【博多区吉塚】買取保証の仕組みと保証価格が下がる理由
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「もし売れ残ってしまったら、どうしよう」
住み替えや転勤を控えていると、そんな不安が頭をよぎることがあるかもしれません。
期限が決まっている方にとって、「売れなければ買い取ります」という言葉は、魔法の救済策のように聞こえます。
でも、少し立ち止まって考えてみてください。
その「安心」を得るために、あなたが支払うことになる「見えないコスト」はいくらでしょうか。
実は、人気エリアである吉塚だからこそ、この制度の利用には慎重な判断が必要です。
今回は、不動産業界の裏側にある「利益の仕組み」と、あなたが損をしないための選び方について、正直にお話しします。
2. 2. 【シミュレーション】3,000万円の家、保証を使うといくら損する？
3. 3. メリット・デメリットと、切っても切れない「囲い込み」リスク
4. 4. あなたはどのタイプ？ 状況別「3つの選択肢」診断
5. 5. 吉塚エリアで「保証」を検討している方へ
6. まとめ
7. この記事に関係する公的資料
1. まずは基本を整理。「仲介」「買取」「買取保証」の違いとは？
不動産を売る方法は、大きく分けて3つあります。
まずはこの違いを明確にしておきましょう。
どれが自分に向くかは、いくつかの質問で絞れます。
仲介・買取・買取保証の違いと選び方の5つの質問をご覧ください。
一般的な「仲介（ちゅうかい）」
不動産会社が広告を行い、広く一般の買主様を探す方法です。
市場価格（相場）で売れる可能性が最も高くなります。
ただし、買主様が見つかるまでに3ヶ月〜半年程度の時間がかかることがあります。
不動産会社による「買取（かいとり）」
不動産会社が直接、あなたの物件を買い取る方法です。
広告活動を行わないため、周囲に知られず、最短数日で現金化できます。
その代わり、価格は相場の7割程度まで下がります。
今回のテーマ「買取保証（かいとりほしょう）」
上記2つを組み合わせた「イイトコどり」に見えるプランです。
一定期間（例：3ヶ月）は「仲介」として高値での売却を目指します。
もし期間内に売れなかった場合、あらかじめ約束した金額で不動産会社が「買取」を行います。
「高く売れるチャンス」と「売れ残るリスクの排除」をセットにした仕組みです。
買い先行の住み替えでこの仕組みを使うと、二重返済の終わる日を契約の時点で決められます。
その考え方は住み替えのダブルローン｜二重返済の期間を区切る考え方にまとめました。
2. 【シミュレーション】3,000万円の家、保証を使うといくら損する？
では、実際に数字を当てはめて考えてみましょう。
ここからが、不動産会社があまり語りたがらない「お金の話」です。
仮に、吉塚エリアで市場相場が「3,000万円」のマンションを持っていたとします。
ケースA：仲介で売却できた場合
価格：3,000万円
仲介手数料：約105万円（税込）
手取り額：約2,895万円（その他経費は除く）
不動産会社の利益：約105万円（手数料のみ）
※両手仲介になった場合は約210万円の利益
ケースB：売れずに「買取保証」が実行された場合
保証金額：2,100万円（相場の70%と仮定）
仲介手数料：不要（※会社による）
手取り額：2,100万円
不動産会社の利益：？？？
ここでのポイントは、手取り額が「約800万円」も減ってしまうことです。
そして、もっと重要なのは不動産会社の利益の変化です。
不動産会社は、2,100万円で買い取った物件にリフォームを施し、再度3,000万円前後で販売します。
リフォーム費用や経費を引いても、不動産会社には数百万〜1,000万円近い「転売利益」が残る計算になります。
つまり、不動産会社にとっては「仲介で頑張って売る（利益100万）」よりも、「売れ残って買い取る（利益数百万円）」方が、圧倒的に儲かるという矛盾した構造があるのです。
3. メリット・デメリットと、切っても切れない「囲い込み」リスク
仕組みと金額差を理解した上で、メリットとデメリットを整理します。
メリット
いつまでに現金化できるか、期限が確定します。
住み替え先の支払い期日が決まっている場合、資金計画が狂いません。
売れ残る恐怖から解放され、精神的に楽になります。
デメリット
買取実行となった場合、手取り額が大幅に減ります。
そして、最大のリスクが「囲い込み」です。
最大の懸念点「囲い込み（かこいこみ）」とは
先ほどのシミュレーションを思い出してください。
悪質な業者の場合、「仲介で売るより、買い取って転売したい」と考える誘惑に駆られます。
すると、仲介販売期間中に他社から「その物件を買いたいお客さんがいます」と問い合わせがあっても、「商談中です」と嘘をついて断ってしまうことがあります。
これを「囲い込み」と言います。
本当は高く売れるチャンスがあったのに、わざと売れ残るように調整され、最終的に安値で買い取られてしまう。
買取保証には、こうした利益相反のリスクが潜んでいることを、ぜひ知っておいてください。
▼ あわせて読みたい：不動産売却の囲い込みとは？レインズで確認する方法と対策
4. あなたはどのタイプ？ 状況別「3つの選択肢」診断
リスクを知った上で、あなたの状況にはどの方法が合っているのでしょうか。
3つのパターンで考えてみましょう。
パターンA：【時間的余裕がある】→「一般仲介」一択
売却の期限が特に決まっていない方。
または、半年以上先の住み替えを計画している方。
迷わず、保証なしの「一般仲介」で、相場通りの高値売却を目指すべきです。
わざわざ安い保証額を提示させて、業者のターゲットになる必要はありません。
パターンB：【期限はあるが、粘りたい】→「買取保証」要検討
3ヶ月後には新居の引き渡しがある、といった方。
「買取保証」をつけることで、万が一の際のつなぎ融資などを回避できるメリットがあります。
ただし、業者選びは慎重に行ってください。
「定期的に販売状況のレポートを出してくれるか」「囲い込みをしないと断言できるか」を確認しましょう。
パターンC：【今すぐ現金が必要】→「即時買取」
離婚や相続税の支払いなどで、1ヶ月以内に現金が必要な方。
または、室内が荒れていて内覧対応が難しい方。
この場合は、3ヶ月の仲介期間を待つメリットがありません。
最初から「買取」を選び、その中で最も高い金額を出してくれる業者を探すのが正解です。
5. 吉塚エリアで「保証」を検討している方へ
最後に、私たちが活動する吉塚エリアについてお伝えします。
吉塚は、博多駅へのアクセスも良く、生活環境が整っているため、非常に需要が高いエリアです。
2025年現在も、適正な価格設定であれば、通常の「仲介」で3ヶ月以内に成約する可能性が十分にあります。
つまり、最初から「売れないかもしれない」と弱気になって、安易に買取保証に頼る必要はないかもしれません。
大切なのは、最初からセットで契約してしまわないことです。
まずは「仲介だといくらで売れそうか」の査定と、「買取だといくらか」の査定を、分けて出してもらいましょう。
その金額差（リスク）をしっかり数字で見て、納得してから判断しても遅くはありません。
まとめ
買取保証は、売主様を守る「保険」であると同時に、業者が安く仕入れるための「予約」でもあります。
仕組みを正しく理解して使えば、期限のプレッシャーから解放される便利なツールです。
しかし、何も知らずに任せてしまうと、数百万円単位で損をする可能性があります。
株式会社おもいで不動産では、まずは「仲介で高く売ること」に全力を注ぎます。
安易に買取へ誘導することはいたしません。
「自分の場合はどうするのが一番お得なの？」
そう迷われたら、まずはシミュレーションだけでもしに来てください。
あなたの利益を最優先したプランを、一緒に考えましょう。
ご自分の物件でいくら残るかは、手取りの試算で概算を出せます。
金額の根拠まで確かめたいときは無料査定をご利用ください。
この記事に関係する公的資料
制度と税率は改正されます。
実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。