遠方から売るとき受け取るべき5つの報告｜写真で確かめる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士東京や大阪にお住まいで、福岡市の実家を売る。
この形のご相談を、当社は毎月いただいています。
手続きは来福せずに進められます。
ただし、売っている間ずっと、ご自身の目では現地を確かめられません。
その穴を埋めるのが、不動産会社から受け取る報告です。
受け取るべきものは5つあります。
現況写真・近隣の状況・掲載画面・反響数・案内の記録です。
この記事は、県外や海外にお住まいで福岡市の不動産を売る方に向けて、この5つが何を証明するのかを説明します。
写真で分かることと分からないことを分け、報告が来ないときの言い方まで書きました。
来福せずに契約と決済まで進める手順そのものは福岡へ一度も行かずに売れる？4工程の進め方にまとめてあります。
2. 現況写真は、どこを撮ってもらいますか？
3. 近隣の状況は、誰がどう見るのですか？
4. 掲載画面と反響数は、どう確かめますか？
5. 報告が来ないときは、何と言えばよいですか？
6. 次にやること
遠方の売主は、何を受け取れば現地を確かめたことになりますか？
5つです。
それぞれ、確かめられることが違います。
| 受け取るもの | これで確かめられること | 届く間隔の目安 |
|---|---|---|
| 現況写真 | 建物と敷地が今どうなっているか | 月1回 |
| 近隣の状況 | 草木・郵便物・ごみ・近所からの連絡 | 月1回 |
| 掲載画面 | 買主に見える形で出ているか | 掲載の開始時と変更時 |
| 反響数 | どれだけ見られているか | 報告のたび |
| 案内の記録 | 実際に何組が内覧したか | 報告のたび |
上の2つは物件そのものの話、下の3つは売り方の話です。
遠方の売主が抜けやすいのは上の2つです。
売れるかどうかに意識が向くので、家が今どうなっているかの確認が後回しになります。
法律が決めているのは回数だけ。中身は決まっていない
宅地建物取引業法は、媒介契約を結んだ会社に業務処理状況の報告を義務づけています。
専属専任媒介契約なら1週間に1回以上、専任媒介契約なら2週間に1回以上です。
一般媒介契約には、この回数の定めがありません。
ここで注意していただきたいのは、回数は決まっていても、何を書くかは決まっていないという点です。
「広告を継続しています」の1行でも、回数の義務は満たしてしまいます。
だからこそ、何を出してもらうかを媒介契約の前に決めておいてください。
現況写真は、どこを撮ってもらいますか？
建物の4面、屋根まわり、境界の3か所が最低線です。
「全体が写った1枚」では、見たことになりません。
建物の4面と、屋根まわり
前面道路から1枚だけ送られてくることがよくあります。
その1枚に写るのは、たいてい玄関側だけです。
裏側の外壁が割れていても、北側の雨樋が外れていても、その写真には出てきません。
4面を頼むと、買主が内覧で指摘しそうな場所が先に分かります。
屋根は地上から見える範囲でかまいません。
瓦のずれと、軒先のたわみは、下から見上げれば写ります。
境界の杭と、隣地との境
境界標の写真は、引渡しの直前になって効いてきます。
杭が抜けている、アスファルトで埋まっている、隣の塀が越境している。
どれも、売り出す前に分かれば順番に手を打てます。
契約の直前に出てくると、測量の手配から始まり、引渡しが数か月遅れることもあります。
越境している場合の進め方は隣の塀が越境したまま売れる？境界の説明義務と裁判例に書きました。
写真では確かめられないこと
写真で分からないものを並べておきましょう。
- におい（排水の臭気、ペット、カビ）
- 床の傾きと、歩いたときのきしみ
- 水の出と、排水の流れ
- 夜の騒音と、朝の日当たり
- 通水を止めている家の配管の状態
このうち、においと床の傾きは買主が内覧で必ず気づきます。
気づかれてから説明するより、先に伝えておくほうが値引きの幅は小さくなります。
遠方で確かめられない場合は、現地に行く担当者に「においと床だけは体で確かめて、文章で書いてください」とお願いしてください。
写真に写らないものは、文章で受け取るしかありません。
近隣の状況は、誰がどう見るのですか？
見るのは現地に行く人です。
届く形は、文章と写真の2つ。
無人の家は、持ち主が気づかないところから評判が落ちていきます。
福岡市では、ごみの出し方で家の様子が目立つ
福岡市の家庭ごみは、夜間に収集されます。
持ち出しは、収集日の日没から午前0時までです。
市の指定袋以外で出されたごみは収集されず、警告シールが貼られます。
この仕組みが、無人の家にそのまま効いてきます。
誰かが玄関前に袋を置いていった場合、指定袋でなければ回収されません。
シールが貼られた袋が、次の収集日まで玄関前に残り続けます。
内覧に来た買主が最初に見るのが、その袋です。
燃えるごみの収集は週2回で、日程は地域ごとに違います。
月1回の巡回で郵便物とあわせて回収してもらえば、この状態は起きません。
出典：福岡市 家庭ごみの出し方
郵便受けは、空き家であることを外から教える
無人の家でいちばん早く変化が出るのは、郵便受けです。
1か月でダイレクトメールと広告が溢れ、投函口から紙がはみ出した状態。
この状態は、道を通る人に「ここは誰も住んでいない」と伝えてしまいます。
不法投棄と空き巣は、この合図を見て寄ってきます。
対策は2つです。
1つは郵便局へ転居・転送の届けを出すこと、もう1つは巡回のときに回収してもらうことです。
転送だけで済ませると、郵便物以外の広告が残ります。
当社は巡回時に回収し、月1回まとめてご指定先へお送りしています（送料込み）。
固定資産税の納税通知書のように、売るまでに必ず要る書類も、ここで取りこぼさずに受け取れます。
連絡の受け先を先に決め、巡回の報告で受け取る
枝が越境している、草が歩道に出ている、雨戸が開いたままになっている。
こうした連絡の相手は、たいてい隣のお宅です。
所有者が県外だと、連絡先が分からないまま時間が過ぎてしまうためです。
当社は空き家の管理をお預かりするとき、初回に隣接するお宅へごあいさつに伺います。
そのときに、建物についての連絡先もお伝えしておきましょう。
窓口が決まっていれば、草木の話が苦情に育つ前に片づきます。
当社の空き家管理は、月1回の巡回と写真つきの報告書を標準にしています。
外まわりの確認だけなら月6,600円（税込）、室内の通風・通水まで含めると月12,100円（税込）です。
台風や大雨のあとの臨時点検と草刈りまで含めたプランは月18,700円（税込）になります。
通常料金のエリアは、福岡市・糟屋郡・古賀市・福津市・宗像市・遠賀郡・北九州市・春日市・大野城市・筑紫野市・太宰府市としています。
3,000万円で売れる家なら、半年預けても外まわりのプランで4万円弱です。
売れるまでの間に雨漏りが進んで値引きの話になる額と比べて、どちらを選ぶかという判断です。
維持費そのものを抑える考え方は遠方の実家の維持費をゼロにする｜行かずに進める空き家の売却をご覧ください。
掲載画面と反響数は、どう確かめますか？
掲載画面はご自身で押して確かめ、反響数は3回ぶん並べて読みます。
この2つは、受け取ったあとの読み方で差が出ます。
掲載画面は、送られた画像ではなくURLで受け取る
スクリーンショットだけでは、今その画面が出ているかが分かりません。
画像は過去のある瞬間の写しなので、掲載が止まっていても同じように見えます。
URLをもらって、ご自身の端末で開いてください。
確かめるのは、物件が出ていること、写真の枚数、価格、そして検索結果に並ぶかどうかの4点です。
レインズについては、専任媒介・専属専任媒介なら登録証明書が渡されます。
売主が自分の登録情報を確認する方法はレインズは個人でも見られる？売主が確認できる画面にまとめました。
反響数と案内の記録は、前回と比べる
反響が20件あったと言われても、多いのか少ないのかは単独では読めません。
読めるようになるのは、同じ物件の前回と比べたときです。
見るのは、反響の数、問い合わせの数、案内（内覧）の組数の3つです。
反響はあるのに案内が0組なら、価格ではなく写真と掲載情報のほうを疑う順番になります。
数字の組み合わせごとの読み方は活動報告書はどこを見る？媒介契約中に確かめる数字に表で整理してあります。
案内の記録については、数だけでなく中身も聞いてください。
聞くのは、案内した日、何組か、どんなご家族だったか、そして何を言って帰られたかの4点です。
「収納が思ったより小さい」「学校までの坂がきつい」といった言葉は、次の一手を決める材料になります。
現地にいらっしゃれない売主にとって、この言葉が買主と唯一つながる場所です。
価格を下げるかどうかの判断も、数字より先にここから始めてください。
内覧のときの鍵は、誰が開けるのか決めておく
遠方の売主がもう1つ決めておくべきものが、鍵の預け方です。
無人の家なら、媒介契約の時点で不動産会社に鍵を預けます。
このとき、預けた本数と、保管する場所を書面に残してください。
内覧のたびに連絡が来る形にするか、会社の判断で開けてよいとするかも決めてください。
連絡を必須にすると、買主の都合に合わせられないまま、案内の機会を落とすことも起こります。
日程の調整に1日かかると、その買主は次の物件を見に行くためです。
当社は無人の物件では、開ける前に日時をご連絡し、終わったあとに施錠の確認を写真で報告しています。
居住中のお住まいを離れて売る場合は、鍵の扱いが変わるので、個別に決めます。
報告が来ないときは、何と言えばよいですか？
日付を入れて、書面で求めてください。
「どうなっていますか」では、同じ1行の返事が返ってきます。
最初に送る文
次のように、受け取るものと期日を並べて書きます。
- 前回の報告から2週間が経ちました
- 媒介契約書の報告の条項に基づき、次の5点をお願いします
- 建物4面と境界の写真、近隣の状況、掲載URL、反響数、案内の組数
- 〇月〇日までにメールでお送りください
条項を挙げて、期日を切る。
この2つが入っているだけで、返ってくるものが変わります。
電話ではなくメールで送ってください。
いつ何を求めたかが残るので、次の話がしやすくなります。
それでも来ないとき
媒介契約には期間があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は、3か月を超えられません。
満了を待って別の会社へ切り替える方法が、いちばん摩擦が少ない選び方です。
報告が来ない状態が続く場合は、免許を出している行政庁の窓口にも相談できます。
福岡県内に本店がある会社なら、福岡県の宅地建物取引業の担当課が窓口です。
媒介契約の種類ごとの違いは媒介契約の種類のページにまとめてあります。
次にやること
媒介契約を結ぶ前に、上の5つを出してもらえるかを聞いてください。
「月1回、建物4面と境界の写真、近隣の状況、掲載URLをください」と伝えるだけで足ります。
断られる、あるいは曖昧な返事が返ってくる会社は、遠方の売主には向きません。
当社は遠方から福岡の不動産を売却のページで、来福なしで引渡しまで進めた案件の流れを公開しています。
実家が無人になっている場合は、売却の相談と空き家管理をあわせてご検討ください。
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