福岡で仲介手数料を抑える3つの方法｜手取りで比べる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市でマンションを売るとき、仲介手数料を抑える道は3つあります。
上限の範囲で金額を協議する、買取を選んで手数料そのものを無くす、売却の作業を売主様が分担して割引を受ける、この3つです。
どれを選ぶ場合も、比べる物差しは1つだけにしてください。
引渡しの日に手元へ残る金額、つまり手取りです。
手数料を3割引いても、3,000万円の売却なら変わるのは31万6,800円です。
成約価格が1%、つまり30万円下がるだけで、その差はほぼ消えます。
この記事は、福岡市にマンションを持っていて、費用を抑えて売りたいと考えている方のために書きました。
2. 手数料が下がっても、手取りが増えないことがあります
3. 上限の範囲で協議するとき、何を聞けばよいですか
4. 買取なら手数料はかかりませんが、価格はどうなりますか
5. 作業を分担すると、どこまで下がりますか
6. 次に何をすればよいですか
福岡で仲介手数料を抑える方法は、いくつありますか
売主様が実際に取れる方法は、3つに分かれます。
1つめが、上限の範囲で金額を協議する方法。
2つめが、買取を選んで仲介手数料そのものを無くす方法。
3つめが、売却に必要な作業の一部を売主様が引き受けて、その分の割引を受ける方法です。
3つは「何を差し出すか」が違います
金額だけを見ると、どれも「手数料が下がる方法」に見えます。
実際には、下がる代わりに手放すものが3つとも違います。
協議で下げた場合、手放すのは会社が販売にかける費用と人手です。
買取で下げた場合、手放すのは成約価格そのもの。
作業の分担で下げた場合、手放すのは売主様の時間と手間です。
| 方法 | 手数料の下がり方 | 差し出すもの | 向いている方 |
|---|---|---|---|
| 上限の範囲で協議する | 会社と条件によって変わる | 販売にかける費用と人手 | 条件を書面で確かめられる方 |
| 買取で売る | 0円になる | 成約価格（相場の5〜7割） | 引渡しの期日が決まっている方 |
| 作業を分担する | 当社の通常料金から2〜3割 | 売主様の時間と手間 | 書類や撮影を自分で動かせる方 |
福岡市7区だと、上限はいくらになりますか
仲介手数料の上限は成約価格で決まるため、同じ3LDKでも区によって金額が変わります。
国土交通省の取引価格情報から、福岡市7区の3LDK系マンションの中央値を拾いました。
対象は2024年第2四半期から2026年第1四半期までの取引です。
| 区 | 3LDKの中央値 | 上限（税込） | 2割引いた場合 | 3割引いた場合 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 4,200万円 | 1,452,000円 | 1,161,600円 | 1,016,400円 |
| 早良区 | 3,550万円 | 1,237,500円 | 990,000円 | 866,250円 |
| 城南区 | 3,000万円 | 1,056,000円 | 844,800円 | 739,200円 |
| 博多区 | 2,700万円 | 957,000円 | 765,600円 | 669,900円 |
| 西区 | 2,700万円 | 957,000円 | 765,600円 | 669,900円 |
| 東区 | 2,600万円 | 924,000円 | 739,200円 | 646,800円 |
| 南区 | 2,300万円 | 825,000円 | 660,000円 | 577,500円 |
中央区と南区の差は、上限そのもので62万7,000円。
割引率の話をする前に、ご自身の区がどの帯にいるかを見ておくと、金額の感覚がつかめます。
区ごとの相場は福岡市の売却相場に、間取り別・面積別まで分けて載せました。
ここまでの表は、400万円を超える売却に使う速算式での計算です。
成約価格が800万円以下の場合、低廉な空家等の特例という別の決まりが使えます。
この特例で受け取れるのは、30万円＋消費税です。
当社は800万円以下の売却では、この特例の金額で計算しています。
適用には、媒介契約を結ぶ前の説明と合意が必要です。
詳しくは仲介手数料無料・半額は売却でも使える？で、広告の「無料」「半額」が誰に向けたものかと合わせて説明しています。
手数料が下がっても、手取りが増えないことがあります
手数料の割引が効くのは、成約価格が同じときだけです。
価格が少し下がると、割引で浮いた金額はすぐに打ち消されます。
先に見るべきなのは割引率ではなく、成約価格のほうです。
3,000万円で売れたときの手取りを並べる
福岡市城南区の3LDKの中央値、3,000万円で計算します。
税金と実費は別にかかるので、ここでは成約価格から仲介手数料だけを引いた金額を並べました。
| 売り方 | 成約価格 | 仲介手数料（税込） | 差引後 |
|---|---|---|---|
| 通常の売却（上限で計算） | 3,000万円 | 1,056,000円 | 28,944,000円 |
| 作業を分担して2割引く | 3,000万円 | 844,800円 | 29,155,200円 |
| 作業を分担して3割引く | 3,000万円 | 739,200円 | 29,260,800円 |
| 買取（相場の5〜7割） | 1,500〜2,100万円 | 0円 | 15,000,000〜21,000,000円 |
3割引いても、増えるのは31万6,800円です。
買取は手数料が0円ですが、差引後の金額は通常の売却より790万円以上少なくなります。
価格が1%下がると、割引は消えます
同じマンションが2,970万円で売れた場合を計算してみましょう。
価格は30万円、つまり1%下がっただけです。
上限で計算した仲介手数料は1,046,100円になり、差引後は28,653,900円。
3,000万円で売れて上限を払った場合と比べると、手取りは29万100円減ります。
この29万円は、手数料を3割引いて浮く31万6,800円とほぼ同じ大きさです。
当社が最初にお見せするのは、割引率ではなく売出し価格の根拠です。
手数料だけを見ても、手取りは出ません
仲介手数料は、譲渡所得を計算するときの譲渡費用に入ります。
手数料が31万6,800円減れば、その分だけ譲渡所得は増えます。
所有5年超で長期譲渡の20.315%がかかる方なら、税金は約6万4千円増える計算です。
手取りの増え方は31万円ではなく、25万円ほどに落ち着きます。
譲渡益が出ない方には、この目減りはありません。
引かれるお金は、手数料と税金だけではありません。
抵当権抹消は1〜2万円台、登記上の住所が古い場合の住所変更登記は約14,000円。
売買契約書の印紙税は、1,000万円から5,000万円の契約なら1万円で、この軽減措置は2027年3月31日までの契約に使えます。
マンションでは、引渡しの日まで管理費と修繕積立金も払い続けます。
ご自身の数字で確かめるときは手取りの試算に価格と取得費を入れてください。
費用が引かれる順番は福岡市の不動産売却｜費用の内訳と手取りの目安で一覧にしました。
上限の範囲で協議するとき、何を聞けばよいですか
聞く順番は、金額・内訳・書面の3つです。
金額だけを下げてもらうと、販売活動の何が減ったのかが分からなくなります。
告示が決めているのは、超えてはいけない線だけ
「価格×3%＋6万円＋消費税」は、国が示した上限です。
定価ではありません。
国土交通省の通達も、限度額を当然に請求できるものではないと書いています。
仕組みそのものは売却の仲介手数料は値引きできる？でくわしく分解しました。
減ったのは作業か、それとも売る力か
当社は、通常の売却では上限を基準にしています。
その理由は、広告・内覧対応・調査・契約の実務が、価格に関係なく同じだけかかるからです。
金額が下がるときは、必ず何かが減ります。
減ったのが売主様の負担なら、手取りは増えます。
減ったのが広告の本数や問い合わせへの応答なら、成約価格が下がって手取りはかえって減る形です。
どちらなのかは、「何をしてもらえるか」を書面で見れば分かります。
出典：国交省 報酬の額の告示
買取なら手数料はかかりませんが、価格はどうなりますか
価格は相場の5〜7割になることが多いです。
買取では不動産会社そのものが買主になるため、仲介手数料は発生しません。
手数料が0円になる代わりに、成約価格のほうが大きく下がる形です。
相場の5〜7割になる理由
買い取った会社は、リフォーム・保有中の管理費や固定資産税・再販時の広告費を負担します。
売れ残る期間の金利も会社側のリスクです。
その分が買取価格から引かれます。
内訳は買取価格が相場の5〜7割になる理由に金額の目安まで書きました。
買取が手取りで勝つのはどんなときか
価格だけを見れば、買取は通常の売却に届きません。
それでも買取を選ぶ理由は、時間と確実さにあります。
住み替え先の決済日が決まっていて、売れない月の二重負担を避けたいとき。
相続した部屋の管理費と修繕積立金を、毎月払い続けたくないとき。
近所に売り出しを知られたくないとき。
当社は仲介と買取の両方を同じ場で試算して、金額と引渡し時期を並べてご覧いただいています。
4つの売り方の違いは仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較にまとめました。
作業を分担すると、どこまで下がりますか
当社の通常料金から2割、内覧のご案内までお願いする場合は3割です。
売主様に引き受けていただくのは、書類の取得・写真と動画の撮影・物件情報の入力の3つ。
内覧でお住まいのことをご自身の言葉で伝えていただく場合が、3割引の形になります。
引き受けられない作業もあります
買主の募集・問い合わせの受付・価格と条件の交渉・重要事項説明・売買契約は、宅地建物取引業者の仕事です。
ここを売主様に渡すことはできません。
福岡市の調査にも、売主様では届かない部分があります。
たとえば埋蔵文化財包蔵地の照会は、博多区と中央区で該当する範囲が広く、当社が福岡市の担当部署へ照会しています。
道路台帳や下水道の配管図も、福岡市道路下水道局で当社が確認する資料です。
福岡市で、売主様が自分で取れる書類
福岡市内のマンションの登記事項証明書は、福岡法務局の本局（福岡市中央区舞鶴3-9-15）が管轄です。
出張所ではないので、最初に行く場所を間違えないでください。
書面での請求は1通600円ほど、オンライン請求なら480円ほどで取れます。
印鑑登録証明書と住民票は、お住まいの区役所で各300円ほど。
マイナンバーカードをお持ちなら、区役所に行かずコンビニでも受け取れるはずです。
どの窓口で何が取れるかは福岡市7区の手続き窓口ガイドに、住所と電話番号まで載せています。
管理規約・長期修繕計画・総会の議事録は、管理会社か管理組合から取り寄せます。
割引の条件は、媒介契約の前に書面で確かめる
作業の分担で割引を受ける形は、提出が終わっていることが前提です。
当社では、必須項目の提出と入力が終わり、重大な抜けがなく、当社が全面の撮り直しをせずに広告へ使える状態になったときに割引を適用しています。
軽い文章の直しや画像の明るさ調整は、未完了としません。
途中で内覧のご対応が難しくなった場合は、2割引または通常の売却へプランを変えます。
そのときも、売主様の同意なく料金を変えることはありません。
割引率が自動で適用されるわけではないので、適用するプランと金額は媒介契約の前に書面でご提示しています。
次に何をすればよいですか
順番は、価格の見積もり、手取りの試算、売り方の決定です。
先に割引率を決めてしまうと、価格が下がったときに気づけません。
まず無料査定で、ご自身のマンションがいくらで売れそうかを確かめてください。
査定書が届いたら、金額ではなく、根拠に使われた事例の場所・築年・面積を見てください。
当社が査定で見ているのは、宅地建物取引業者だけが見られるレインズの成約事例と、国土交通省の取引価格情報の両方です。
売主様ご自身でも、西日本不動産流通機構が毎月出している県別等レポートで、福岡県の中古マンションの動きを確かめられます。
次に手取りの試算に価格を入れて、手数料と税金を引いた金額を見ます。
そのうえで、通常の売却・買取・作業の分担の3つを並べて決めれば、手数料の数字だけに引っ張られません。
作業を分担して当社の通常料金から2割・3割を引く形は、福岡市と近郊のマンションを対象にしたじぶん売却でご案内しています。