【博多区吉塚】専任媒介契約が選ばれる理由と自己発見取引の扱い
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士不動産の売却を考え始めて不動産会社に相談に行くと、高い確率で「専任媒介契約」をおすすめされるはずです。
「なぜ一番におすすめされるのだろう」 「他の契約と何が違うのだろう」
大切な資産を預けるのですから、営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにせず、しっかり仕組みを理解しておきたいですよね。
結論からお伝えすると、専任媒介契約は「不動産会社の手厚いサポート」と「売主様ご自身の自由度」のバランスが最も取れた、非常に使い勝手の良い契約です。
この記事では、福岡市博多区吉塚で地域密着の不動産売買をサポートする「株式会社おもいで不動産」が、専任媒介契約の仕組みやメリットをわかりやすく解説します。
さらに、普段はあまり語られない「不動産営業マンの本音」や、絶対に知っておくべきリスクについても包み隠さずお話しします。
最後までお読みいただければ、ご自身にとってこの契約が本当に合っているのか、自信を持って判断できるようになりますよ。
2. 2. ぶっちゃけます！不動産営業マンの「本音」と一番提案される理由
3. 3. 最大の特権「自己発見取引」と注意すべき「囲い込み」リスク
4. 【博多区吉塚】おもいで不動産が考える「後悔しない契約」の選び方
5. この記事に関係する公的資料
1. 【基礎知識】専属専任との違いと「3つのルール」
不動産の売却を依頼する契約には、大きく分けて「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
その中で「専任媒介契約」は、ちょうど真ん中に位置するスタンダードな契約形態です。
最も厳しい「専属専任媒介」と名前がよく似ていますが、法律で定められたルールにはいくつか決定的な違いがあります。
まずは専任媒介契約が持つ「3つの基本的なルール」を確認していきましょう。
ルール1：依頼できる不動産会社は「1社のみ」
専任媒介契約を結ぶと、契約期間中（最大3ヶ月間）は、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することができなくなります。
ここは一番厳しい「専属専任媒介」と全く同じルールです。
1社に絞ることで、不動産会社は確実に自社の利益になるという安心感を持って、広告費や人件費を集中して投入できるという大きなメリットがあります。
ルール2：レインズへの登録義務は「7営業日以内」
不動産会社は、依頼を受けた物件の情報を「レインズ」という全国の不動産業者専用のネットワークに登録する義務があります。
専属専任媒介では「5営業日以内」という非常にタイトなスケジュールが組まれていますが、専任媒介の場合は「7営業日以内」と、少しだけゆとりを持たせています。
登録の期限が2日延びたからといって、売却の成功率が大きく下がるわけではありません。
むしろ、物件の魅力を最大限に伝えるための写真撮影や、魅力的な紹介文を作成するための準備期間として、この7日間が有効に働くことも多いのです。
期限内に登録されたかどうかは、渡される登録証明書の登録年月日で確かめられます。
どこを見ればよいかは、レインズの登録証明書の見方にまとめました。
ルール3：業務処理状況の報告義務は「2週間に1回以上」
不動産会社から売主様への活動報告の頻度も法律で決まっています。
専属専任媒介では「1週間に1回以上」という高頻度な報告が義務付けられていますが、専任媒介では「2週間に1回以上」となります。
報告が少ないと不安だと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、実はこの「2週間に1回」というペースには、不動産売却の実務において非常に合理的な理由が隠されているのです。
2. ぶっちゃけます！不動産営業マンの「本音」と一番提案される理由
多くの不動産会社が、まず最初に「専任媒介契約」をご提案します。
その背景には、売主様にとってのメリットだけでなく、実は不動産営業マン側の「本音」も隠されています。
ここでは、普段はなかなか聞けない業界の裏側を少しだけお話ししましょう。
週1回の報告は「実務上かなりタイト」であるという現実
専属専任媒介の「週1回の報告義務」は、売主様にとっては安心感があります。
しかし、現場で動く営業マンの本音を言えば、1週間という期間は不動産市場の動きを分析するには少し短すぎるという側面があります。
たとえば、週末にチラシを撒いたりインターネット広告を出したりしても、すぐにお客様から反応があるとは限りません。
今週はまだ目立った反響がありませんでした、という中身の薄い報告書を作成することに時間を追われてしまうケースも、業界内では珍しくないのです。
2週間に1回のペースが「質の高い戦略」を生む
一方で、専任媒介の「2週間に1回」という報告ペースはどうでしょうか。
2週間あれば、週末の動きを2回分しっかりと観察することができます。
この価格設定で問い合わせが何件あったか。
近隣の競合物件がどう動いたか。
次の週末に向けてどのような広告戦略を打つべきか。
こうした具体的なデータを集め、しっかりと分析した上で、次の一手を売主様に提案するための時間として「2週間」は非常に最適なサイクルなのです。
つまり、専任媒介契約は、営業マンが最も質の高い仕事を提供しやすいペースであると言えます。
だからこそ、不動産会社も自信を持ってこの契約をおすすめしており、結果的に売主様にも一番選ばれやすくなっているというわけです。
3. 最大の特権「自己発見取引」と注意すべき「囲い込み」リスク
専任媒介契約が選ばれるもう一つの、そして最大の理由が「自己発見取引」が認められているという点です。
しかし、メリットの裏には必ず知っておくべきリスクも存在します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
自分で買主を見つけてもOK！「自己発見取引」とは
専属専任媒介との一番決定的な違いが、この「自己発見取引」ができるかどうかです。
自己発見取引とは、売主様ご自身が親戚や知人、ご近所の方などに声をかけて、直接買主を見つけてくることを指します。
たとえば博多区吉塚エリアのように、古くからのつながりが残っている地域があります。
実家を売却しようとしたときに「それならうちの子供夫婦が買いたい」とご近所から声がかかるケースも珍しくありません。
専属専任媒介の場合、自分で買主を見つけてきても、必ず不動産会社を通して正規の仲介手数料を支払わなければならないという厳しい縛りがあります。
しかし、専任媒介であれば、不動産会社を挟まずに当事者同士で直接契約することが許されています。
不動産会社に仲介手数料を払わなくて済む、あるいは契約書の作成サポートだけを定額で依頼するなど、状況に合わせて非常に柔軟な対応ができるのが最大のメリットです。
親戚が買うかもしれないが決まってはいない、という状況なら、専任媒介が合っています。
▼あわせて読みたい：【博多区吉塚】不動産の「個人間売買」は本当に得？仲介手数料ゼロの裏に潜む「契約書作成」と「ローン」の巨大な壁
1社に任せる以上「囲い込み」のリスクには要注意
自由度が高くバランスの良い専任媒介契約ですが、一つだけ注意点があります。
それは「窓口を1社に絞る」という性質上、悪質な不動産会社による「囲い込み」のターゲットになるリスクはゼロではないということです。
囲い込みとは、不動産会社が売主様と買主様の両方から手数料をもらう「両手仲介」を狙うあまり、他社からの案内をわざと断ってしまうという業界の悪習です。
専任媒介であっても、この両手仲介を狙うことは可能なため、任せる会社を見極める目が必要になります。
囲い込みの詳しい仕組みや、騙されないための防衛策については、以下の記事で徹底的に解説していますので、契約前に必ず目を通しておいてください。
▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】売り出しているのに家が売れない…。値下げの前に疑うべき「囲い込み」と、3ヶ月目の判断基準
【博多区吉塚】おもいで不動産が考える「後悔しない契約」の選び方
今回は、最もスタンダードな「専任媒介契約」の仕組みと、裏側に隠された不動産会社の本音についてお話ししました。
手厚いサポートを受けながらも、自分で買主を見つける自由を残しておけるこの契約は、多くの方にとって非常に使い勝手が良いものです。
しかし、結局のところ、どんな契約形態を選んだとしても、一番大切なのは「誰に任せるか」というパートナー選びに尽きます。
契約の種類よりも、話を聞いたうえで不利なことも先に伝えてくれる担当者かどうかで決まります。
株式会社おもいで不動産では、会社のノルマや利益を優先して、お客様に特定の契約を無理に押し付けるようなことは一切いたしません。
自分の場合はどの契約が合っているのだろう。
親戚が買うかもしれないけれど、どう進めればいいかわからない。
そんな漠然とした迷いや不安を抱えている状態でも、全く問題ありません。
まずは現状のお悩みをお聞かせいただき、プロの視点からどのような選択肢があるのか、一緒に整理していくところから始めましょう。
ご相談いただいたからといって、そのまま無理に売却を進めるようなことは決してありませんので、どうぞご安心ください。
吉塚エリアで不動産のことにお悩みでしたら、いつでもお気軽にお茶を飲むような気持ちでお声がけくださいね。
この記事に関係する公的資料
制度と税率は改正されます。
実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。