くても、自分で親戚や知人の買主を見つければ、仲介手数料を払わずに直接契約することが可能です（※契約約款によりますが、基本的にはOK）。

デメリット（4選）

1. 会社の能力に結果が依存する

   1社に命運を託すため、その会社の集客力が弱かったり、担当者が新人だったりすると、3ヶ月間全く売れないという事態になりかねません。

2. 「囲い込み」のリスクがある

   悪質な業者の場合、他社からの問い合わせがあっても「商談中です」と嘘をついて断り、自社で買主を見つけるまで情報を止めてしまうリスクがあります。

3. セカンドオピニオンが得にくい

   他社の意見を聞く機会がなくなるため、担当者の提案が本当に正しいのか判断しづらくなることがあります。

4. 機会損失の可能性（初動の遅れ）

   レインズへの登録義務が「契約から7日以内」とされているため、スタートダッシュの1週間、情報公開が遅れる可能性があります。

3. 専属専任媒介契約（せんぞくせんにん）

「完全委任」で結果を出す、コミット型

1社に完全に任せ、自分で買主を見つけることも禁止される、最も拘束力の強い契約です。

メリット（4選）

1. 最も手厚い報告（週1回）が受けられる

   「1週間に1回以上」の報告義務があります。ほぼリアルタイムで市場の反応が分かるため、スピード感を持って売却活動を進められます。

2. レインズへの登録が最速（5日以内）

   契約から「5日以内」に市場へ情報を公開しなければならないため、専任媒介よりも早く広く情報を拡散させる義務があります。

3. 会社側の「本気度」が最強

   他社に取られる心配も、売主が自分で決めてしまう心配もないため、不動産会社にとっては「絶対に売上になる案件」です。そのため、エース級の担当者がつくなど、優先順位が最上位になります。

4. 独自の保証サービス等が受けやすい

   会社によっては「専属専任ならハウスクリーニング無料」「設備保証付き」といった特典を用意していることが多く、付加価値を高めやすくなります。

デメリット（4選）

1. 自己発見取引が禁止（最大の縛り）

   たとえ隣の人から「買いたい」と言われても、必ず不動産会社を通し、仲介手数料を支払う必要があります。ここが専任媒介との最大の違いです。

2. 途中解約のハードルが高い

   契約期間中（通常3ヶ月）に正当な理由なく解約しようとすると、違約金を請求されるケースがあり、身動きが取りづらくなります。

3. 囲い込みリスクは専任と同じ

   1社独占の状態であるため、やはり悪質な囲い込みのリスクはつきまといます。信頼できる会社かどうかの見極めがより重要になります。

4. 連絡頻度が高すぎて疲れることも

   週に1回の報告は、忙しい方にとっては「また連絡が来た」と負担に感じる場合があります。

まとめ：制度を知り、自分に合う契約を選ぼう

3つの契約形態には、それぞれ明確な「狙い」があります。

制度の仕組みは理解できたけれど、「じゃあ、私の家の場合はどれを選ぶのが正解？」と迷ってしまった方は、ぜひ以下の記事も参考にしてください。

吉塚エリア特有の事情や、担当者の本音を交えて「選び方」を解説しています。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】不動産売却の契約はどれを選ぶ？タイプ別診断と「担当者の本音」

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