付帯設備表と物件状況確認書の書き方｜いつ誰が書くのか
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士売買契約の数日前に、不動産会社から2枚の紙を渡されます。
付帯設備表と、物件状況確認書（会社によって「告知書」「物件状況報告書」と呼びます）の2枚です。
書くのは売主ご本人。
付帯設備表には「引渡しのときに、その設備があるか・動くか」を書きます。
物件状況確認書には「売主が知っている不具合と、その経緯」を書きます。
共通しているのは、書いた内容がそのまま契約不適合責任の範囲を決めるところです。
契約不適合責任とは、引渡し後に見つかった不具合について売主が負う責任。
つまりこの2枚は、売主がどこまで責任を負うかを自分で区切る紙です。
この記事は、契約日が決まって2枚の紙を前にしている方に向けて書きました。
何をどう書くか、書く前に福岡市のどこへ確かめるかを、欄ごとに並べています。
2. いつ、誰が書くのですか？
3. 付帯設備表はどう書けばよいですか？
4. マンションで書き漏れやすい欄はどこですか？
5. 書かなかったら、売主は何を問われますか？
6. 書く前に、福岡市で何を確かめますか？
付帯設備表と物件状況確認書は、何が違う書類ですか？
付帯設備表は「モノ」の紙で、物件状況確認書は「建物と土地の状態」の紙です。
エアコンや給湯器のように動かせる設備が前者に入ります。
雨漏り・シロアリ・境界の争いのように、物件に付いている事情が後者。
2枚で1組なので、片方だけ書いて契約に進むことはありません。
付帯設備表は「引渡しのとき」を書く
付帯設備表の「有・無」は、買主に引き渡す時点の状況を書く欄です。
契約のときに付いていた設備でも、引渡しまでに持ち出すなら「無」になります。
逆に「有」と書いた設備は、そのまま引渡しの対象。
故障や不具合が分かっている設備は、「有」としたうえで別の欄に不具合を書きます。
ここを空けたまま「有」で出すと、買主は動く設備が付いてくる前提で代金を払います。
全宅連の書式に付いている注意書きも、同じ趣旨です。
物件状況確認書は「知っていること」を書く
物件状況確認書は、売主が調査して書く紙ではありません。
売主がいま知っている不具合と、その経緯を書きます。
分からない欄は「不明」で出せます。
項目ごとの書き方は 物件状況報告書はどこまで書く？必ず書く4項目 に分けて書きました。
紙は不動産会社が用意する。売主が探す紙ではない
用紙は不動産会社が持っています。
実務では、媒介（仲介）を受けた不動産会社が売主に作成の協力をお願いする形が一般的です。
当社も、原則としてこの2枚は必ず書いていただいています。
売主が自分で様式を探したり、ひな形を買ってくる作業ではありません。
契約日が近いのに渡されないときは、担当者に「設備表と状況確認書はいつ書きますか」と聞いてください。
いつ、誰が書くのですか？
売買契約の数日前に、売主ご本人が書きます。
契約の席で初めて渡されて、その場で埋める紙ではありません。
書きながら調べ直す時間が要るからです。
当社がお願いするタイミング
当社は、買主から購入申込みが入って契約日が決まった時点でお渡ししています。
書きながら確かめることが、どの物件でも3つか4つ出てきます。
給湯器の設置年を見に行く、管理組合に水漏れの記録を聞く、ガス会社に給湯器の持ち主を確かめる。
こうした確認は、契約の席では間に合いません。
遅くとも契約の1週間前には手元にある形にしてください。
なお、当社が売主の記憶を代わりに書くことはできません。
当社の役目は、欄の意味を説明して、確かめる先をお伝えするところまで。
相続した家で、自分が住んだことがない場合
相続した実家のように、売主が一度も住んでいない物件もあります。
この場合も書くのは売主です。
知らないことは「不明」で出せます。
ただし、親から聞いていた話や、片付けのときに見た跡は「知っていること」に入ります。
雨染みを見たのに「無」と書けば、知っていて書かなかった扱いです。
兄弟で相続した物件なら、誰が何を知っているかを先に突き合わせてください。
現地へ行ける方が一人でもいれば、設備の有無だけでも見てきてください。
付帯設備表はどう書けばよいですか？
設備ごとに「有・無」を選び、「有」にしたものは動くかどうかまで書きます。
動かない設備を黙って「有」にするのが、いちばん揉める書き方です。
動くけれど古い設備は、年式を添える
いま動いている給湯器でも、15年使っていれば残りは長くありません。
「有・故障なし」とだけ書くと、買主は新しいものを想像します。
当社は、設置年とメーカーまで書き添えていただくようお願いしています。
年式は、給湯器本体の側面か正面のシールで確かめてください。
2010年製と分かれば、買主は交換費用を自分で見込んで申込みを入れます。
エアコン・食洗機・浴室乾燥機も同じで、年式が書いてあるほど引渡し後の話が短くなります。
置いていく設備と、持っていく設備を先に決める
照明器具・カーテンレール・物置・庭木は、どちらにも振れる品物です。
迷ったまま空欄にすると、引渡しの日に現場で言い合いになります。
物置の中身を入れたまま渡すと、買主が処分費を負担することになります。
持っていくなら「無」、置いていくなら「有」。
処分に費用がかかるものを置いていきたい場合は、価格の話と一緒に当社へ相談してください。
買主から「要らないので外してほしい」と言われる品物もあります。
その場合は、引渡しまでに外す約束を契約書の条文に入れておきましょう。
福岡市で多い間違い — プロパンの給湯器は自分のものではない
プロパンガスの物件では、給湯器やコンロがガス会社の所有になっていることがあります。
無償貸与という形で、ガス会社が置いているだけという扱いです。
これを「有」と書いて引き渡すと、売主は他人の物を売ったことになります。
福岡市は都市ガスの区域が広い市です。
それでも区域の外や、区域内でプロパンのままの建物は残っています。
供給区域かどうかと、設備の持ち主が誰かは、西部ガス（☎0570-000-312）に物件の所在地を伝えれば分かります。
確認先は 売却の窓口一覧 にもまとめました。
マンションで書き漏れやすい欄はどこですか？
給湯器の年式、エアコンの台数と年式、それに上階からの水漏れの履歴です。
当社は、国土交通省の取引価格情報を区ごとに集計しています。
2024年第2四半期から2026年第1四半期までのマンションの取引は、中央区で1,109件ありました。
同じ期間の博多区は951件。
福岡市の売却はマンションが中心で、この3つの欄に当たる方が多くなります。
給湯器 — 号数と設置年を書く
マンションの給湯器は、ベランダかパイプスペースの中に付いています。
メーカー・型番・製造年は、本体のシールに書いてあるはずです。
携帯で1枚撮っておいてください。
号数（16号・20号・24号）も、買主が家族の人数で判断する数字です。
号数が分からないときは、型番をそのまま書いておけば当社で調べられます。
途中で交換してある場合に書くのは、交換した年のほう。
エアコン — 台数と設置場所まで書く
「エアコン 有」と1行だけ書いた表をよく見ます。
3部屋に付いていて2台だけ置いていく場合、この1行では伝わりません。
どの部屋の分を置いていくのか、台数と場所を書いてください。
室外機だけ残して本体を外す工事も、先に書いておけば引渡しの日に止まりません。
水漏れの履歴 — 自分の部屋で起きたことだけではない
上の階から水が落ちてきた、自分の部屋から下の階へ漏らした。
どちらも書く対象です。
直って跡も残っていない場合でも、起きた事実は買主の判断に関わります。
いつ、どこから、どう直したかを1行で書けば足ります。
共用部の漏水や外壁の補修は、売主が覚えていないこともあるでしょう。
管理会社に総会議事録と修繕の履歴を出してもらうと、書き漏れが減ります。
当社は媒介のときに管理規約と長期修繕計画をお預かりしているので、記録があれば書く前にお伝えします。
書かなかったら、売主は何を問われますか？
買主から求められるのは、修理か代金の減額です。
民法562条は、引き渡されたものが契約の内容に適合していないとき、買主が修補などの履行の追完を請求できると定めています。
その「契約の内容」の中身になるのが、売主が自分で書いた2枚の紙。
「有」と書いた設備が動かなかったとき
付帯設備表で「有・故障なし」とした給湯器が、引渡しの翌週にお湯を出さなかったとします。
買主は、契約の内容と違うものを受け取ったことになります。
ここで出てくるのが修理費の負担。
給湯器の交換は本体と工事で十数万円から数十万円かかります。
3,000万円の売却代金に比べれば小さく見えますが、引渡しのあとに自分の財布から出す現金です。
設備の不具合を申し出られる期間は、建物の契約不適合責任とは別に定めるのが実務です。
当社は、契約不適合責任を引渡しから3か月を標準としています。
「有・故障あり」と書いてあれば、その設備は最初からその対象の外。
知っていて書かなかったときは、免責の特約も効かない
売買契約書には、売主が責任を負わない範囲を決める特約を入れることがあります。
ただし民法572条は、売主が知りながら告げなかった事実については、その特約で責任を免れないと定めています。
全宅連の書式の注意書きも、同じ趣旨です。
故障や不具合を知りながら告げなかった場合の注意が、そこに書かれています。
責任を負わないとする取り決めをしていても、修繕や損害賠償を問われることがある、という内容です。
つまり、黙る選択は得になりません。
書けば責任の範囲から外せて、黙れば特約ごと外れます。
免責の特約をどこまで入れられるかは 契約不適合責任で損しない3つの備えと免責の範囲 に書きました。
出典：e-Gov 民法
書く前に、福岡市で何を確かめますか？
ガスの種別、排水の方式、設備の年式の3つです。
どれも、紙を前にして思い出せるものではありません。
受け取った日に動き出してください。
排水は公共下水道か、浄化槽か
福岡市は下水道が行き渡った市です。
市の公表では、令和6年度末の下水道処理人口普及率が99.7％でした。
農業・漁業集落排水を含めると99.9％。
そのため浄化槽の欄は、市内のほとんどの物件で「無」になります。
ただし残りの0.3％に当たる地域はあります。
浄化槽か汲み取りの場合に効いてくるのは、買主のローン審査と解体費用の見積り。
配管図や排水設備図は、福岡市 道路下水道局（☎092-711-4111）で確かめられます。
出典：福岡市 下水道の普及率
次にやること
2枚の紙を受け取ったら、その日のうちに給湯器のシールを見てください。
そのあと、ガス会社と管理会社に電話を1本ずつ入れます。
個人で売買する場合も、同じ2枚が必要です。
契約書に何が足りないかは 不動産の個人売買の契約書｜ひな形に足りない項目 にまとめました。
売却全体のどこでこの紙が出てくるかは 売却の流れ でご確認いただけます。
書き方で迷った欄は、空欄のままにせず当社にお聞かせください。
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