金利上昇と買主の予算｜売出し価格の決め方と見直し時期
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市で戸建てやマンションの売出し価格を、これから決める方に向けて書きます。
「金利が上がって、買う人の予算が下がっているのでは」という不安への答えを、調査の数字から先にお伝えします。
全宅連の2026年の調査では、金利上昇で購入の検討に「特に変化はない」と答えた人が55.8%で、半数を超えました。
ただ、変化があった人だけで見ると、購入の見送り・延期が28.7%、予算の縮小が26.9%、エリアの変更が23.2%です。
ここから売主が取れる手は、価格を先回りして下げることではありません。
予算を下げた人の検索に引っかかる位置へ価格を置き、反響を見て直す日を先に決めることです。
なお、金利や相場がこの先どう動くかは、この記事では予想しません。
2. 買う側の予算が一段下がると、売出し価格の何が変わりますか
3. エリアを変える人は、どこへ動いているのですか
4. 金利の話は、売主の値付けにどこまで関係しますか
5. 値下げするかどうかは、何を見て決めますか
6. 福岡市で売出し価格を決める前に、何をすればよいですか
金利上昇で、家を買う側の何が変わったのですか
半数強は何も変わっておらず、変わった人の中では「見送り」「予算の縮小」「エリアの変更」が上位でした。
出どころは、公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が2026年9月に公表した「2026 住宅居住白書」です。
2026年7月30日〜8月5日に、全国の20〜65歳の男女5,000人へインターネットで聞いた調査です。
家を買おうとしている人だけに聞いたものではないので、「買主の何%」とは読めません。
「家を探す側に回るかもしれない人たちの意識」として読むのが正確です。
「全体の8.1%」と「変化があった人の26.9%」は別の数字
この調査の金利の設問（Q13）は、同じ項目に2種類の割合が出ています。
5,000人全体に対する割合と、検討に変化があった1,503人に限った割合です。
| 変化の中身 | 5,000人全体 | 変化があった1,503人 |
|---|---|---|
| 購入を見送った・延期した | 8.6% | 28.7% |
| 借入額や予算を縮小した | 8.1% | 26.9% |
| エリアを変更した | 7.0% | 23.2% |
| 変動金利から固定金利を検討 | 7.0% | 23.2% |
「予算を縮小した人が26.9%もいる」と書けば、読んだ人は4人に1人が予算を下げたと受け取ります。
全体で見れば8.1%、つまり12人に1人ほどです。
一方で「購入を急ごうと思う」は全体の5.2%で、見送り・延期の8.6%より少ない数字でした。
急ぐ人もいれば止まる人もいる、というのが調査から言える範囲です。
市場の外で待っている人が3割いる
同じ調査で、自分か家族が住宅の取得を諦めた・延期した経験が「ある」と答えた人は32.0%でした。
経験者1,600人の最大の理由は、収入・経済状況が23.1%、価格の高騰が19.5%、金利の上昇が19.3%です。
金利だけが理由で止まっている人は、経験者の2割に届きません。
売主から見ると、この人たちは「買う気が無い人」ではなく、条件が合えば戻ってくる人たちです。
戻ってきたときに検索の画面へ出てくる価格かどうかで、声がかかるかが分かれます。
買う側の予算が一段下がると、売出し価格の何が変わりますか
予算の上限が一段下がると、その区切りの少し上に置いた物件は、検索の結果に出てこなくなります。
SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで家を探す人は、価格の上限を区切りのよい金額で指定するのが普通です。
その区切りを売出し価格が少しでも超えると、条件に合う物件でも一覧に表示されません。
3,050万円と2,980万円の差は70万円ではない
たとえば、上限を3,500万円で探していた人が、予算を縮めて3,000万円に変えたとします。
3,050万円の物件は、この人の検索結果にはもう出てきません。
2,980万円なら、以前と同じように一覧に出てきます。
値段の差は70万円でも、見てもらえる人の数は区切りの前後で大きく違うのです。
手取りで比べると、差はさらに縮まります。
仲介手数料の上限は、3,050万円なら約107万円、2,980万円なら約105万円で、2万円ほど下がるためです。
仲介手数料だけで見れば、70万円下げても手取りの減りは約68万円にとどまります。
ご自身の価格で確かめるときは、手取りの試算に売出し価格を2通り入れて比べてください。
下げ幅ではなく「どの帯に入れるか」で考える
予算を縮めた人がいるからといって、一律に何%下げればよい、という話にはなりません。
見るべきは、自分の物件がいまどの価格帯に入っていて、区切りのどちら側にいるかです。
区切りのすぐ下にいる物件は、もともと予算を縮めた人の検索にも出ています。
この場合、金利の話を理由に値を下げても、見てくれる人はほとんど増えません。
区切りのすぐ上にいる物件だけが、数十万円の調整で見られる範囲を広げられます。
査定額が区切りのどちら側に来るかは、無料査定で根拠と一緒にお伝えします。
エリアを変える人は、どこへ動いているのですか
希望の駅で予算が届かない人が次に探すのは、同じ沿線の少し先の駅や、隣の区です。
調査で「エリアを変更した」は全体の7.0%、変化があった人の23.2%でした。
どの地域からどこへ動いたかまでは調査に出ていないので、福岡市で当てはめるには相場の差から考えます。
同じ沿線でも、駅で相場がここまで違う
当社は国土交通省の取引価格情報から、福岡市内の9沿線を駅ごとに集計しています。
2024年第2四半期〜2026年第1四半期の、3LDK系マンションの中央値を並べると次のとおりです。
| 沿線 | 駅と3LDK系の中央値 |
|---|---|
| 地下鉄空港線 | 西新 5,000万円／藤崎 3,200万円／室見 3,100万円／姪浜 3,000万円 |
| 地下鉄七隈線 | 六本松 4,400万円／別府 4,100万円／茶山 2,500万円 |
| 西鉄天神大牟田線 | 西鉄平尾 3,500万円／高宮 2,600万円／大橋 2,500万円 |
空港線では、西新から隣の藤崎へ1駅動くだけで、中央値が1,800万円下がります。
西鉄天神大牟田線でも、西鉄平尾と高宮の間には900万円の差。
予算を500万円縮めた人が、同じ路線のまま1〜2駅先へ探す範囲を広げる動きは、この差があるから起きます。
中央値は取引の真ん中の値で、階数・向き・築年数・室内の状態で個々の価格は変わります。
出典：福岡市の沿線別の売却相場
自分の物件が「動いてきた人」の受け皿になり得るか
見るのは、同じ沿線で自分の駅より相場が高い駅が近くにあるかどうかです。
藤崎・茶山・高宮のように、高い駅のすぐ隣にある駅の物件は、予算を縮めた人が次に探す範囲に入ります。
ただし、動いてきた人が実際に来るかどうかは、相場の表からは分かりません。
取引が少ない駅には需要が無いだけのこともあるので、「隣が高いから自分も上がる」とは言えないのです。
確かめる方法は、売り出したあとの問い合わせの中身です。
問い合わせてきた人が、もともと隣の駅で探していたかどうかを担当者に聞いてください。
区ごとの違いを見たいときは福岡市の区別の相場を、駅ごとなら沿線別の相場を開いてください。
1つの町に最大3駅を割り当てているため、沿線をまたいで件数を足すことはできません。
金利の話は、売主の値付けにどこまで関係しますか
売主が金利の先行きを読んで値付けする必要はなく、値付けの根拠にするのは周辺の取引と売り出してからの反響です。
金利は買う側の資金計画の話で、売主が動かせるものではありません。
動かせないものを材料に価格を決めると、読みが外れたときに直す理由も分からなくなります。
固定か変動かは、買主と金融機関が決めること
調査では、変化があった人の23.2%が変動金利から固定金利への切り替えを検討していました。
どちらを選ぶかは、買主が金融機関と相談して決めるものです。
売主が「固定のほうが安心ですよ」などと口を出す場面はありません。
売主にできるのは、買主がローンの審査を受ける期間を、引渡しまでの日程にあらかじめ入れておくことです。
審査の結果を待つあいだに次の住まいの契約を急ぐと、日程が崩れたときに身動きが取れなくなります。
「今が売り時」と当社が言わない理由
宅地建物取引業法47条の2は、利益が確実だと誤解させるような断定的な判断を示すことを禁じています。
「金利がもっと上がる前に売れば得です」は、まさにこの形です。
調査でも、同じ金利上昇が「急ぐ理由」にも「見送る理由」にもなっていました。
売り時を決めるのは相場の予想ではなく、売主ご自身の期限と資金の事情です。
「買い時だと思う人」の読み方は、同じ日の記事「買い時ではない」37.7%の読み方にまとめました。
値下げするかどうかは、何を見て決めますか
金利のニュースではなく、問い合わせの数と内見の数で決めます。
専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上、不動産会社から売主へ報告が届きます。
報告にある数字を、次の3つの段階に分けて読んでください。
| いまの状態 | 疑うところ | 次の手 |
|---|---|---|
| 問い合わせがほとんど無い | 価格帯の区切り・掲載の中身 | 区切りの下へ入れるかを検討 |
| 問い合わせはあるが内見に来ない | 写真・間取り図・説明文 | 価格の前に掲載情報を直す |
| 内見はあるが申込みが無い | 室内の状態・条件・周辺との比較 | 内見した人の感想から直す点を拾う |
問い合わせが無いときは、価格帯を疑う
売り出して3〜4週間たっても問い合わせがほとんど無いなら、検索の段階で落ちている可能性があります。
この段階では、物件の中身を見てもらう前に候補から外れています。
区切りの少し上にいるなら、区切りの下へ入れるかどうかが最初の検討事項です。
見直しの時期と下げ幅の考え方は、売り出し3か月目の価格変更にくわしく書いています。
内見まで来ているなら、値下げは最後
問い合わせも内見もあるのに決まらない場合、価格帯は合っています。
検索で見つけてもらえているので、帯の区切りを下げても新しく見る人はあまり増えません。
内見した人が何を気にして帰ったかを担当者から聞くほうが、次の手につながります。
申込みの段階で値引きを求められたときの考え方は、価格交渉されたときの判断基準をご覧ください。
見直す日と下限は、売り出す前に決める
いつ、いくらまでなら下げてよいかを先に決めておけば、ニュースを見るたびに迷わずに済みます。
期限がある方は、仲介で待つか、買取で先に現金化するかも比べておいてください。
4つの売り方の違いは仲介・買取・リースバック・じぶん売却の比較にまとめています。
福岡市で売出し価格を決める前に、何をすればよいですか
やることは3つで、価格帯の区切りを確かめること、同じ沿線の駅と比べること、手取りを2通り試算することです。
1つ目は、査定額がポータルの価格帯の区切りのどちら側に来るかの確認。
2つ目は、沿線別の相場で、自分の駅と前後の駅の中央値を並べてみることです。
3つ目は、区切りの上と下の2つの価格で、手取りを試算しておくことです。
この3つがそろえば、「金利が上がったから下げる」ではなく、数字で価格を説明できるようになります。
当社は福岡市博多区の会社で、査定では周辺の成約と売り出し中の物件を並べて、価格の根拠をお見せしています。
まだ売ると決めていない段階でもかまいません。
査定額と価格帯の区切りを一緒に確かめたい方は、無料査定からご相談ください。