ジモティーで不動産は売れる？届く範囲と契約の現実
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士ジモティーに不動産を出すことはできます。
不動産のカテゴリがあり、所有者本人の投稿を受け付ける仕組みが用意されています。
この記事で見るのは、出せるかどうかではなく、出したあとに何が起きるかです。
見るのは2つ。
情報が届く人の範囲と、買主が決まったあとに自分で用意するものです。
当社は福岡市博多区千代で売却の相談を受けていて、「ジモティーで売れますか」という質問は実際に届きます。
先に答えを書くと、現金で買える相手がすでにいる場合には現実的な選択肢です。
2. ジモティーに出すと、情報はどこまで届きますか？
3. 買主が見つかったあと、自分で用意するものは何ですか？
4. 福岡市で自分で売るなら、どこで何をそろえますか？
5. ジモティーが現実的になるのは、どんな場面ですか？
6. 自分でやる部分とプロに任せる部分は、どう切り分けますか？
ジモティーに不動産を出すことはできますか？
出せます。
不動産のカテゴリがあり、所有者であることを確かめる手順が投稿の前に組み込まれています。
この手順を先に知っておくと、何が止まり、何が通るのかの見分けがつくはずです。
投稿には不動産登記簿の画像が必要
不動産のカテゴリに投稿するときは、不動産登記簿の画像をアップロードすることになります。
認証に使えるのは、不動産登記簿謄本・登記識別情報通知・登記済権利証のいずれかの原本を撮影した画像です。
ジモティーのヘルプには、これ以外の書類では認証できないと書かれています。
名義人でない人が勝手に出すことはできない作りになっているわけです。
登記名義とアカウントの身分証が一致しないと載らない
登記簿の所有者と、アカウントに登録した身分証の情報が違うと、投稿は掲載されません。
相続した実家を、登記が親の名義のまま出そうとすると、ここで止まります。
先に相続登記を済ませておく必要があるということです。
名義が一致する書類を出せない場合は、アカウントの法人認証という別の道が用意されています。
法人認証をすると、新規投稿のときに登記簿の提出は不要です。
「怪しい」と言われるのは、確認の仕組みが外から見えないため
検索の候補には「ジモティー 不動産 怪しい」という言葉が並びます。
ただ、ここまで見たとおり、所有者の確認は投稿の段階で行われているわけです。
投稿ガイドラインでは、不動産や中古車のカテゴリで1か月に300件を超える投稿も禁じられています。
不安の中身は、場の作りではなく、このあと見る「契約を誰が作るのか」のほうです。
ジモティーに出すと、情報はどこまで届きますか？
届くのは、その地域でジモティーを見ている人だけです。
家やマンションを探している人が最初に開く場所とは、範囲が重なりません。
SUUMOやアットホームは、掲載に宅建業の免許が要る
大手のポータルサイトは、宅地建物取引業の免許を持つ会社であることを掲載の条件にしています。
そのため、売主が個人として自分で物件を載せる形にはなっていません。
仕組みの詳しい話はSUUMOに個人で物件を掲載できるかに分けて書きました。
ジモティーが「個人が募集を出せる数少ない場」と言われるのは、ここが理由になります。
レインズは宅地建物取引業者だけが使う
レインズは国土交通大臣が指定した機構が運営する、不動産会社どうしの情報システムです。
利用できるのは宅地建物取引業者で、宅地建物取引士の登録だけでは会員になれません。
一般の方が直接検索することもできない仕組みです。
つまり、全国の不動産会社がそれぞれの顧客に紹介する経路には、個人の投稿は乗りません。
売主として何が見られるのかはレインズは個人でも見られるかにまとめてあります。
出典：レインズ 制度の説明
「見た人の数」ではなく「買える人の数」で数える
閲覧数が伸びても、その人たちが買える人かどうかは別の話です。
不動産の買主になれるのは、資金を用意できて、その地域にその時期に住む予定がある人だけ。
3,000万円の住まいなら、現金か住宅ローンのどちらかが先に決まっていることが条件になります。
そして買える人の多くは、住まいを探すときにまずポータルサイトを開きます。
見てくれた人が100人いても、この条件に当てはまる人が0人なら成約には進みません。
範囲の狭さは、相手が決まっている売り方なら問題になりません。
買主が見つかったあと、自分で用意するものは何ですか？
売買契約書・付帯設備表・物件状況報告書と、登記を移す段取りです。
仲介が入る取引では不動産会社が作る書類で、個人どうしの売買では誰も作りません。
重要事項説明書は宅地建物取引士が記名する書面
宅地建物取引業法35条の重要事項の説明と、37条の書面の交付は、宅地建物取引業者に課された義務です。
義務の相手が業者なので、業者が関わらない個人どうしの売買には及びません。
法律が求めていないという意味では、無くても契約は成立します。
ただ、境界・越境・接道・設備の不具合・ハザードの情報は、誰かが調べなければ買主に伝わりません。
伝わらないまま引き渡すと、そのあと説明を求められるのは売主です。
契約不適合責任の期間を、自分で決めることになる
引渡しのあとに雨漏りや配管の不具合が出たとき、売主が負う責任を契約不適合責任といいます。
宅建業者が売主になる売買では、この責任の期間を引渡しから2年より短くできません。
個人が売主になる場合、この決まりは当てはまりません。
期間を3か月に縮めることも、現況のままで免責にすることも、買主が納得すれば契約に書けます。
裏を返すと、何も書かなければ民法の原則がそのまま当てはまります。
書かないほど売主に有利、という話ではないわけです。
住宅ローンを使う買主には、書類が2つ足りない
ここは因果を取り違えやすいところなので、事実を2つに分けて並べます。
1つめは、重要事項説明書が宅地建物取引士の記名する書面で、業者が関わらないと作られないという事実です。
2つめは、金融機関が審査で何を求めているかという事実のほう。
フラット35の中古住宅の案内には、共通で必要な書類が挙げられています。
借入申込書・所得証明書類・売買金額を確認できる書類・住宅と土地の登記事項証明書の4つです。
重要事項説明書の写しは、金融機関によって必要になる場合があると案内されています。
さらに資金を受け取る手続きの前に、技術基準への適合を示す適合証明書を出すことが必要です。
中古住宅の適合証明書は、検査機関か適合証明技術者に依頼して取ります。
「重要事項説明書が無いとローンが通らない」と言い切る説明も見かけますが、公式の案内はそこまで書いていません。
書いてあるのは、売買契約書が必ず要ることと、重要事項説明書が場合によって要ることの2つです。
福岡市で自分で売るなら、どこで何をそろえますか？
窓口は法務局と区役所の2か所に分かれています。
仲介が入るときは会社が代わりに取る書類なので、自分で売ると移動と手数料がそのまま乗ります。
印鑑証明書は区役所で300円、コンビニなら250円
福岡市の印鑑登録証明書は、区役所の市民課か出張所の窓口で1通300円です。
請求できるのは印鑑登録をしている本人だけで、印鑑登録証の持参が条件になります。
郵送での請求は受け付けていません。
コンビニ交付なら1通250円で、毎日6時30分から23時00分まで取れます。
平日に窓口へ行けない方は、こちらのほうが早く終わります。
7区それぞれの窓口の場所は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。
登記の書類は法務局、税の書類は区役所
登記事項証明書・公図・地積測量図は法務局で取ります。
ジモティーの投稿で求められる登記簿も、ここで取るものです。
固定資産の評価証明書と公課証明書は区役所の扱いで、法務局では出ません。
売却で使う書類の一覧は売却に必要な書類に並べてあります。
どの書類がどの場面で要るのかを先に見ておくと、取り直しが減ります。
価格は福岡市7区の中央値から逆算する
自分で売る場合、価格を決めるのも自分です。
当社は国土交通省の取引価格情報をもとに、福岡市7区の中央値を集計して公開しています。
博多区のマンション3LDK系の中央値は2,700万円、中央区では4,200万円でした。
同じ3LDKでも区をまたぐと1,500万円ひらくので、市内の平均では値付けの根拠になりません。
高すぎれば問い合わせが来ない期間がそのまま延び、安すぎれば相場を知らないまま手放すことになります。
区ごとの数字は福岡市の売却相場でご覧いただけます。
ジモティーが現実的になるのは、どんな場面ですか？
買う人がすでに決まっていて、その人が現金で買える場面です。
この2つがそろうと、届く範囲の狭さも、ローンの書類の話も関係しなくなります。
隣地の方・親族・いまの借主に売るとき
隣の土地を広げたい方、同じ敷地に住む親族、賃貸で借りている方。
この3者はすでに物件を知っているので、募集の範囲が狭くても困りません。
ジモティーを使うというより、相手が決まった取引の受け皿として使う形になります。
そこから先の段取りは不動産の個人売買はどこまで自分でできるかに書きました。
現金で買える相手なら、融資の段取りが消える
買主が現金で買うなら、適合証明書も金融機関の書類も要りません。
残るのは、契約書を作ることと、登記を移すことの2つ。
登記は司法書士に依頼すれば進みますし、契約書の確認だけを専門家に頼むこともできます。
ただし現金取引では、お金と権利を同時に動かす段取りを誰かが握る必要があります。
そこで起きやすい食い違いは個人間売買のトラブルにまとめました。
決済当日の流れを1時間ごとに追ったのが売買契約から引渡しまでにやることです。
価格を競わせたいときには向かない
反対に、少しでも高く売りたい場合は、買いたい人が複数いる状態を作ることになります。
そのためには、探している人の目に触れる場所に出すことが前提です。
届く範囲が狭いほど、比べる相手がいない価格で決まります。
ここは好みの問題ではなく、人数の問題です。
自分でやる部分とプロに任せる部分は、どう切り分けますか？
資格が要るものと要らないもので線を引くと、迷いが減ります。
この線は好みで動かせないので、先に引いておくのが順番としては早いところです。
資格が要らないのは、募集・案内・片付け
写真を撮る、文章を書く、問い合わせに答える、室内を案内する、荷物を片付ける。
これらに資格は要りません。
住んでいた方がいちばん詳しい部分でもあります。
日当たり、設備の使い勝手、ご近所の様子は、調べた人より住んだ人の言葉が具体的です。
資格が要るのは、重要事項説明と登記
重要事項説明書の記名は宅地建物取引士、登記の申請の代理は司法書士の仕事です。
ここを省くと、買主が住宅ローンを使えなくなるか、引渡し後の説明を売主が1人で負います。
4つの売り方の違いは仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較で並べてご覧ください。
いまの相場と、どの売り方が合うかは無料査定でお出しします。
なお当社には、売主が募集や案内を分担し、そのぶん当社の通常料金から仲介手数料を割り引くじぶん売却という形もあります。