居住中のマンション売却、写真を自分で撮る手順

住みながらでも、売却用の写真は自分で撮れますか？

撮れます。

要るのは、写す範囲を先に決めることと、写してはいけないものを外すことの2つだけです。

家じゅうを片づけてから撮ろうとすると、いつまでも撮影の日が来ません。

片づけるのは「写る範囲」だけでよい

写真に入るのは、床の手前から奥の壁までと、腰より上の面です。

この範囲の外へ物を動かせば、画面の中は片づいた状態になります。

移す先は、押し入れ・クローゼット・物置・車の中のどれかで足ります。

住みながらの内覧そのものが負担になっている方は、住みながらの内覧に疲れたときの工夫も合わせてご覧ください。

そろえるのは、この10カット

買主が最初に見るのは、間取り図と写真の2つだけです。

最低限そろえる10カットを並べました。

順	撮るもの	立つ位置
1	リビング（全景）	入口から見て対角の角
2	リビング（逆から）	1の反対側の角
3	キッチン	リビング側から流し台へ向けて
4	洋室・和室（各1枚）	入口の内側の角
5	浴室	入口から。鏡に自分が映らない位置
6	洗面所	入口から。鏡の角度に気をつける
7	トイレ	入口から。蓋は閉める
8	玄関	廊下の突き当たりから玄関扉へ
9	バルコニー	バルコニーに出て室内側と外側
10	共用部	管理会社に確かめてから

枚数は、1部屋あたり2枚を上限の目安にしてください。

同じ部屋の似た写真が3枚も4枚も並ぶと、買主は他の部屋を見る前に画面を閉じます。

間取り図の部屋の名前と、写真のファイル名をそろえておくのも効きます。

どの写真がどの部屋なのかが一目で分かり、広告に並べるときの取り違えが起きません。

共用部の撮影は、管理組合や管理会社が決まりを持っていることがあります。

撮る前にひとこと確かめておけば、あとで差し替える手間が出ません。

スマートフォンで足りますか

足ります。

気をつけるのは3つ、レンズの選び方・手ぶれ・画面の傾きです。

超広角レンズは広く写る代わりに、画面の端にある家具が引き伸ばされて写ります。

家具は中央寄りに入れて、画面の端は壁か床にしてください。

手ぶれは、両脇を締めて息を止めるだけで減ります。

傾きは、カメラのグリッド表示（格子）を出して、柱や窓枠の縦線を画面の縦に合わせると取れます。

もう1つ、スマートフォンは横向きに構えてください。

不動産のポータルサイトも当社のサイトも、写真の枠は横長です。

縦で撮った写真は左右が切られるか、上下に余白が付いた小さな表示になります。

写真に写してはいけないものは何ですか？

外すのは3種類、名前と住所が分かるもの、暮らしぶりが分かるもの、そして他人の家や車です。

どれも、撮ったあとに加工で消すのではなく、撮る前にどけるか、角度を変えて避けてください。

名前と住所が分かるもの

いちばん多いのが、玄関の写真に写り込む表札です。

次に多いのが、玄関や食卓に置いたままの郵便物と宅配便の伝票になります。

見落としやすいのは、壁のカレンダーの書き込み、冷蔵庫に貼った学校のプリント、薬の袋の3つです。

鏡とテレビの黒い画面も、撮る前に確かめてください。

撮っているご自身の姿や、部屋の反対側がそこに映ります。

暮らしぶりが分かるもの

家族の写真、お子さんやお孫さんの名前が入った持ち物、通帳や郵便物の束は、すべて外します。

鍵そのものも写さないでください。

形が分かる写真が外に出ると、防犯のうえで困ることが起こり得ます。

玄関の錠前が大きく写った1枚も、同じ理由で避けたほうが無難です。

窓の外に写る、他人の家と車

バルコニーから撮ると、隣の住戸の洗濯物や、駐車場の車のナンバーが入ります。

どちらもご自身の所有物ではないので、写し込まない形に構え直してください。

やり方は簡単で、カメラを少し上に向けて、手前の下半分を画面から切るだけです。

加工で消すやり方は勧めません。

実際の景色と違う写真になり、内覧に来た買主が「聞いていた景色と違う」と感じる原因になるためです。

いつ、どこに立って撮れば部屋が広く見えますか？

晴れた日の昼に、部屋の角から、カメラを胸の高さに構えて撮ります。

この3つを守るだけで、撮り直しの回数がはっきり減ります。

福岡で太陽が真南に来るのは12時台

南向きの住戸に正面から光が入るのは、朝いちばんではありません。

国立天文台の暦計算室によると、福岡で太陽が真南に来る時刻（南中）は12時台です。

2026年1月1日は12時22分、同じ年の8月下旬は12時19分から12時20分でした。

南向きの部屋を正面から照らす光は、昼前後にいちばん強く入ります。

撮影の時間は、11時から14時のあいだで取ってください。

薄い曇りの日なら、そのまま撮って構いません。

雲が光を散らすぶん、窓まわりの白飛びと家具の濃い影が同時に減るためです。

撮り直したほうがよいのは、雨の日と、日没後の1回だけです。

外が暗いと窓が黒い板のように写り、昼の明るさが伝わらなくなります。

西向きの住戸は、夕方になると光が強く入りすぎて窓まわりが白く飛びます。

西向きなら、壁紙や床の色が正しく出るのは午前中です。

出典：国立天文台 福岡のこよみ

部屋の角に立ち、背中を壁につける

部屋の中央で撮ると、左右の壁が画面から切れて狭く写ります。

入口から見て対角にある角まで下がり、背中を壁につけてください。

そこが、その部屋でいちばん広く写る場所です。

1つの部屋につき対角どうしの2枚を撮っておくと、買主は間取り図と重ねて部屋の形をつかめます。

カメラの高さは胸。目線だと床が狭く写る

構える高さは、床から120〜135cmほど、ちょうど胸のあたりです。

目の高さだと床を見下ろす形になり、同じ部屋でも面積が狭く写ります。

逆に低すぎると天井ばかりが入るので、折り合いの点が胸の高さです。

室内灯は、昼でも全部つけてください。

影が弱まって、部屋の奥まで色が出ます。

フラッシュは使いません。

手前だけが白く飛んで、奥が暗く沈むためです。

レースのカーテンは閉めたままにすると、窓の外の白飛びを抑えられます。

水回りとバルコニーは、どこまで写しますか？

水回りは置いてある物を全部外に出してから、バルコニーは奥行きが分かる角度から撮ります。

撮り直しになりやすいのは、生活の物がいちばん多いこの2か所です。

水回りは、物を外に出すのが先

キッチンで外すのは、調味料・洗剤・スポンジ・三角コーナー・冷蔵庫のマグネットです。

浴室は、シャンプーの容器と風呂蓋を出し、鏡の水垢を拭いてから撮ります。

水垢とカビは、写真でもはっきり分かります。

洗面所は歯ブラシとタオルを、トイレはマット・スリッパ・カバー類を外してください。

トイレは便座の蓋を閉めてから1枚です。

外した物は、撮り終わってから戻せば済みます。

バルコニーからの眺めは、将来のことを聞かれる

眺めの写真を載せると、買主から「この景色は将来も残るのか」と聞かれます。

福岡市の場合、隣の敷地に建つ建物の高さを決めているのは、用途地域と高度地区です。

さらに福岡空港に近い区域では、航空法にもとづく制限表面が重なって高さを抑えています。

どちらも公開された図で確かめられるので、聞かれたら「調べて折り返します」と答えれば足ります。

写真の説明文に「将来も眺望は変わりません」と書くのは避けてください。

いまの眺めを写した1枚である、という伝え方にとどめます。

出典：福岡市 高度地区の区域図／大阪航空局 空港周辺の制限表面

バルコニーは、奥行きが分かる角度から

室内から窓越しに撮ると、バルコニーは影になってつぶれます。

サンダルを履いて外に出て、2枚撮ってください。

1枚は手すり側から室内を見た写真、もう1枚は室内側から外を見た写真です。

床の奥行きが画面に入るようにすると、広さが伝わります。

物干し竿・室外機のまわり・物置は、撮る前に端へ寄せてください。

撮った写真は、担当者にどう渡せばよいですか？

加工していないデータのまま渡し、どの広告に何枚使うのかをその場で確かめます。

渡したあとで「この写真は使えません」と戻ってくるのが、いちばん時間を失う形です。

明るさの調整は、広告を出す側に任せる

実物と違って見える原因になるのが、売主の手元での強い加工です。

宅地建物取引業法32条は、実際よりも著しく優良だと人に誤認させる広告を禁じています。

国土交通省の解釈・運用の考え方でも、著しく事実に相違する表示が対象だと示されています。

通常の明るさ調整やトリミングは当社が行うので、売主様は撮ったままのデータで構いません。

出典：国交省 宅建業法の解釈・運用の考え方

どこに何枚載るのかを聞く

掲載できる枚数は、レインズ・不動産ポータル・自社サイト・紙のチラシで違います。

渡すときに確かめておくのは次の4点です。

• 何枚使うのか、どの順番で並べるのか
• どのサイトに載るのか
• 途中で差し替えられるのか
• 販売を止めたとき、写真がいつ消えるのか

4点目を先に聞いておけば、売却をとりやめたあとに写真が残る心配をせずに済みます。

並べる順番も、そのときに相談してください。

一覧に出る小さな画像は1枚目なので、ここにリビングの全景を置くのが基本の形です。

玄関や水回りを1枚目にすると、広さが伝わらないまま次の物件へ移られます。

撮り直しになる3つの理由

当社が撮り直しをお願いするのは、暗い・ぶれている・写してはいけないものが入っている、のどれかです。

逆に、軽い明るさの調整やトリミングで広告に使えるものは、そのまま受け取ります。

どの部屋を写したのか分からない写真も、撮り直しの対象になります。

撮った順にファイル名を「01_リビング」のように付けておくと、この行き違いは起きません。

撮り終えたら、その日のうちにまとめて担当者へお送りください。

撮り直しが出ても、販売の開始を遅らせずに入れ替えられます。

今日から何をすればよいですか？

順番は3つです。

1つ目に、撮る日を晴れの予報の日に決めて、11時から14時を空けます。

2つ目に、前日のうちに「写る範囲」から物を外し、表札・郵便物・鏡の映り込みを確かめておいてください。

3つ目に、当日は部屋ごとに対角の2枚、水回り4枚、バルコニー2枚を撮ります。

価格の見当がまだ付いていない段階でしたら、写真より先に無料査定で出口を確かめるほうが早道です。

当社が集計した福岡市の区別の相場では、3LDK系の中央値は中央区4,200万円、博多区2,700万円、南区2,300万円です。

価格帯の近い住戸どうしが同じ検索結果に並ぶので、ご自宅の写真は他の住戸と横に並べて見られることになります。

書類の取得・撮影・物件情報の入力をご自身で担当する売り方が、じぶん売却（当社の通常料金から仲介手数料20％OFF）です。

割引が自動で付くものではなく、適用するプランと手数料は媒介契約の前に書面でご提示します。