仲介手数料無料・半額は売却でも使える？買う側との違い

「仲介手数料無料・半額」の広告は、誰の手数料の話ですか

大半が、賃貸の部屋を借りる人と、新築の建売住宅を買う人に向けた広告です。

検索の言葉は同じ「仲介手数料 無料」でも、売る側と買う側では報酬の受け取り方そのものが違います。

まず、この2つを分けて見てください。

賃貸の「半額」は、もともとの原則に戻しているだけ

居住用の建物の賃貸を不動産会社が仲介するとき、貸主と借主の一方から受け取れる報酬は、原則として借賃1か月分の0.55倍までです。

借賃8万円の部屋なら、借主が払う上限は4万4,000円という計算になります。

1か月分の1.1倍、つまり8万8,000円まで受け取れるのは、依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合だけです。

しかもこの承諾は、依頼を受ける時点で得ておく必要があります。

あとから取った承諾は認められません。

つまり賃貸の「半額」は、特別な値引きというより、法律が原則としている水準に戻した状態に近いものです。

出典：国交省 解釈・運用の考え方

新築の建売住宅は、買う側が0円になることがある

新築の建売住宅を買うときに仲介手数料0円が成り立つのは、売主が建売業者だからです。

仲介した会社は売主である業者の側から報酬を受け取れるので、買主から受け取らなくても仕事として成り立ちます。

当社も2022年に、福岡県の新築建売を仲介手数料0円でお手伝いするサービスを作りました。

そのときに代表の野上が書いた理由は2つです。

1つは、新築の建売は売主の業者が調査をしていて、建物の保証も10年間ついているため、仲介する会社の仕事が少ないこと。

もう1つは、ポータルサイトへの掲載料や撮影・編集の費用をかけず、買いたい物件をご自身で探してきていただく形にしたことです。

広告にかけるお金を使わないぶんを、手数料0円という形に回しています。

当時の考え方は代表のブログに残しています（新築建売仲介手数料0円のサービス提供開始）。

売る側の手数料は、同じ理屈では下がらない

売主の売却を仲介する場合、その会社が報酬を受け取れる相手は売主しかいません。

買主側にも別の会社が付けば、その会社は買主から受け取ります。

つまり、買う側の0円を成り立たせていた「他の誰かが払っている」という構図が、売主側には最初から無いわけです。

売買の媒介で受け取れる報酬の上限は、売買代金が400万円を超える場合、代金の3％に6万円を加えた額とこれに対する消費税です。

この上限が、売主の仲介手数料の出発点になります。

出典：国交省 報酬の額の告示

福岡市で家を売ると、仲介手数料はいくらになりますか

売買代金が800万円を超えるなら、代金×3％＋6万円に消費税を加えた額です。

3,000万円で売れた場合は105万6,000円（税込）になります。

この金額が、広告の「無料・半額」を気にされる理由そのものです。

福岡市7区の3LDKで計算すると

当社が国土交通省の取引価格情報から集計した、福岡市7区の3LDK系マンションの成約価格の中央値で計算すると、次のようになります。

区	3LDK系の中央値	仲介手数料（税込）
中央区	4,200万円	145万2,000円
早良区	3,550万円	123万7,500円
城南区	3,000万円	105万6,000円
博多区	2,700万円	95万7,000円
西区	2,700万円	95万7,000円
東区	2,600万円	92万4,000円
南区	2,300万円	82万5,000円

博多区の2,700万円で考えると、手数料は95万7,000円です。

仮にこれが半額になれば、差は47万8,500円になります。

引っ越し代と、荷物の処分費をまとめて払える程度の金額。

気になって当然の差です。

区ごとの価格は福岡市の売却相場のページで、間取り別・面積別までご覧いただけます。

800万円以下なら、計算式そのものが変わる

売買代金が800万円以下の場合は、上の計算式ではなく、30万円に消費税を加えた額を受け取れる特例があります。

2024年7月に、対象が400万円以下から800万円以下へ広がったものです。

当社はこの特例で計算します。

ただし適用には、媒介契約の前のご説明とご同意が必要です。

計算の詳細は800万円以下の不動産売却｜仲介手数料の上限33万円（税込）と計算方法にまとめています。

売主向けに「半額」をうたう会社は、何を割引しているのですか

多くは条件付きで、その条件を満たさなければ通常料金に戻ります。

見るべきなのは割引率ではなく、どういうときに割引が消えるのかという部分です。

よくある条件は「買主も自社で見つけたとき」

売主向けの割引で見かけるのは、買主もその会社が自分で見つけた場合に限る、という条件です。

その場合、会社は売主と買主の両方から報酬を受け取れるので、売主側を割り引いても合計額が確保できます。

逆に、他社が連れてきた買主で決まったときは、受け取れるのは売主からの分だけになります。

そこで通常料金に戻るのなら、広告に書かれた「半額」は、結果によって消える条件付きの料金ということです。

この条件には、もう一つ別の問題がついてきます。

自社で買主を見つけたときだけ割引になるなら、他社からの問い合わせを通さない動機が生まれます。

いわゆる囲い込みです。

他社の買主で決まると割引が消える会社に、他社の買主を積極的に探す理由はありません。

売主から見ると、手数料が47万円安くなる代わりに、買主候補の数が減ることになります。

価格が50万円下がれば、割引の効果はそこで消える計算です。

確かめ方は不動産売却の囲い込みとは？レインズで確認する方法と対策に書いています。

条件が広告に書かれているかを見る

割引や値下げをうたう広告は、その条件が分かるように示されていなければなりません。

価格や取引条件について、実際よりも著しく有利だと消費者に誤認させる表示は、景品表示法が禁じる有利誤認表示にあたります。

「半額」と大きく書いてあるのに、適用の条件がどこにも見当たらない。

そういう広告を見つけたら、条件を書面で出してもらってください。

口頭で「だいたい大丈夫です」と言われた条件は、あとで確かめようがありません。

出典：消費者庁 有利誤認表示

金額は媒介契約の前に、説明と合意が要る

仲介手数料は、媒介契約を結ぶ前に、上限の範囲内で金額を説明し、依頼者と合意する必要があります。

国土交通省の解釈・運用の考え方に、そう明記されています。

ですから「売れてから計算します」「だいたい3％です」で媒介契約に進むのは、順番が逆です。

割引があるかないかに関係なく、金額は契約の前に確かめられます。

売主の仲介手数料が0円になる形はありますか

あります。

当社のような不動産会社が物件を直接買い取る形なら、仲介手数料はかかりません。

ただし、0円になるぶん価格が下がるので、手数料だけを見て選ぶと判断を誤ります。

買取で手数料がかからない理由

買取は、当社が買主になる取引です。

売主と買主のあいだを仲介しているわけではないので、仲介の報酬という概念がそもそも発生しません。

そのかわり、当社が転売できる価格で買うことになるため、買取価格は相場の5〜7割程度が目安になります。

内訳は買取価格が相場の5〜7割になる理由｜差額の内訳に書きました。

手数料ではなく、手取りで並べて比べる

博多区の3LDK、中央値の2,700万円で並べてみます。

仲介で2,700万円で売れた場合、仲介手数料95万7,000円を引いた残りは2,604万3,000円です。

同じ物件を買取で手放すと、価格は相場の6割で1,620万円。

仲介手数料は0円ですから、そのまま1,620万円が残ります。

差は984万3,000円。

仲介手数料の95万7,000円の、10倍を超える開きになります。

手数料0円という言葉だけで選ぶと、この差を見落とします。

買取が向くのは、期日が決まっている場合と、近所に知られずに手放したい場合です。

媒介契約の前に確かめる2つのこと

確かめるのは、手数料が下がるときに何が減るのかと、実費の扱いです。

どちらも、媒介契約を結ぶ前なら紙で出してもらえます。

減るのは作業か、それとも売る力か

手数料が下がるときは、必ずどこかが減っています。

売主が書類の取得や写真の撮影を引き受けて、会社の作業時間が減るのなら、減ったのは作業です。

一方で、ポータルサイトへの掲載を省く、レインズへの登録を遅らせる、内覧の対応を減らすという形で下がるなら、減っているのは売る力です。

後者は、売却価格そのものに跳ね返ります。

確かめ方は難しくありません。

レインズに登録する期日、ポータルサイトのどこに何枚の写真を出すか、問い合わせに何時間以内で返すか。

この3つを媒介契約の前に聞いて、通常料金のときと同じ答えが返ってくるなら、減っているのは作業のほうです。

ですから聞く順番は「何％引きですか」ではなく、「何の作業が無くなるのですか」からにしてください。

実費は手数料とは別にかかる

手数料が安くても、実費は別に出ていきます。

マンションなら管理会社が発行する書類の費用、戸建てなら登記や測量の費用です。

抵当権の抹消は1〜2万円台、境界確定測量は40〜60万円程度が目安です。

手数料の割引額が47万円でも、測量が必要な土地なら、その差はほぼ消えてしまう計算になります。

費用の全体像は手取り計算シミュレーターで並べてご確認いただけます。

次に何をすればよいですか

まず、見ている広告が売る側の話なのか買う側の話なのかを、もう一度確かめてください。

売る側の話であれば、書面で求めるものは2つです。

割引の条件と、条件を満たさなかったときの金額。

この2つが紙に出てくれば、あとから「言っていない」が起きません。

そのうえで、ご自身の物件でいくら残るのかを知りたい場合は、手取り計算シミュレーターか無料査定をお使いください。

福岡市の相場をもとに、価格と費用を並べてお出しします。

なお当社には、売主が売却の準備を担当するぶん、当社の通常料金から20％または30％を割り引くじぶん売却という仕組みがあります。

対象は福岡市と近郊の区分所有マンションで、無料や半額ではありません。

割引が自動で適用されることもありません。

担当していただく範囲と割引率、割引後の金額を、媒介契約の前に書面でご提示したうえで決める形にしています。