【博多区吉塚】契約不適合責任で損しない3つの備えと免責の範囲
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「実家を売りたいけれど、古い家だから売った後に文句を言われないか心配…」
「もし雨漏りが見つかったら、修理代を請求されるの？」
吉塚・千代エリアで築30年以上の物件をご所有の方から、このようなご相談をよくいただきます。
特に2020年の民法改正で、以前の「瑕疵（かし）担保責任」が「契約不適合責任」へと変わりました。
売主様の責任がはっきり決められたことで、不安を感じている方は多くいらっしゃいます。
結論から言うと、「正しい準備と交渉」を行えば、古い家でも怖がる必要はありません。
この記事では、難解な法律用語をなるべく使わず解説します。
「どうすれば後で揉めずに、安心して売却できるか」という一点に絞って、プロの防衛策を見ていきましょう。
2. 2. あなたの売却はどっち？責任を回避する「2つのルート」
3. 3. 吉塚エリア特有の「要注意ポイント」
4. まとめ：正直に伝えれば、不動産売却は怖くない
5. この記事に関係する公的資料
1. そもそも「契約不適合責任」とは？（5分でわかる要点）
契約不適合責任とは、簡単に言うと「契約書に書いていない不具合があった場合、売主が責任を負う」というルールです。
買主は「契約した内容と違うじゃないか！」と主張できるわけです。
具体的に、どのようなケースで責任を問われることが多いのでしょうか？
代表的な例を見てみましょう。
なお、一棟アパートやビルではエレベーターや受水槽も対象に入ります。
一棟ものの免責の考え方は一棟売却の契約不適合責任｜買主が業者か個人かで変わる免責にまとめました。
-
雨漏り（天井のシミや、壁の内側の腐食など）
-
シロアリ被害（床下の食害や、柱の損傷）
-
給排水管の故障（水漏れや、詰まりによる逆流）
-
建物の傾き（床にビー玉を置くと転がる、ドアや窓が閉まりにくい、基礎のひび割れなど）
これらが「引き渡し後」に見つかった場合、買主はあなたに対して以下の4つの請求権を持ちます。
-
追完請求（直してください）
-
代金減額請求（直さないなら、その分安くしてください）
-
契約解除（話が違うから、契約を白紙にします）
-
損害賠償（損をした分のお金を払ってください）
特に怖いのが「修補請求（修理代）」です。
売却代金が入ってきても、後から数百万円の修理費を請求されては、何のために売ったのか分かりません。
これを防ぐためには、「責任を負う期間」と「回避ルート」を知っておく必要があります。
2. あなたの売却はどっち？責任を回避する「2つのルート」
売却方法によって、あなたが負うべき責任の重さは全く異なります。
ご自身の状況に合わせて、最適なルートを選んでください。
ルートA：個人の方へ売る場合（仲介）
SUUMOやアットホームなどに掲載し、一般の個人の方に買ってもらう方法です。
この場合、原則として「3ヶ月間」程度の契約不適合責任を負う契約が一般的です。
不動産会社を通さず個人どうしで売る場合は、この期間を自分たちで決めることになります。
そのときに何を用意し、どこまで情報が届くのかはジモティーで不動産は売れる？届く範囲と契約の現実に書きました。
「3ヶ月も不安なまま過ごすのは嫌だ…」
そう思う方のための、プロが使う2つの防御テクニックをご紹介します。
① 「インスペクション（建物状況調査）」で全てさらけ出す（最強の防御）
これが最も正しく、安全な方法です。
売出し前に数万円の費用をかけてプロに検査（インスペクション）を依頼し、建物の状態を丸裸にします。
「ここに雨漏り跡があります」
「床がこれくらい傾いています」
これらを事前に把握し、重要事項説明書に記載します。
その上で、「この不具合があることを承知で買ってください」と契約すれば、その部分については契約不適合責任を問われません。
買主様も「どこを直せばいいか」が事前にわかります。
リフォーム費用を見積もった上で購入できるため、お互いにWin-Winでトラブルになりにくいのです。
② 価格交渉の交換条件として「免責（現状渡し）」にする
どうしても責任を負いたくない場合の交渉術です。
購入希望者から「もう少し安くなりませんか？」と価格交渉が入った際、ただ安くするのではなく、こう切り返します。
「分かりました。お値引きに応じる代わりに、契約不適合責任は『免責（現状渡し）』という条件でいかがでしょうか？」
つまり、「安くする代わりに、後で何があっても文句は言わないでね」というバーター取引（交換条件）です。
これなら、あなたも安心して値引きに応じることができます。
ルートB：不動産会社に売る場合（買取）
おもいで不動産のような業者が直接買い取る方法です。
この場合、多くのケースで「契約不適合責任は免責（責任なし）」となります。
プロである不動産会社は、リフォームや修繕を前提に買い取ります。
そのため、後から「雨漏りがあった！」と売主様に文句を言うことは原則ありません。
「とにかく後腐れなく、精神的に楽に手放したい」という方には、このルートが選ばれています。
▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】空き家を放置していませんか？「買取」なら不要な不動産を現状のままで即現金化できます
3. 吉塚エリア特有の「要注意ポイント」
最後に、私たちが拠点を置く福岡市博多区吉塚・千代エリア特有の事情についてお話しします。
このエリアは、昭和50年代以前に建てられた木造住宅や、長屋形式の建物が多く残っています。
こうした物件で特にトラブルになりやすいのが、先ほど挙げた「建物の傾き」と「境界の不明確さ」です。
-
建物の傾き（地盤の変化や経年劣化により、ビー玉が転がる程度の傾きが生じているケース）
-
境界（隣の家との境界線が曖昧だったり、ブロック塀が越境していたりするケース）
これらも契約不適合（数量不足や権利に関する不適合）に含まれる可能性があります。
だからこそ、吉塚エリアで古い家を売るときは、「隠さず、調べ、伝える」の順で進めます。
「うちは大丈夫かな？」と不安な方は、売りに出す前に一度ご相談ください。
地元の特性を知り尽くした私たちが、リスクの洗い出しをお手伝いします。
まとめ：正直に伝えれば、不動産売却は怖くない
契約不適合責任という言葉は重く響きます。
しかし要は、「嘘をつかない」「知っていることは全部話す」「分からないことはプロに調べてもらう」という誠実さがあれば、恐れることはありません。
-
個人に売るなら（インスペクションで「安心」をプラスするか、価格交渉で「免責」を勝ち取る）
-
手間なく売りたいなら（業者買取で「完全免責」を選ぶ）
どちらがあなたに合っているか、まずは現状の整理から始めてみませんか？
株式会社おもいで不動産は、あなたの「売りたい」だけでなく、「売った後の安心」までを守る契約書作成を徹底しています。
まだ売ると決めていなくても構いません。
お茶を飲むような感覚で、お気軽にお話ししに来てください。
▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】築古マンションが売れない3つの理由と「損しない」脱出ルート
この記事に関係する公的資料
制度と税率は改正されます。
実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。