親戚や知人同士で不動産を売買する際、「自分たちでやれば、仲介手数料がかからないから得だよね」と考えるのは自然なことです。

数百万円、数千万円という金額が動く取引において、手数料（物件価格の3％＋6万円）を節約できれば、手元に残るお金は大きく変わります。

しかし、もしその選択が、後から「数百万円の損害賠償」や「絶縁状態」を招くとしたらどうでしょうか。

実は、不動産実務の現場では、個人間売買ほどトラブルに発展しやすい取引はありません。

多くの人が直面するのは、「契約書が作れない」という単純な問題ではなく、「銀行が貸してくれない」「特約の書き方が分からない」という専門的な壁です。

この記事では、個人間売買に潜む見落としがちなリスクと、吉塚エリアで安全かつ費用を抑えて取引するための「第三の選択肢」について解説します。

焦って契約を進める前に、まずは冷静にリスクの正体を知ってください。

1. 素人には無理？「契約書」と「重説」が作れない致命的リスク

個人間売買の最大の問題は、ネット上の雛形をコピーした契約書では「全く役に立たない」という点です。

ここでは、プロが入らないことで発生する3つの致命的なリスクを解説します。

銀行は「個人間の契約書」を認めない

もし買主様が「住宅ローン」を利用して購入しようと考えているなら、個人間売買は実質的に不可能です。

なぜなら、ほぼ全ての金融機関は住宅ローンの融資条件として「宅地建物取引業者が作成し、記名押印した重要事項説明書（重説）」の提出を求めているからです。

重要事項説明書は、国家資格者である宅地建物取引士しか作成できません。

つまり、どんなに立派な売買契約書を個人で作っても、プロの仲介印がなければ銀行はお金を貸してくれないのです。

買主様が現金一括で購入できる資産家でない限り、この時点で計画は頓挫してしまいます。

「特約」がない契約書の恐ろしさ

不動産取引で最も重要なのは、契約書の本文ではなく「特約事項」です。

ネット上の無料テンプレートには、最低限の条文しか書かれていません。

プロが作成する契約書には、以下のような「売主を守るための特約」が細かく記載されています。

・引き渡し後の雨漏りは免責とする ・境界の明示を行わない現状有姿での引き渡しとする ・設備（給湯器やエアコン）の故障についての責任は負わない

これらが記載されていない契約書で売却すると、民法の原則が適用されてしまいます。

つまり、引き渡し後に給湯器が壊れたり、シロアリが見つかったりした場合、売主は修補費用を負担しなければなりません。

「現状のままでいいと言っていた」という口約束は、法的な場では通用しないことが多いのです。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】売却後の「クレーム」が怖いあなたへ。契約不適合責任で損しないための3つの防衛策と免責ルール

言った言わないの泥沼化

重要事項説明では、法務局の調査だけでなく、上下水道の埋設管、都市計画法上の制限、ハザードマップの確認など、多岐にわたる調査義務があります。

これらを調査せずに売買し、後から「家が建て替えられない土地だった」「水道管が他人の敷地を通っていた」といった事実が判明したらどうなるでしょうか。

買主からは「騙された」と言われ、契約解除や損害賠償請求に発展します。

仲介手数料を惜しんだ結果、その何倍もの賠償金を支払うことになっては本末転倒です。

2. あなたの状況はどっち？ ケース別「危険度」診断

個人間売買といっても、相手との関係性によってリスクの種類が異なります。

ご自身の状況に近いケースを確認し、冷静に判断してください。

ケースA：【隣地の人・知人】との売買

このケースは「危険度MAX」です。

他人である以上、金銭が絡むトラブルが発生すれば、容赦なく法的手段が取られます。

特に隣地の方との売買では、境界線の問題や越境物の確認など、非常にデリケートな調整が必要です。

また、相手が「やっぱりローンが通らなかった」と言ってきた場合、手付金の扱いや契約解除の手続きをどうするか、事前に決めておけるでしょうか。

感情的なしこりが残ると、その後の近所付き合いにも多大な影響を及ぼします。

絶対に仲介業者を入れるべきケースです。

ケースB：【親子・親族】間での売買

このケースは「注意が必要」です。

親族間であれば、ローンを使わず現金でやり取りすることもあるでしょう。

しかし、ここで問題になるのが「価格の妥当性」です。

「身内だから安く譲ろう」と、相場より著しく低い価格で売買を行うと、税務署から「低廉譲渡（実質的な贈与）」とみなされるリスクがあります。

結果として、買主側に多額の贈与税が課せられる可能性があります。

これを防ぐためには、不動産会社の査定書など、価格の根拠となる資料を準備し、適正価格で取引する必要があります。

「身内だから大丈夫」という甘えが、税務トラブルや相続時の揉め事の火種になることを忘れてはいけません。

▼ あわせて読みたい：【福岡市博多区】不動産売却の「仲介手数料」上限はいくら？800万円以下の特例ルールも解説

3. 吉塚エリアの市場動向と「賢い手数料割引」の活用法

最後に、私たちが拠点を置く吉塚エリアの事情と、具体的な解決策をお伝えします。

吉塚エリアの地価上昇とリスクの比例

現在、吉塚・東吉塚エリアは博多駅へのアクセス向上や再開発の影響で、地価が上昇傾向にあります。

これは喜ばしいことですが、同時に「取引額が大きくなる」ことを意味します。

取引額が大きくなればなるほど、万が一トラブルが起きた際の損害額も大きくなります。

数百万円の土地ならまだしも、数千万円のマンションや戸建てを、プロの調査なしで動かすのはあまりに危険な賭けです。

「相手が決まっている」なら費用は抑えられる

ここまで読んで、「リスクは分かったけど、やっぱり仲介手数料は高い」と感じている方もいるかもしれません。

通常、仲介手数料には「買主を探すための広告費」や「営業活動の人件費」が含まれています。

しかし、もしあなたが既に「買主（知人や親族）を見つけている」のであれば、不動産会社としてはその分のコストがかかりません。

私たち株式会社おもいで不動産では、買主様が決まっているケースに限り、柔軟な対応を行っています。

おもいで不動産の「個人間売買サポート」

私たちは、単なる書類作成代行（行政書士業務）ではありません。

宅地建物取引業者として正式に仲介に入り、以下の業務を責任を持って行います。

・物件の調査（法務局、役所、インフラ等） ・重要事項説明書の作成と説明（宅建士による） ・特約条項を盛り込んだ売買契約書の作成 ・住宅ローンの審査サポート ・司法書士の手配と決済の立ち会い

これら「安全な取引」に必要な業務を全て提供した上で、探索コストがかからない分、仲介手数料を正規の金額から「割引（減額）」させていただくプランをご提案可能です。

これなら、銀行の住宅ローンも利用でき、契約不適合責任のリスクもコントロールできます。

「安心」と「節約」のいいとこ取りができる、最も賢い選択肢ではないでしょうか。

まとめ

「仲介手数料がもったいない」という理由だけで個人間売買に踏み切るのは、ブレーキの壊れた車で高速道路を走るようなものです。

一見、近道に見えるかもしれませんが、事故が起きた時の代償は手数料の比ではありません。

大切な資産だからこそ、そして大切な相手との取引だからこそ、間にプロを入れて関係性を守ってください。

「相手は決まっているから、契約手続きと調査だけお願いしたい」

そんなご相談も、私たちは大歓迎です。

売ることが決まっていなくても、まずは「こんな場合はどうなるの？」という疑問を解消しに来てください。

あなたが安心して取引を終えられるよう、私たちが黒子としてサポートいたします。

いつでも、あなたのタイミングでお声がけください。