不動産会社に査定を依頼し、いざ売却を進めようとしたとき、「専属専任媒介契約」を強く勧められて戸惑っていませんか。

「1社にしか任せられないなんて、足元を見られるのでは」 「他社と比較できなくなるのは怖い」 「囲い込みをされるってネットで見て不安になった」

大切な資産を売却するのですから、こうした不安を感じるのは当然のことです。

不動産の売却契約には種類があり、聞き慣れない言葉ばかりで迷ってしまいますよね。

しかし、結論からお伝えすると、「専属専任媒介契約」は決して不動産会社だけが得をする縛りのきつい契約ではありません。

むしろ、宅地建物取引業法という法律によって「不動産会社に最も重い責任と義務を負わせ、売主を徹底的に守るための制度」なのです。

この記事では、博多区吉塚エリアで地域密着のサポートを行う「株式会社おもいで不動産」が、専属専任媒介契約の本当の仕組みと、絶対に知っておくべき「囲い込みリスク」の裏側を包み隠さずお話しします。

最後までお読みいただければ、どの契約方法がご自身にとって一番安心できるか、はっきりと判断できるようになりますよ。

1. 【徹底解説】専属専任媒介契約が持つ「3つの義務」

不動産の売却を依頼する媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

その中で、専属専任媒介契約は最も制約が厳しい分、不動産会社の手厚いサポートを受けられるのが特徴です。

なぜ「1社にしか依頼できない」のか、その代わりとして不動産会社にどのような義務が課せられているのか、具体的な3つのルールを見ていきましょう。

ルール1：他社には依頼できない（1社専属の責任）

専属専任媒介契約を結んだ場合、契約期間中（最大3ヶ月）は、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することができなくなります。

これを不安に感じる方も多いですが、見方を変えれば「自社で確実に売却を成功させなければならない」という強い責任が不動産会社に生まれます。

複数の会社が競争する一般媒介とは違い、不動産会社は「広告費や人件費をかけても、他社に契約を持っていかれる心配がない」という状態になります。

そのため、物件の写真撮影にプロのカメラマンを起用したり、折り込みチラシを大々的に撒いたりと、100%の力で積極的な販売活動に投資してくれる可能性が高まるのです。

ルール2：指定流通機構（レインズ）への登録義務（5日以内）

1社にしか依頼できないとなると、「情報が広く行き渡らないのではないか」と心配になりますよね。

そこで法律で義務付けられているのが、不動産会社専用の物件情報ネットワーク「レインズ」への登録です。

専属専任媒介契約では、契約締結の翌日から「5営業日以内」に、物件情報をレインズに登録しなければならないと厳しく定められています。

レインズに登録されると、全国の不動産会社があなたの物件情報を閲覧できるようになり、他の会社が抱えている買主候補にも物件を紹介してもらえるようになります。

つまり、窓口は1社に絞りつつも、実質的には多くの不動産会社が販売に協力してくれるネットワークが自動的に構築される仕組みなのです。

ルール3：業務処理状況の報告義務（1週間に1回以上）

「任せたはいいけれど、ちゃんと活動してくれているのか分からない」という不安を解消するためのルールが、定期的な業務報告です。

専属専任媒介契約では、「1週間に1回以上」、売主に対して販売活動の状況を文書やメールで報告する義務があります。

「今週は何件の問い合わせがあったか」 「内覧の希望者はどのような反応だったか」 「現在の販売価格は市場の反応と合っているか」

こうした生のデータを毎週細かく共有してもらうことで、売主自身も現在の状況を正確に把握できます。

特に吉塚エリアのように、マンション価格が4,000万円台で安定して推移し、需要の動きが早い市場においては、この「週1回の緻密なデータ報告」が、値下げのタイミングや戦略を軌道修正するための重要な判断材料となります。

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2. 最大の不安「囲い込み」リスクと両手仲介の裏側

専属専任媒介契約の仕組みが「売主を守る」ものであることはお分かりいただけたかと思います。

しかし、インターネットで調べると「専属専任は囲い込みされるから危険」という言葉を目にすることがあるはずです。

ここでは、不動産業界の悪しき習慣である「囲い込み」がなぜ起こるのか、その裏側にある心理を正直にお話しします。

「囲い込み」とは何か？なぜ起こるのか？

囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、他社から「その物件を買いたいお客様がいます」という問い合わせを受けても、「商談中です」などと嘘をついて内覧を断る行為です。

レインズに登録して情報を公開しているにもかかわらず、自社以外からの紹介を意図的にシャットアウトしてしまうのです。

なぜこのような売主を裏切るような行為が起こるのでしょうか。

その原因は、「両手仲介」を狙う不動産会社の利益至上主義にあります。

「両手仲介」を狙う会社の心理

不動産会社の主な収入源は、売買が成立した際に支払われる「仲介手数料」です。

売主から依頼を受けて物件を売り、別の不動産会社が買主を見つけてきた場合、手数料はそれぞれのお客様からしか受け取れません（これを「片手仲介」と呼びます）。

しかし、売主から依頼を受けた不動産会社が、自社の広告などで「自力で買主も見つけた」場合、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます（これが「両手仲介」です）。

単純計算で、会社の利益は2倍になります。

この「2倍の利益」が欲しいために、他社からの購入希望者をブロックし、自社で買主を見つけるまで物件を市場に隠してしまうのが「囲い込み」の正体です。

囲い込みをされると、本来ならもっと早く、もっと高く買ってくれる人がいたかもしれないのに、売却のチャンスを大きく逃してしまうことになります。

囲い込みを防ぎ、専属専任のメリットを最大化するには

専属専任媒介契約は、不動産会社にすべての窓口を一本化するため、構造上どうしても囲い込みが起きやすい環境になりがちです。

これを防ぐための最大の防衛策は、「定期的な報告内容」をしっかりチェックすることです。

週1回の報告書を見たときに、「レインズの登録証明書がきちんと発行されているか」「他社からの問い合わせ件数や紹介状況が具体的に記載されているか」を確認してください。

もし、自社の顧客への案内ばかりで、他社からの反応が不自然なほどゼロであれば、担当者に直接「他社からの問い合わせはどのくらいありますか？」と踏み込んで聞いてみるのも効果的です。

3. あなたはどっち？専属専任が「向いている人・向いていない人」

ここまで専属専任媒介の仕組みとリスクをお伝えしてきました。

では、実際にどのような状況の方にこの契約が最適なのでしょうか。

ご自身の状況と照らし合わせて考えてみましょう。

パターンA：専属専任媒介が「向いている人」

• 売却に関する連絡窓口を1つにして、手間を最小限にしたい方

• 遠方に住んでおり、吉塚の実家や空き家の管理・売却を丸ごと任せたい方

• ハウスクリーニングや不用品処分など、不動産会社の付加価値サービス（専属専任限定の特典）を活用したい方

• 毎週細かい市場の反応を聞きながら、二人三脚でじっくりと販売戦略を練りたい方

こうした「手間を省きつつ、手厚いサポートを確実に受けたい」という方には、不動産会社が責任を持って動いてくれる専属専任媒介が非常に適しています。

パターンB：専任媒介・一般媒介を「検討すべき人」

• 親戚や隣人など、もしかしたら自分自身で買主を見つけてくる可能性がある方（専属専任では自己発見取引が禁止されており、自分で買主を見つけても仲介手数料が発生してしまいます）

• 複数の不動産会社の査定額や提案内容にバラつきがあり、まだ1社に絞りきれない方

• 人気が高く、複数の会社に競わせたほうが有利に働きやすい条件の物件をお持ちの方

このような場合は、「専任媒介契約（自己発見取引が可能）」や「一般媒介契約（複数社に依頼可能）」の方が、柔軟に動ける可能性があります。

どの契約がご自身の物件やライフスタイルに合っているか、じっくりと比較検討することが大切です。

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専属専任媒介契約は、決して怖いものではありません。

法律によって守られた仕組みを正しく理解し、信頼できるパートナーを選べば、売主様にとってこれ以上心強い契約はありません。

しかし、記事の中でお伝えした通り、この契約が成功するかどうかは「担当者の実力と誠実さ」にすべてが委ねられます。

両手仲介を狙う自社の利益ではなく、「お客様にとって一番高く、早く売れる道はどれか」を真剣に考えてくれる会社を選ぶことが何よりも重要です。

株式会社おもいで不動産では、会社の利益を優先した囲い込みのような行為は一切行いません。

お客様のご希望や物件の状況をしっかりとお伺いした上で、それが専属専任であっても、一般媒介であっても、一番最適な方法を正直にご提案させていただきます。

「他社で専属専任を勧められたけれど、少し迷っている」 「自分の場合はどの売り方が合っているのか、意見を聞いてみたい」

そんな時は、どうかひとりで悩まず、いつでも私たちにお声がけください。

相談したからといって、無理に契約を迫るようなことは決してありません。

吉塚エリアの不動産事情に詳しい専門家として、お客様が心から納得して次のステップへ進めるよう、丁寧にお話しを伺います。