【博多区吉塚】家が売れないとき、値下げの前に確かめること
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「ポータルサイトには掲載されているのに、問い合わせが来ない」
「週末の内覧予約が、今月は一件も入らなかった」
もし今、あなたがそのような状況にあるなら、焦りを感じるのは当然のことです。
博多区吉塚エリアは、博多駅へのアクセスも良く、本来であれば需要が途切れることのない人気エリアです。
それなのに「売れない」のには、物件の魅力とは別の、明確な理由が存在します。
多くの売主様が「ウチの家が古いから」「相場より高いから」と自分を責めてしまいますが、原因はそこではないかもしれません。
今回は、吉塚エリアで売却活動中の方に向けて、値下げを決断する前に確認すべき「活動状況のチェックポイント」と、媒介契約更新となる「3ヶ月目の判断基準」について解説します。
安易な値下げで損をする前に、まずは現状を冷静に分析してみましょう。
2. その活動、本当に正常？「囲い込み」のリスクを知る
3. 媒介更新の「3ヶ月」が運命の分かれ道。値下げか、買取か？
4. まとめ：吉塚での売却・買取なら「おもいで不動産」へ
5. この記事に関係する公的資料
なぜウチだけ？吉塚で「売れない」時にチェックする2つの数字
売れない原因は、感情ではなく問い合わせ件数と内覧件数の「数字」で見分けます。
担当の不動産会社から送られてくるレポート（業務報告書）を手元に用意して、以下の2点を確認してください。
1. 競合物件との「価格乖離」
まず疑うべきは、近隣のライバル物件との価格差です。
購入検討者は、吉塚エリアの中で常に複数の物件を比較検討しています。
もし、同じような築年数、広さのマンションが、あなたの物件より「200万円安く」売りに出されていたらどうでしょうか。
当然、購入者の目はそちらに向きます。
特に吉塚駅周辺では、新築や築浅マンションの供給も続いているため、それらの価格と比較して「割安感」があるかどうかがシビアに見られます。
「売り出し価格」が、現在の市場相場から大きく乖離していないか、改めてポータルサイトで検索して確認してみてください。
吉塚に絞って原因を見直したい方は、吉塚の家が売れない原因とはもあわせてご覧ください。
2. 「閲覧数」と「問い合わせ数」のバランス
次にチェックするのは、インターネット上での「閲覧数（PV数）」です。
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閲覧数が少ない場合: そもそも物件情報が購入層に届いていません。
写真が暗い、アピールポイントが弱い、あるいは広告媒体が不足している可能性があります。
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閲覧数はあるが、問い合わせがない場合: 物件には興味を持たれていますが、詳細情報を見て「検討から外された」パターンです。
価格設定が高すぎるか、間取り図などの情報で購入意欲を削いでいる可能性があります。
この「どこで詰まっているか」を把握せずに値下げをしても、効果は薄いのです。
その活動、本当に正常？「囲い込み」のリスクを知る
「価格も適正で、物件写真も綺麗。
それでも内覧が入らない」
そんな時に最も警戒すべきなのが、不動産業界の悪しき慣習である「囲い込み」です。
「囲い込み」とは何か？
囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が、他社からの問い合わせを意図的に止める行為です。
自社で買主を見つけて「両手仲介（売主・買主の双方から手数料をもらうこと）」にするために行われます。
例えば、他の不動産会社から「お客さんが見たいと言っているのですが」と連絡があっても、「今は商談中です」と嘘をついて断ってしまうのです。
これでは、本来売れるはずのチャンスを逃し続けることになります。
売主様にとっては、販売機会の損失以外の何物でもありません。
e-GOV 法令検索：宅地建物取引業法 第三十四条の二（媒介契約）第五項
レインズ登録証明書を確認しよう
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合、不動産会社は「レインズ（指定流通機構）」への物件登録が義務付けられています。
手元にある「登録証明書」を確認し、レインズのステータスを確認できるURLなどが記載されていないかチェックしてください。
不信感がある場合は、別の不動産会社に一般の客を装って問い合わせてもらう調べ方もあります。
ただ、まずは担当者に「他社からの問い合わせ状況はどうですか」と聞くだけでも牽制になります。
媒介更新の「3ヶ月」が運命の分かれ道。値下げか、買取か？
一般的な媒介契約の期間は「3ヶ月」です。
売り出しから3ヶ月が経過しても成約に至らない場合、それは市場からの「ＮＯ」というサインか、あるいは販売戦略の根本的なミスを意味します。
契約更新のタイミングで、以下の2つの選択肢を真剣に検討する必要があります。
どちらを選ぶかは、値下げ後の手取りと買取価格を並べてから決めてください。
買取価格が相場より下がるぶんが何に使われているのかは、買取価格が相場の5〜7割になる理由｜差額の内訳で項目に分けて書きました。
1. 痛みを伴うが「価格改定」を行う
リフォームでお金をかけて見栄えを良くしようとする方がいますが、売れない物件にさらにお金をかけるのはリスクが高すぎます。
最も効果的かつ確実なのは、やはり「価格の見直し」です。
ただし、小刻みに50万円ずつ下げるような方法はおすすめしません。
「ずっと売れ残っている物件」という印象を与えてしまうからです。
下げるのであれば、検索条件の価格帯が変わるライン（例：2,980万円 → 2,880万円など）を意識し、インパクトのある改定を行う必要があります。
2. 「買取」へ切り替えて即現金化する
「これ以上、売れないストレスを抱えたくない」 「住み替えの時期が迫っている」
そういった場合は、いつ売れるかわからない仲介販売を打ち切り、不動産会社による「買取」に切り替えるのも賢い選択です。
買取であれば、価格は市場相場の5〜7割程度になりますが、その代わり「確実」に売れます。
内覧対応の煩わしさもなく、近隣に知られることなく、最短数日で現金化が可能です。
▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】空き家を放置していませんか？「買取」なら不要な不動産を現状のままで即現金化できます
まとめ：吉塚での売却・買取なら「おもいで不動産」へ
家が売れない期間が続くと、将来の計画も立たず、精神的にも大きな負担となります。
しかし、売れないことには必ず原因があり、適切な対策を打てば状況は打開できます。
「今の不動産会社の活動に不満がある」 「適正価格を知りたい」 「買取ならいくらになるか知りたい」
もしそうお考えでしたら、ぜひ一度株式会社おもいで不動産にご相談ください。
私たちは博多区吉塚エリアに特化し、市場動向を熟知しています。
現在の販売状況を分析し、仲介での再チャレンジが可能か、それとも買取がベストか、お客様の利益を第一に考えた「セカンドオピニオン」を提示いたします。
売れない悩みを一人で抱え込まず、プロの視点を取り入れて、早期の売却成功を目指しましょう。
相談から引渡しまでの流れは売却の流れにまとめています。
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この記事に関係する公的資料
制度と税率は改正されます。
実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。