・不動産売却を考えている
・不動産売却の流れを知りたい
・不動産売却の全体の流れを知った上で進めたい
本記事をご覧頂いてるということは、不動産売却についてお考えですよね？
私はこれまでに様々な不動産売却に携わってきましたが、価格査定の段階で売却の流れを知っていた方はほとんどいませんでした。
そのため、どのような流れで不動産売却を進めていくのが良いか知っておく必要があります。
理由は、全体像を理解しておけば、ゴール地点が見えてきて逆算しながら不動産売却を進めることが出来るからです。
今回は、全部で9ステップに分けて不動産売却の流れを説明していきます。
ぜひ、最後までご覧ください。
1．不動産売却相談＆依頼
これから不動産売却を進めていく際に、一番最初に行うのは「不動産売却相談」です。
依頼方法は、一括査定や不動産会社に直接お問い合わせするなど様々あります。
どの方法を選択したとしても、不動産売却するためには不動産価格を知らないといけないので、原則、不動産業者に依頼します。
2．査定書の受取
相談と依頼が完了したら、不動産会社からの査定書を待ちましょう。
不動産価格は売却において重要な要素です。
しっかりと査定書に金額の根拠があるかなど、見ることが大事になってきます。
査定書を受け取ったら終わりではなく、査定書から相場を把握して売出価格を設定しないといけません。
売出価格は市場に売り出す価格のことですが、色々なポイントを踏まえて決定していきます。
- 手元に残したい金額
- 住宅ローンの残債
- 引渡時期
- 引渡条件
よくあるのが「査定価格が高いところに依頼したほうが良いのでは？」です。
不動産会社では、媒介契約を結ぶことだけを目的として査定価格を相場よりも高く提示する所もあるので注意していきましょう。
良い業者の見極め方については、別記事で解説していきます。
3．媒介契約
査定書を受け取り、相場感を理解したあとは不動産会社選びが始まります。
まず前提として媒介契約（売却を依頼する契約）は全部で3種類あります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
自分に適した媒介契約を選ばないと、不動産売却が失敗に終わることもありますので注意しましょう。
媒介契約の違いについては、別記事で解説しています。
4．不動産売出し
無事に媒介契約を締結して不動産会社選びが終わりましたら、売出しがスタートします。
不動産の売出し方法はたくさんの種類がありますが、会社によって手法は異なります。
- レインズ掲載
- SUUMOやアットホームなどのポータルサイト掲載
- 近隣へのチラシ投函
- 現地看板の設置
- オープンハウス
売出しのゴールは買主様を見つけてもらうことです。
専任媒介契約や専属専任媒介になると定期的な報告義務があるので、不動産会社からの報告を待ちましょう。
5．購入申込＆条件交渉
売出しを開始すると買主様や他の不動産会社から反響をいただきます。
土地であれば現地住所をお伝えしたりしますが、戸建てやマンションであればご案内を行います。
- 空家の場合：不動産会社が買主様と日時調整してご案内
- 居住中の場合：売主様と買主様の都合を合わせてご案内
ご案内を行い、買主様が不動産を気に入ってくれましたら、不動産申込に進みます。
不動産売買は金額が非常に大きいため、交渉は原則として書面（買付証明書）です。
買付証明書にて、売買代金の交渉や手付金の額、契約日時など契約において大事なことをやり取りしていきます。
売主様も買主様からいただいた条件を元に書面（売渡証明書）にて回答します。
売買契約前に重要な部分をしっかりとまとめることで、売買契約時のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
6．売買契約
書面ですべての条件がまとまりましたら、売買契約へ進みます。
近年は売主様と買主様が揃って契約するのではなく、持ち回り契約（各自の都合の良いタイミングで契約すること）が増えてきました。
このタイミングで買主様より手付金を受け取ります。
ここで一旦、一段落ですがまだまだやることは沢山あります。
契約時に必要な書類（もの）は別記事で解説しています。
7．住宅ローン審査
売買契約後、買主様が住宅ローンを利用する場合、ローン審査に入ります。
多くの場合、契約締結日から約1-1.5ヶ月間程のローン特約期間が設けられます。
万が一、ローン特約期間内に審査に落ちてしまったら、契約は白紙解約となりますので、審査通過まで気を抜かないようにしましょう。
無事に住宅ローン審査を通過してから売主様は次のステップへ進めていきます。
※引渡時期や条件などにより事前に行う場合もあります
8．境界確定/荷物撤去/引越など
売買契約の内容によって異なりますが、売主様は以下のことを行います。
- 境界確定
- 家財撤去
- 建物解体
- 引越し
売買契約の際に、引渡日の設定もしているので、ゆとりを持ってやるべきことを処理していきましょう。
9.所有権移転
すべての段取りが完了したら、最後の所有者移転に向けて動き出します。
- 決済日時の確定
- 出欠確認
- 費用明細書の確認
- 必要書類（もの）の準備
基本的に決済では、買主指定の銀行に関係者（売主・買主・仲介業者・司法書士）が集まります。
全員集合したあとに、司法書士による本人確認を行い、確認が取れましたら買主より売買代金（残金）が振り込まれます。
その場で、入金確認が取れましたら、領収書や物件の鍵等をお渡しして完了となります。
平均的な売却期間
不動産売却相談を行ってから、所有権移転までには平均して6ヶ月ほどかかります。
- 不動産売却相談〜契約成立：約3ヶ月
- 契約成立〜決済：約3ヶ月
もちろん売出価格やエリアに異なりますが、目安として覚えておいてください。
結構な時間がかかりますので、ここまでに売却したい期日が決まっているなら逆算して行動していきましょう。
まとめ
本記事では、不動産売却の9つの流れについて解説しました。
- 不動産売却相談＆依頼
- 査定書の受取
- 媒介契約
- 不動産売出し
- 購入申込＆条件交渉
- 売買契約
- 買主ローン審査
- 境界確定/荷物撤去/引越など
- 所有権移転
不動産売却の全体の流れを理解することができれば、かなりイメージが湧いてきます。
これから不動産売却をお考えであれば、ぜひ参考にしてください。
当社では全国の不動産売却のお手伝いをしておりますので、不動産売却でお困り事が出てきましたら、お気軽にご相談ください。
