【博多区吉塚】媒介契約は物件の条件で選ぶ｜3種類の判断基準

【基礎知識】3つの媒介契約、ルールの違いはここだけ

まずは、それぞれの契約形態の違いについて、判断に必要な最低限のルールだけを簡単におさらいしておきましょう。

媒介契約の違いは、主に以下の3つのポイントで見分けることができます。

・複数社に依頼できるか（一般は可能、専任と専属専任は不可）

・自分で買主を見つけてきても良いか（一般と専任は可能、専属専任は不可）

・不動産会社からの活動報告の頻度（一般は義務なし、専任は2週に1回以上、専属専任は1週間に1回以上）

これだけを見ると、「縛りが少なくて自由な一般媒介が一番良いのでは」と感じるかもしれません。

しかし、不動産売却の世界では、この「縛り」があるからこそ不動産会社が本気で動いてくれるという裏の側面も存在します。

細かいメリットやデメリットの比較については、以下の記事で網羅的に解説していますので、基礎知識を深めたい方は後ほど目を通してみてくださいね。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】一般・専任・専属専任の違いとは？メリット・デメリットを完全解説

ここからは、本題である「どのような物件・状況ならどの契約を選ぶべきか」という具体的な判断基準をパターン別に見ていきましょう。

契約の種類と同じくらい、どの会社に任せるかも結果を左右します。

会社の見極め方は不動産会社の選び方｜査定額だけで決めない基準をご覧ください。

パターン1：【一般媒介】が向いているケースと理由

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる形式です。

窓口が広がるというメリットがある反面、不動産会社にとっては「一生懸命広告費をかけても、他社で契約が決まれば1円の利益にもならない」というリスクを伴う契約でもあります。

そのため、一般媒介が真価を発揮するのは、特定の条件を満たした物件に限られます。

ケース①：築浅・駅近など、誰が見ても「超人気物件」の場合

博多駅や吉塚駅からのアクセスが抜群に良く、築年数も浅いような「市場に出せばすぐに買い手がつく」という物件であれば、一般媒介が非常に有効です。

理由は、不動産会社による「囲い込み」というリスクを防ぐためです。

囲い込みとは、自社だけで利益を独占するために、他社からの購入希望者の紹介を意図的に断ってしまう業界の悪習のことです。

人気物件を一社に専任で任せてしまうと、この囲い込みの被害に遭うリスクが少なからず存在します。

一般媒介にして複数の会社に扱わせることで、各社が「他社に取られる前に早く買主を見つけよう」と健全な競争を起こし、結果的に条件の良い高値での売却が期待できます。

ケース②：近所に知られず、特定の会社にだけ水面下で頼みたい場合

ご近所に売却を知られたくない場合も、一般媒介を選ぶ理由の一つです。

専任や専属専任の場合、不動産会社は「レインズ」と呼ばれる業者間の物件情報ネットワークへの登録が義務付けられています。

レインズに登録されると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになり、広く情報が拡散されてしまいます。

一般媒介であればレインズへの登録義務がないため、信頼できる数社だけに声をかけ、各社が抱えている既存のお客様だけにこっそり紹介してもらうという水面下の戦略が可能です。

パターン2：【専任媒介】が向いているケースと理由

専任媒介契約は、依頼する不動産会社を1社に絞る契約です。

一見すると売主様の選択肢が狭まるように見えますが、実は日本の不動産売却において最も多く選ばれているのがこの形式です。

特に「物件の売りやすさ」に懸念がある場合は、専任媒介の力が不可欠になります。

ケース①：低価格帯や「売りづらい特徴」がある場合

ここが非常に重要なポイントです。

たとえば、売却価格が800万円未満になりそうな物件や、市街化調整区域にある物件、がけ条例などの厳しい建築制限がかかっている物件は、専任媒介で依頼することを強くおすすめします。

理由はとてもシンプルで、不動産会社を「本気にさせるため」です。

価格が安い物件や、法律的な調査・買主様への説明に多大な手間がかかる物件は、不動産会社にとって正直なところ「利益が少なく労力が大きい」案件です。

これを一般媒介で複数社に競わせてしまうと、どの会社も「苦労して販売活動をしても他社に横取りされたら大赤字になる」と考え、自社の広告費を使うことをためらいます。

結果として、レインズに情報を載せるだけで誰も積極的に動いてくれない「放置状態」に陥る危険性が高いのです。

専任媒介で「御社にだけお任せします」と依頼すると、不動産会社の側に「自社が責任を持って売らなければ」という義務が生まれます。

確実に仲介手数料を得られる見通しも立つため、広告宣伝費と人手をしっかり投じられるようになります。

▼ あわせて読みたい：800万円以下の不動産売却｜仲介手数料の上限33万円（税込）と計算方法

ケース②：親族や知人に買う可能性がある人がいる場合

「もしかしたら親戚が買ってくれるかもしれないけれど、まだ確定ではない」というような曖昧な状況の場合も、専任媒介が向いています。

専任媒介は1社に窓口を絞りつつも、ルール上「自分で買主を見つけてきて直接取引をすること（自己発見取引）」が認められています。

そのため、プロである不動産会社に広く販売活動を行ってもらいながら、並行して知人への声かけを進めるという柔軟な動き方が可能です。

もし自分でお身内などの買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約できるため、仲介手数料を節約できるというメリットがあります。

パターン3：【専属専任媒介】が向いているケースと理由

専属専任媒介契約は、3つの中で最も制約が厳しい契約です。

依頼できるのは1社のみで、自分で買主を見つけてくることも禁止されており、売却活動のすべてを完全に不動産会社に委ねることになります。

しかし、この厳しい制約が売主様にとっての最大の「安心」に変わるケースがあります。

ケース①：遠方の実家を相続し、現地の状況が分からない場合

自分が住んでいる場所から遠く離れた実家を相続した場合などは、専属専任が非常に心強い味方になります。

なぜなら、専属専任媒介では不動産会社に対し「1週間に1回以上」という高頻度での業務報告が法律で義務付けられているからです。

「今週は何件のネット閲覧があったか」「見学に来た人はどんな感想を持ったか」といった詳細な活動状況が毎週文書で届くため、離れて暮らしていても現場の空気を把握できます。

遠方でなかなか現地を見に行けないからこそ、細やかな報告で圧倒的な透明性と安心感を得られるのが最大のメリットです。

ケース②：とにかく早く、最短で売却したい場合

転勤や住み替えの期限が迫っており、一刻も早く手放したいという事情がある場合も、専属専任が向いています。

不動産会社から見れば、専属専任で依頼された物件は「確実に自社の利益になる」ことがお約束されている状態です。

そのため、社内のどの物件よりも最優先で人員を割き、積極的な広告活動を展開してくれます。

また、業者間システム（レインズ）への登録義務も「契約から5日以内」と3つの契約の中で最も短く設定されているため、販売活動のスタートダッシュを最速で切ることができます。

【プロの本音】不動産営業マンも「人間」です

ここまで、ルールや物件の条件という理屈の面から選び方を解説してきました。

しかし、不動産取引の現場には、ルールだけでは割り切れない「感情」という大切な要素が存在します。

少し泥臭い話になってしまいますが、私たち不動産会社の営業マンも、機械ではなく感情を持った一人の人間です。

一般媒介で「A社にもB社にも頼んでいるからよろしくね」と言われるよりも、専任媒介で「あなたの会社を信頼したから、お任せします」と言われた方が、責任感の重みがまったく違ってきます。

頼りにされればされるほど、「このお客様の期待になんとしても応えたい」「自分の足で買主様を見つけ出して喜んでもらいたい」と心に火がつくのが、営業マンという生き物の性分なのです。

複数の会社とやり取りをするのは、売主様ご自身にとっても大きな負担になります。

休日のたびに別々の会社から電話がかかってきたり、内覧のスケジュール調整に追われたりと、想像以上に気疲れしてしまうものです。

条件が許すのであれば、「この人になら任せられる」と心から思える一人の担当者を見つけ、二人三脚で進めていく方が、精神的にも穏やかな売却活動ができるはずです。

吉塚エリアの市場動向と、おもいで不動産の「本音」

福岡市博多区吉塚エリアは、交通の便が良く生活施設も整っているため、ファミリー層を中心に常に底堅い需要がある魅力的な地域です。

市場が活発に動いているエリアだからこそ、物件の良さを適切にアピールできれば、良いご縁に恵まれる可能性は十分にあります。

だからこそ私たち「株式会社おもいで不動産」は、どの契約形態を選んでいただいても、情報を隠す「囲い込み」は行いません。

売主様の利益を第一に考えた営業をお約束しています。

私たちの本音を少しだけ明かしてしまいますと、やはりお客様から「専任」や「専属専任」でお任せいただけた時が一番嬉しいです。

それは決して自社の利益を独占したいからではありません。

地域の数ある不動産会社の中から、「おもいで不動産をパートナーとして選んでくれた」という事実が、私たちの誇りであり最大のモチベーションになるからです。

そのご期待の大きさには、誠心誠意、全身全霊をもってお応えしたいと強く思っています。

まとめ：契約の形よりも大切なこと

様々な選び方の基準をお伝えしてきましたが、最後に一つだけ大切なことをお伝えさせてください。

一般媒介を選んだから失敗する、専任を選んだから絶対に成功する、というような正解は存在しません。

どの契約を選んだとしても、一番大切なのは「誰と一緒に進めるか」というパートナー選びです。

ご自身の不安な気持ちに耳を傾け、メリットだけでなくリスクも包み隠さず話してくれる担当者を見つけることが、後悔しない不動産売却の第一歩になります。

株式会社おもいで不動産では、「まずは話を聞いてみたい」「今の自分の家がどの契約に向いているか意見を聞きたい」といったご相談をいつでも歓迎しています。

私たちに相談したからといって、無理に契約を迫ったり、急かしたりすることは決してありません。

まだ売ると決めていない段階からでも、お茶を飲むような気軽な気持ちで、あなたの思いやご事情をお聞かせください。

いつでも同じ歩幅で、あなたのペースに合わせて、最善の選択を一緒に考えていきましょう。

この記事に関係する公的資料

• 国土交通省 宅地建物取引業法関係（報酬額・媒介契約）

制度と税率は改正されます。

実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。