SUUMOに個人で物件を掲載できる？売主が知っておきたい仕組み
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士自分で買主を探したい福岡市の売主に向けて、ポータルサイトへの掲載のしかたをまとめました。
先に結論です。
SUUMOとアットホームは、どちらも宅地建物取引業の免許を持つ会社であることを掲載の条件にしています。
所有者ご本人が、自分で手続きをして載せる窓口はありません。
そこで、免許が条件になっている理由と、会社に頼んだあとに売主が口を出せる範囲を順に見ていきます。
2. なぜ免許のある会社しか載せられないのですか
3. 自分で買主を探す方法は残りますか
4. 会社に頼んだあと、広告のどこを直してもらえますか
5. 福岡市で頼む会社は、どう確かめますか
6. 費用を抑えたいときは、何から決めますか
7. まず何をすればよいですか
SUUMOに個人で物件を掲載できますか
個人では掲載できません。
掲載の申込みをするのは不動産会社で、その際に宅地建物取引業の免許証の写しを出します。
免許の写しを出せない状態では、会社であっても掲載が止まります。
免許の申請中という段階も、この「出せない状態」に当たるとのこと。
個人オーナー向けのヘルプにも、掲載の条件として免許が挙げられています。
売主から見ると、載っている物件はすべてどこかの会社が申し込んだものだということ。
似た物件が2社から出ているように見える場合も、元の売主は同じ1人です。
アットホームは「個人オーナーは加盟店へ」と案内している
アットホームも、掲載の条件の1つに宅建免許を持っていることを挙げています。
個人オーナーの場合は、近くの不動産会社や加盟店へ「アットホームに掲載したい」と相談するよう案内されています。
つまり窓口が閉じているのではなく、会社を通す経路しか用意されていないわけです。
名前を出せるのは、条件が公式に書いてある先だけ
ポータルサイトは他にもあります。
ただ、掲載の資格を公式ページで確かめられたのは、いま挙げた2社だけでした。
当社は確かめられていない会社の扱いを書かないようにしているため、ここでは名前を出しません。
「自分で売る」と決めても、募集だけは会社を通る
自分の家を1回売るだけなら、売主に免許は要りません。
売買契約を自分で結ぶことも、法律上は禁じられていないのです。
それでも、買主を広く募集する部分だけは会社を通ることになります。
どこまでを自分でできるのかは、不動産の個人売買はどこまで自分でできる？に一覧で並べました。
なぜ免許のある会社しか載せられないのですか
広告そのものに、宅地建物取引業法の規制がかかるからです。
ポータルサイトに出る物件は、免許を受けた会社が自分の広告として出しています。
規制の相手が会社でないと、サイト側も責任の持ち方を決められません。
免許が要るのは「業として」売買するとき
不動産の売買を業として繰り返すには、宅地建物取引業の免許が必要になります。
自宅を1回手放すだけの売主は、ここに当たりません。
一方で、他人の物件の売買を仲介する行為には免許が要ります。
個人が自分の物件を載せるだけだとしても、サイトの枠は会社向けに作られているのです。
広告には書き方の決まりがある
不動産の広告では、誇大な表示が禁じられています。
売れない物件を客寄せに載せる、いわゆるおとり広告も同じです。
さらに、その会社が売主なのか媒介なのかという取引態様を広告に書く決まりもあります。
この決まりを守る相手として想定されているのが、免許を受けた会社です。
取引態様が書かれていると、買主は「この会社に仲介手数料を払うのか」を先に判断できます。
個人の投稿では、ここを書く相手がいません。
レインズは会員の宅建業者だけが使う
不動産会社同士が物件を共有する仕組みが、レインズ（指定流通機構）です。
会員になれるのは宅地建物取引業者で、宅地建物取引士の資格だけでは会員になれません。
福岡市の物件が登録される先は、中国・四国・九州・沖縄を区域とする西日本レインズです。
会員になるには、県の宅地建物取引業協会などの構成団体へ所属する必要があります。
出典：レインズ よくあるご質問
自分で買主を探す方法は残りますか
残ります。
知人や親族に声をかける、近所に当たる、個人が投稿できる掲示板に出すという3つです。
ただし、どれを選んでも契約と引渡しの責任は売主に戻ってきます。
知人・親族が相手なら、募集そのものが要らない
買主がすでに決まっている売却では、ポータルサイトに載せる必要がありません。
価格の根拠と契約書だけをそろえれば進みます。
この形なら、広告に出さないので近所に知られることもありません。
当社も、買主が決まっている方からのご相談をお受けしています。
個人が投稿できる掲示板で、売主に残る仕事
個人の投稿を受け付けている掲示板もあり、所有者の確認を行っているところもあります。
そこで残るのは、本人確認、資金の確認、重要事項の説明、契約書の作成です。
買主が住宅ローンを使う場合、重要事項説明書が無いと銀行の審査が進まないこともあります。
この点は不動産の個人売買はどこまで自分でできる？でもご説明しました。
投稿する前に決めておくのは、価格、見学に応じる条件、連絡に使う手段の3つ。
自宅の電話番号や住所をそのまま載せると、売却と関係のない連絡も届きます。
見学の日時を1人で受けるかどうかも、先に家族と話しておいてください。
広告の枠だけを買う仕組みは見つからない
「掲載だけを有料で頼み、交渉と契約は自分でやる」という形を探す方もいます。
当社が調べた範囲では、個人が広告の枠だけを買える仕組みは見当たりませんでした。
露出と、情報の共有と、買主のローンの3つが会社を通る作りになっているためです。
会社に頼んだあと、広告のどこを直してもらえますか
写真、間取り図、物件の説明文は、売主が見て直しを頼めます。
載せたあとに「この写真は使わないでほしい」と伝えるのも売主の権利です。
任せきりにせず、公開された画面を一度ご自身で開いてみてください。
写真は差し替えを頼める
曇りの日に撮った外観、荷物が写った室内、季節の合わない庭の写真。
どれも、撮り直しや差し替えを頼んで構いません。
当社は、買主が最初に見る1枚目をどれにするかを売主と決めています。
室内を出したくない方の物件では、外観と間取り図だけで募集することもできます。
載せない判断ができるのは、売主だけ。
問い合わせの窓口は会社になるので、売主の電話番号が画面に出ることもありません。
書けることと書けないことがある
「日当たりが良い」のような主観の表現は、程度を誇張すると規制にかかります。
駅からの時間や面積のように、決まった方法で計算する項目もあります。
売主の希望がそのまま書けない場合は、理由を聞いてください。
価格を変えたい、いったん止めたいとき
売出価格を下げる、募集をいったん止める。
どちらも売主が決めることで、会社に伝えれば画面の内容が直ります。
ただし、掲載の更新はサイトごとに間隔があるため、直った画面が出るまで数日かかります。
内覧の予定が入っている期間だけ止めたい場合も、その旨を先に伝えてください。
公開されているかは登録証明書で確かめる
媒介契約を結ぶと、会社はレインズへ物件を登録し、売主へ登録証明書を渡します。
この書面で、自分の物件が他社からも見える状態かを確かめられます。
見方はレインズの登録証明書の見方にまとめました。
登録の期限は媒介契約の種類で変わります。
専任媒介なら契約日の翌日から7日以内、専属専任媒介なら5日以内です。
いずれも休業日を数えないので、カレンダーの7日後とは一致しません。
出典：レインズ 媒介契約制度
福岡市で頼む会社は、どう確かめますか
免許番号を聞いて、県の窓口で書類を見るのがいちばん確かです。
福岡県では、有効な免許に係る申請や届出の書類を、過去5年分まで閲覧できます。
会社の説明と書類が合っているかを、売主自身の目で確かめられます。
名簿の閲覧は無料。ただし写しは取れない
閲覧の窓口は、福岡市博多区東公園7番7号の県庁建築指導課です。
閲覧の時間は9時30分から12時までと、13時から16時30分まで。
費用は無料ですが、課内の所定の場所で見るだけで、謄写はできません。
免許の有効期間は5年で、更新のたびに免許証番号の括弧の数字が1つ増えます。
括弧が（1）なら、免許を受けてから5年以内の会社だという読み方。
年数の長さだけで会社を選ぶ話ではありませんが、聞いた説明と合っているかは確かめられます。
取引で困ったときの相談先
宅地建物取引業法に関する相談は、県の建築指導課宅建業係が受け付けています。
電話は092-643-3718で、受付は平日の8時30分から17時15分までです。
祝祭日と年末年始は受け付けていません。
広告の内容や勧誘のしかたに困ったときの窓口も、ここです。
免許の番号が分かっていれば、電話での相談も進みが早くなります。
会社を替えたいという段階の相談も、媒介契約の期間と解除の条件から整理してもらえます。
いま結んでいる契約の種類が分からない方は、手元の契約書の表題をご覧ください。
専任媒介と専属専任媒介の期間は、3か月を超えない範囲と定められています。
更新するかどうかを決めるのは、会社ではなく売主。
売る前に区役所と法務局で取る書類もある
会社を決めるのと並行して、売主が自分で取れる書類もあります。
先に手元にあると、査定の精度も募集の開始も早くなるのがこの2つ。
どの窓口に何を出すかは、手続き窓口ガイドに区ごとに整理してあります。
取る先は2か所に分かれ、登記事項証明書は法務局、固定資産評価証明書は区役所。
募集を始める前にこの2つをそろえておけば、広告の面積や築年の確認が1回で済みます。
面積が登記と現況で違う物件では、どちらを広告に書くかを会社と決めてください。
費用を抑えたいときは、何から決めますか
決める順番は、手数料の金額ではなく「どこまで自分で担当するか」です。
売却の準備、写真の用意、内覧の案内。
このどれを自分で持つかによって、会社に頼む範囲も費用の話も変わります。
自分で持てる仕事と、持てない仕事を分ける
資料の準備や写真の撮影は、売主が時間を使えば担当できます。
一方で、重要事項の説明、契約書の作成、決済の段取りは会社の仕事です。
先にこの線を引くと、どの会社に何を頼むのかがはっきりします。
写真と資料を自分で用意する方は、会社に渡す前に枚数と撮る場所を相談してください。
サイトに載せられる枚数には上限があり、順番も買主の見方を左右します。
仲介と買取の違いも先に見ておく
買主を募集して売るのが仲介、会社が直接買うのが買取です。
買取ではポータルサイトに載せる工程がそもそもありません。
両方の違いは仲介と買取の比較にまとめています。
当社には、準備を売主が担当する売り方もあります
当社の「じぶん売却」は、売却の準備をご自身で行う売り方です。
その場合、当社の通常料金から仲介手数料を20％お引きします。
内覧の案内までご自身で担当される場合は30％です。
対象は福岡市・近郊のマンションで、交渉・契約・決済は当社が担当します。
条件はじぶん売却でご確認ください。
まず何をすればよいですか
買主がまだ決まっていないなら、募集を頼む会社を1社選ぶところから始まります。
価格の目安を知りたい段階なら無料査定をご利用ください。
自分でどこまでやれるかを相談したい方は、15分の無料相談からお進みください。