リースバックの会社が倒産・転売したら住み続けられる？
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士リースバックの契約前に、売った先の会社が倒産したり、家を転売されたりしないかが気になっている方に向けた記事です。
先に結論から書きます。
家主が変わっても、建物の引渡しを受けて実際に住んでいれば、賃貸借は新しい所有者にも主張できるのが原則です。
一方で、買い戻しの約束や再契約の取り決めは、新しい所有者へ当然には引き継がれません。
この記事では、転売のときと倒産のときで何が変わるのか、契約の前に登記と契約書のどこを見るのかを分けて説明します。
2. 転売される可能性は、契約の前に教えてもらえますか
3. 買い戻しの約束は、新しい所有者にも引き継がれますか
4. 買った会社が倒産したら、家はどうなりますか
5. 契約の前に、相手の会社をどう確かめますか
6. 福岡市で、次にやること
買った会社が家を転売したら、そのまま住み続けられますか
住み続けられるのが原則です。
借地借家法では、建物の賃貸借は登記が無くても、建物の引渡しを受けていれば、そのあとに所有権を取得した人に対して効力を持つと定められています。
リースバックでは売主がそのまま住み続けるので、この引渡しを受けている状態。
新しい所有者から、契約と関係なく出ていってくれと言われる筋合いはありません。
家主の地位と敷金は、新しい所有者へ移る
民法では、賃借人が対抗要件を備えた建物が譲渡されたとき、賃貸人の地位は新しい所有者へ移ると定められています。
敷金を返す義務も、同じように新しい所有者が引き継ぎます。
退去のときに敷金を請求する相手は、預けた会社ではなく、そのときの所有者です。
ただし、預けた金額が契約書に書かれていないと、あとで食い違いが起きます。
金額と、退去のときの精算の決まりを契約書で確かめてください。
家賃の振込先が変わる連絡が来たとき
所有者が変われば、家賃の振込先も変わります。
ここは、なりすましに使われやすいところ。
振込先の変更を電話やメールだけで済ませず、登記事項証明書で所有者が本当に変わったのかを確かめてください。
登記の名義が変わっていない相手に払ってしまうと、二重に払う話になりかねません。
福岡市内の不動産の登記事項証明書は、福岡市中央区舞鶴3-9-15の福岡法務局（本局）が扱っています。
書面での請求は1通600円で、全国どこの法務局の窓口からでも請求できます。
取り方と手数料は福岡市の手続き窓口ガイドにまとめました。
確かめるのは、引渡しを受けた日と登記の順番
効いてくるのは、建物の引渡しを受けた日と、抵当権が登記された日の前後関係です。
会社から会社へ売られただけの転売であれば、引渡しを受けて住んでいる時点で足ります。
順番が効いてくるのは、あとの章で書く競売の場面。
売買契約書と賃貸借契約書は、引渡しが終わったあとも捨てずに保管してください。
売却の場面で要る書類は売却に必要な書類に一覧があります。
定期借家だと、転売のあとに効いてくる
新しい所有者が引き継ぐのは、いまの契約の残りの期間です。
普通借家であれば、正当な事由が無い限り契約は更新されます。
定期借家の場合、期間が満了した時点で契約は終わり、そのあと再契約に応じるかどうかを決めるのは新しい所有者のほう。
前の会社と口約束で「再契約しましょう」と話していても、そこは引き継がれません。
転売の心配がある方ほど、契約の種類を先に確かめてください。
転売される可能性は、契約の前に教えてもらえますか
2026年10月1日からは、会社が告げる義務を負う項目に入ります。
「第三者に譲渡する可能性と、その場合の賃貸借関係への影響」が、告知20項目のうち賃貸借の15番目。
これを故意に告げなければ、宅地建物取引業法の違反になります。
通常の重要事項説明には無い項目
ふつうの売買では、売ったあとに買主がその家をどうするかを、売主へ説明する仕組みがありません。
リースバックは売ったあとも住み続ける取引なので、買主の予定がそのまま売主の住まいに響きます。
だからこそ、この項目がリースバック特有のものとして20項目に入りました。
項目の全体はリースバックの告知20項目にまとめています。
「予定はありません」と「譲渡しません」は違う
予定を聞いたときの答えは、その時点の予定にすぎません。
予定が無いという説明と、譲渡しないという約束は別物です。
長く住み続けたいのであれば、譲渡するときに事前に知らせる取り決めを契約書へ入れられないか相談してください。
入れてもらえないのであれば、その理由を聞いておくと判断の材料になります。
書面に残しておく2つ
- 第三者へ譲渡する予定の有無と、譲渡されたときに誰から連絡が来るのか
- 譲渡されたあとも、いまの賃貸借の条件がそのまま続くこと
口頭の説明は、あとから確かめようがありません。
告げられた内容を書面で受け取ることは、国のガイドラインでも望ましい事項として挙げられています。
ただし、これは義務ではなく「可能な範囲において対応することが望ましい事項」という位置づけです。
買い戻しの約束は、新しい所有者にも引き継がれますか
当然には引き継がれません。
買い戻しの取り決めは、売主と最初の買主のあいだで結んだ約束です。
家が転売されたとき、その約束を新しい所有者へそのまま主張できるとは限りません。
賃貸借と買い戻しでは、守られ方が違う
賃貸借は建物の引渡しで守られますが、買い戻しの約束は引渡しでは守られません。
借地借家法が守っているのは、住み続ける部分だけということ。
買い戻せるかどうかは、登記や特約の形でどこまで残しているかで変わります。
口頭で「いつでも買い戻せますよ」と言われただけの状態が、いちばん弱い形です。
契約書で見るのは3か所
- 買い戻しの価格の決め方と、いつまでに行使できるのか
- 家が第三者へ譲渡されたときに、買い戻しの取り決めがどうなるのか
- 登記に残す取り決めがあるかどうか
3つとも、契約書に書いていなければ無いのと同じ扱いになります。
条件の確かめ方はリースバックの家は買い戻せる？契約書で確かめる条件に詳しく書きました。
何年住めるのかの決まり方はリースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いにまとめています。
買った会社が倒産したら、家はどうなりますか
その家は倒産の手続きのなかで処分され、所有者が変わります。
住み続けられるかどうかを決めるのは、倒産そのものではなく、抵当権の登記と入居の前後です。
契約の前に見ておくのは、会社の体力より先に、この家に抵当権が付くのかどうかです。
抵当権の登記が先だと、競売で立場が変わる
会社が金融機関から借り入れて家を買い、その家に抵当権を設定することがあります。
抵当権の登記が自分の入居より前であれば、競売の買受人に対して賃借権を主張できません。
この場合、民法では、買受人が買い受けたときから6か月を経過するまでは建物を引き渡さなくてよいと定められています。
猶予されているあいだの使用料は、買受人へ払うことになります。
これは住み続けられる期間ではなく、次の住まいを探すための期間です。
逆に、自分の入居のほうが抵当権の登記より先であれば、競売で買い受けた人にも賃借権を主張できます。
どちらになるのかは、登記事項証明書を1通取れば分かるところ。
抵当権が付くかどうかを、契約の前に聞く
いま抵当権が付いているかどうかは、登記事項証明書の乙区の欄で分かります。
契約の前に確かめるのは、買主になる会社がこの家に抵当権を設定する予定かどうか。
設定されるのであれば、登記の日付と自分の入居の日付のどちらが先になるのかも聞いてください。
当社にご依頼いただく場合、登記の調査は査定の段階で当社が行います。
倒産しそうかどうかは、外からは分からない
決算を公開していない会社の体力を、売主が事前に見抜くのは無理があります。
見るべきなのは会社の体力ではなく、倒産したときに自分がどうなるかのほう。
抵当権の順番、契約の種類、敷金の額の3つを押さえておけば、相手が変わっても行き先が読めます。
家賃の数年分を前払いするよう求められたときは、いったん止めてください。
前払いした分は、所有者が変わったあとに返してもらえるとは限りません。
家賃と敷金は、倒産のあとどうなるか
所有者が変わっても賃貸借が続く場合、家賃は新しい所有者へ払います。
敷金を返す義務も、家主の地位と一緒に移ります。
ただし競売で賃借権を主張できない場合、敷金が同じように扱われるとは限りません。
預ける敷金を抑えられないかどうかも、契約の前に話し合っておく項目です。
契約の前に、相手の会社をどう確かめますか
見るのは、免許と、行政処分を受けていないかの2つです。
福岡県は、宅地建物取引業者への行政処分の状況を一覧で公表しています。
相手が福岡県知事免許の会社であれば、その一覧に名前が出ていないかを自分で確かめられます。
免許番号のかっこの数字を見る
免許番号は「福岡県知事（3）第○○号」のような形。
かっこの中の数字は免許を更新した回数で、5年ごとに1つ増えます。
数字が大きいほど、長く続いている会社という目安。
数字が小さいこと自体は問題ではないものの、はじめて聞く会社であれば、処分の一覧とあわせて見ておくと安心できます。
大臣免許の会社は、福岡県の一覧には出ない
2つ以上の都道府県に事務所がある会社は、国土交通大臣の免許になります。
その場合、福岡県が公表している一覧には処分が載りません。
免許番号の頭が「国土交通大臣」なのか「福岡県知事」なのかを、まず見てください。
大臣免許の会社であれば、免許を出した先の公表窓口で確かめることになります。
その場で決めるよう迫られたら、いったん止める
今日中に決めてくださいと言われたら、持ち帰って家族と読むと伝えてください。
断ったあとも勧誘が続くときの相談先は、福岡県の宅地建物取引業に関する窓口です。
当社もリースバックを扱う立場なので、同じ基準で確かめられる側になります。
福岡市で、次にやること
確かめる順番は、登記、契約書、会社の3つ。
登記事項証明書で抵当権を見て、契約書で譲渡と買い戻しの扱いを読み、最後に会社の免許と処分歴を確かめます。
この3つが済むまで、契約書に署名しないでください。
手元で確かめる項目は、次の5つに整理できます。
- 登記事項証明書の乙区に抵当権があるか、これから設定されるか
- 賃貸借が普通借家か定期借家か、期間は何年か
- 第三者へ譲渡されたときの連絡と、条件の引き継ぎが書かれているか
- 買い戻しの価格の決め方と、行使できる期間
- 敷金の額と、退去のときの精算の決まり
5つとも、その場で答えられない会社であれば、日を改めてもらって構いません。
家が相続でどう扱われるのかはリースバックした家は相続できる？残るのは現金と賃借権に書きました。
仕組みと注意点の全体はリースバックでの売却にまとめています。
仲介・買取との手取りの違いを先に見たい方は3つの売り方の比較もご覧ください。