大規模修繕・リフォームに建築確認は必要？2025年4月からの対象工事
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士2025年4月1日の改正建築基準法施行後、2階建て木造住宅などで行う「大規模の修繕・大規模の模様替」は、工事前の建築確認が必要になりました。
ただし、すべてのリフォームが対象になるわけではありません。
判断のポイントは、建物の規模と、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどこを、どの程度工事するかです。
この記事では、国土交通省と福岡市の公式情報に基づき、建築確認が必要になりやすい工事、原則として対象外となる工事、申請の流れ、売却を予定している場合の注意点を整理します。
2. 主要構造部と「過半」の正しい考え方
3. 建築確認が原則として不要なリフォーム例
4. 建築確認が必要か迷いやすい工事
5. 福岡市での建築確認手続きの流れ
6. 2025年改正と省エネ基準は分けて考える
7. リフォーム後に売却する場合の注意点
8. よくある質問
9. 公的資料・相談先
結論：2025年4月から建築確認が必要になる大規模リフォーム
代表的な対象は、2階建て木造戸建てなどで、主要構造部の一種以上を過半にわたり修繕・模様替する工事です。
| 確認項目 | 判断の目安 |
|---|---|
| 建物 | 階数2以上、または延べ面積200㎡超の建築物など |
| 工事 | 壁・柱・床・はり・屋根・階段の一種以上について過半を改修 |
| 時期 | 2025年4月1日以降に工事へ着手 |
| 手続き | 原則として着工前に確認申請を行い、確認済証の交付後に着工 |
「過半」は、主要構造部すべての合計ではなく、壁、柱、床など一種類ごとに判断します。
たとえば柱をほとんど触らなくても、主要構造部に当たる屋根を過半改修する場合は、大規模の修繕・模様替に該当する可能性があります。
主要構造部と「過半」の正しい考え方
建築基準法上の主要構造部は、壁、柱、床、はり、屋根、階段です。
ただし、構造上重要でない間仕切壁、最下階の床、局部的な小階段、屋外階段などは除かれます。
また、工事する部分が主要構造部に当たるかは、見た目や工事金額だけでは判断できません。
屋根材や外壁の仕上げ材だけを交換する工事と、野地板・垂木・主要な壁まで改修する工事では扱いが異なります。
工事範囲が境界に近い場合は、契約前に建築士または福岡市・指定確認検査機関へ図面を示して確認してください。
建築確認が原則として不要なリフォーム例
国土交通省は、次のような工事は従来どおり建築確認手続の対象にならない例として案内しています。
- キッチン、トイレ、浴室など水回りだけの更新
- 手すりやスロープの設置
- 壁紙や床仕上げなど内装材のみの交換
- 主要構造部に当たらない設備や仕上げ材だけの交換
ただし、増築、用途変更、防火地域・準防火地域、景観、接道、既存不適格部分など、別の理由で手続きや確認が必要になる場合があります。
「確認申請が不要＝どの工事でも自由」という意味ではありません。
建築確認が必要か迷いやすい工事
屋根を全面的に改修する場合
屋根材だけの葺き替えか、野地板・垂木など主要構造部まで改修するかで判断が変わります。
工事見積書だけでなく、改修範囲が分かる図面で確認します。
間取りを変えるスケルトンリフォーム
内装を撤去するだけでは直ちに対象とは限りませんが、主要な壁、床、階段などを過半改修する計画なら、建築確認が必要になる可能性が高まります。
平屋を全面改修する場合
木造平屋で延べ面積200㎡以下の建物は、今回の見直しによる大規模修繕・模様替の確認対象に原則含まれないとされています。
ただし、増築や用途変更を伴う場合などは別途確認が必要です。
福岡市での建築確認手続きの流れ
- 現況調査：確認済証・検査済証・既存図面を集め、建物の現況を建築士が確認します。
- 事前相談：工事範囲が大規模修繕・模様替に該当するか、福岡市または指定確認検査機関へ相談します。
- 申請図書の作成：既存部分の調査結果、改修図面、必要な構造資料などを用意します。
- 確認申請：審査で建築基準関係規定への適合が確認されると確認済証が交付されます。
- 着工・工事監理：確認済証の交付前に対象工事へ着手しないよう注意します。
- 完了検査：対象となる工事では完了検査を申請し、検査済証を受け取ります。
申請手数料だけでなく、現況調査、図面復元、設計、構造確認などの費用が発生する場合があります。
総額は建物と工事内容で大きく変わるため、「申請費用」と「設計・調査費用」を分けた見積りを取りましょう。
2025年改正と省エネ基準は分けて考える
2025年4月には、省エネ基準への適合義務化も始まりましたが、これは主に新築・増改築時の制度です。
大規模リフォームの建築確認で、既存住宅の断熱性能が一律に新築同等まで引き上げられるという意味ではありません。
断熱改修や補助制度を利用する場合は、建築確認とは別に、各制度の対象工事・性能・申請時期を確認してください。
リフォーム後に売却する場合の注意点
- 確認済証、検査済証、設計図、工事写真、請負契約書、保証書を保管する
- 工事費をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限らないため、着工前に周辺相場を確認する
- 既存不適格や未登記増築が見つかった場合は、売却時の説明方法を建築士・不動産会社と整理する
- 売却が目的なら、全面改修・必要箇所だけの補修・現状売却の3案を比較する
大規模な工事をしても、地域の相場を超えた費用をすべて回収できるとは限りません。
福岡市で売却予定がある場合は、工事契約前に無料不動産査定で現状価格と改修後に見込める価格を比較してください。
よくある質問
建築確認をせずに着工するとどうなりますか？
確認申請が必要な工事で手続きをせず着工すると、工事停止や是正の対象となる可能性があります。
将来の売却時にも、工事の適法性を説明できない問題が生じます。
着工前に必ず確認してください。
古い家で図面がなくても申請できますか？
現況調査や図面の復元が必要になる場合があります。
まず建築士へ相談し、確認済証・検査済証・登記事項証明書など残っている資料を集めましょう。
リフォームしてから売る方が高くなりますか？
高く売れる場合はありますが、工事費を回収できるとは限りません。
公的資料・相談先
- 国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し
- 国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続（PDF）
- 国土交通省｜建築物の改修に係る建築基準法のポイント（PDF）
- 福岡市｜建築確認申請
この記事は一般的な制度説明です。建築確認の要否は、建物、区域、用途、工事範囲によって異なります。最終判断は建築士、福岡市または指定確認検査機関へご確認ください。